בשנים האחרונות, לאחר תקופה לא קצרה של 'אוקיאנוס כחול' בו נעו בחופשיות יחסית יזמים העוסקים בשיווק נדל"ן בחו"ל ובעיקר בארה"ב, התחילה להיווצר רתיעה מהסיכון הכרוך בהשקעות אלו. המוניטין שנוצר מהשקעות אלו נצבר בעיקרו 'ביושר' והוא נבע מהתפכחות המשקיעים משוק שהוא חסר כל מנגנוני פיקוח מוסדרים. בתקופה האחרונה, לאור התאוששות והתבגרות קהל המשקיעים הישראלי, אך גם בהשפעת מחירי הנדל"ן המקומיים שהפכו לבלתי אטרקטיביים וכמעט בלתי נגישים, החל צורך ממשי בהשקעה מעבר לים, אך כזו שתוכל לתת מענה ברור לחסמים וכשלי העבר. הנה מספר 'כללי ברזל' בנוגע להשקעות מעבר לים, עם דגש על השקעות בארה"ב, שיוכלו להעניק רף מסוים למעוניינים בהשקעה, וכלים בסיסיים לבדיקת השקעה.
- אין הבטחות - אין תשואות קבועות: הבטחה לתשואה מכל סוג שהיא ע"י היזם, לא רק שהיא נוגדת את האופי חסר הודאות של השקעה מטבעה, היא גם יכולה להעיד על בעיה של חוסר שקיפות ולעורר את התהייה - מהיכן מגיעה התשואה המובטחת ומה יתרחש אחרי התקופה בה היזם התחייב לתשואה. מקרים ידועים בעבר מעידים שזה לעולם לא נגמר טוב. יזם אחראי יציג תמונה מאוזנת בעלת סיכונים מוחשיים ופוטנציאל ריאלי להחזר, וידגיש באוזניכם שכל תרחיש עשוי להשתנות. לבד מהעובדה שגישה זו יוצרת אמינות, היא גם מציגה את האמת.
- תחזית אופטימית מדי: תחזית אופטימית מדי יכולה להעיד על אחת מכמה בעיות - אחת רעה מחברתה: תפיסה מונוליטית וקבעון מחשבתי של היזם לגבי ההשקעה, שכנוע פנימי של היזם בתרחיש אחד מוצלח, או מצג שווא מכוון. יזמים אמינים ייטיבו לתאר ואף ירחיבו בדבר תוצאות לא אופטימליות של ההשקעה, פתרונות ודרכי פעולה מגוונים. השקעה טובה וראויה תכיל יותר מתוכנית יציאה אחת, ושכבות הגנה נוחות בדמות מחיר רכישה תחרותי בעל מרווח בטחון, תכנית השבחה ריאלית ושדרוג רמת החיים במבנה שתוביל לעליית ערך ועליית שכירות באופן מחושב והדרגתי.
- ללמוד מניסיונם של אחרים: כל חברה מציגה תכנית כלכלית על הנייר, אך האם יש לה קבלות בדמות משקיעים שכבר השלימו עסקה דומה לזו המוצעת לכם, וכמה שנים אחורה נמשך ניסיונם? ככלל אצבע, נסו לקבל דוגמאות לשלושה פרויקטים דומים לפחות שהסתיימו ומומשו (בדגש על הסתיימו), ולשלושה משקיעים לפחות שיעידו על הצלחה לטווח ארוך (ובדגש על טווח ארוך - של שנתיים שלוש לפחות). מניסיון רב, גם אם העסקה מוצעת לכם על ידי קרוב משפחה (ולעתים קרובות בעיקר במקרים כאלו), אל תוותרו על דוגמאות, שיחות והמלצות מוכחות.
- האם החברה שאתם משקיעים בה היא המוציאה לפועל בשטח: רובן המכריע של עסקאות לא מוצלחות מתבצעות בקרב חברות המציגות עצמן כחברות יזמיות, אך למעשה הן חברות משווקות בלבד, החסרות נוכחות אישית ויום יומית בשטח. חברות אלו נמצאות בקשר כלשהו עם גוף שלישי הפועל בשטח (גם אם יציגו אותו כבעל ברית לאורך שנים) והן אינן מנהלות הפרויקט בפועל. הניסיון מוכיח ש'שותפים אסטרטגיים' מסוגים שונים בשטח הם גם בעלי אינטרסים שונים מהחברה, ואלו נוטים להתעורר ולהתגלות לאורך זמן. התעקשו לקבל אישור לכך שהיזם עצמו הוא אשר פועל בשטח ומפגין נוכחות יומיומית כקבלן, כמפקח או כמנהל (ועדיף שלוש אלו יחד) כדי לקבל אינדיקציה ליציבות ושליטה.
- גופים מממנים ושותפים: גופים גדולים וארגונים מוסדיים שהם משקיעים של היזם, מציגים לא רק 'תו איכות', אלא גם מעידים שפרויקטים תחת ידיו עברו סינון ובדיקת נאותות מקיפים. להבדיל מאלו, ובנוסף - בדקו מי הם הגופים המממנים המעורבים בפרויקטים של היזם, ובפרויקט שהוצע לכם בייחוד. בנקים וגופים מממנים גדולים גם הם אחראים לבדיקת נאותות מקיפה ועצם הצטרפותם לפרויקט מעידה על שורה שלמה של בדיקות פיננסיות ובדיקות הפרויקט בשטח. כדאי לזכור שבנק הוא למעשה הגורם העיקרי כמעט בכל עסקה, וכאשר בנק גדול מצטרף לעסקה הוא הופך לשותף ובעל אינטרס שהעסקה תצליח לאורך זמן. לבסוף ודאו שהיזם גם נושא באינטרס אישי להצלחת הפרויקט - בדמות השקעה שהוא עצמו מכניס שהיא איננה השקעה 'סמלית'. מעורבותו של היזם כמשקיע בפרויקט מסייעת רבות לאחדות האינטרסים ולנטילת סיכון משותף.
הכותב הוא אנליסט בחברת ההשקעות בארה"ב Vision & Beyond