תל אביב היא העיר המבוקשת בישראל, ויחד עם זאת גם העיר עם הכי פחות שטחים פנויים לבניה חדשה. במשך השנים נהנתה העיר מעלייה בביקושים וכתוצאה מכך גם במחירים, אך ההיצע נשאר קטן. מדוע ההיצע לא גדל, אתם שואלים? התשובה טמונה במבנה העיר.
בשנת 1906 התכנסה לראשונה ביפו קבוצת יהודים בראשות עקיבא ויס (לחשיבות של משפחת ויס לעולם הבניה התל אביבי עוד נגיע בהמשך) והתאגדה בשם "אגודת בוני בתים". מאוחר יותר שונה שם האגודה ל"אחוזת בית". כך, למעשה, התחילה העיר לשנות את פניה מחולות ודיונות למבנים, אשר יצליחו להכיל את גלי העלייה שיגיעו לפני, תוך כדי ולאחר מלחמת העולם השנייה והקמת מדינת היהודים. מהר מאוד נבנתה העיר תל אביב בסגנון אירופאי שהתאפיין בבניה אקלקטית ובסגנון הבאוהאוס המפורסם, אשר עד היום מבדלים את מרכז העיר משאר השכונות בה.
כבר בשנות ה-30 החלו להרגיש את המחסור במגרשים ריקים במרכז העיר. ההתרחבות הייתה לכיוון השכונות הצפוניות, ובשנות ה-40 התחילה זליגה אל מעבר לגדה הצפונית של נחל הירקון, במטרה להגדיל את העיר ולספק מקום לביקוש הרב שנוצר בגל העלייה שקדם להקמת המדינה.
ככל שהשנים עברו נותרו פחות מגרשים פנויים, והאלטרנטיבה לבניה חדשה הייתה רכישת בניינים ישנים, הריסתם ובניה מחדש. כבר אז הבינו בעיר שצריך התחדשות עירונית, ולא בגלל הגנה מרעידות אדמה, אלא בשל מחסור בשטחים פנויים ובביקוש שרק גדל. באותם ימים זה היה קל, מאחר שבעיר רוב הבניינים היו בבעלות מלאה של משפחה אחת או שתיים לכל בניין, דבר אשר הקל רבות על קבלנים לרכוש את המבנים, או לעשות איתם עסקת קומבינציה שתניב דירות נוספות למכירה בעיר. למעשה, עד היום ישנם לא מעט מבנים אשר מוחזקים בבעלות יחידנית, אך אלו יוצאים למכירה בשוק החופשי באיטיות רבה.
בשנת 2005 אישרה מדינת ישראל את מתווה תמ"א 38, שנועד לחזק בניינים אשר קיבלו היתרי בניה לפני שנת 1980, ובכך למנוע אסון לאומי במקרה של רעידת אדמה גדולה. בנוסף, התכנית סייעה לחדש את פני הרחובות בערי ישראל. עיריית תל אביב הייתה הראשונה להתנגד למסלול של תוספת על הקיים, ולכן לא נראו בניינים בתהליך תמ"א 38/1 בכלל ברחבי העיר. החלוצה הראשונה של תמ"א 38 בעיר הייתה לא אחרת מאשר דניאלה וייס, בתו של עקיבא וייס (ממייסדי העיר, כאמור לעיל והאדם הראשון שבנה את ביתו באחוזת בית). וייס לא הסכימה לקבל את העובדה שהיא אינה יכולה לקבל את זכותה החוקית למימוש מקסימאלי של זכויות הבניה שלה, ולאחר דין ודברים מול עיריית תל אביב פנתה לבית המשפט, אשר הורה לעירייה לאשר לה לבנות מכוח זכויות הבניה והתמריצים של תמ"א 38. כך, למעשה, סללה בתו של מייסד העיר את הדרך להתחדשות מאסיבית של העיר.
ועדיין, אף על פי שהדרך נסללה כבר לפני 12 שנים לפחות, בשנים הראשונות בעיר ראינו בעיקר בניה של תוספות ושחזור מבנים לשימור, או הריסה ובניה על בתים פרטיים נמוכים אשר נרכשו על ידי הקבלנים והיזמים, ופחות בנייה על בניינים שבהם יש ריבוי בעלים. הסיבה לכך הייתה מאוד פשוטה: היזמים העדיפו לשלם ולרכוש את הדירות מבעלי הדירות המקוריים, ולא לעמוד מול עשרות דיירים ולשכנע אותם מדוע כדאי להם לעשות איתם עסקה ולא עם היזם הבא שידפוק על דלתם. כך, נישה גדולה שלימים הפכה להיות הגדולה בעיר נזנחה ע"י היזמים והקבלנים ונתפסה ע"י קבלני חתימות, שזיהו את הפוטנציאל הגלום בסבלנות. אותם פורצי דרך לא פחדו ממשך הזמן שלוקח עד שכלל הדיירים משתכנעים לחתום על הסכמות, הפכו את זה למקצוע ולמעשה הצליחו לחתוך נתח נכבד משוק הבניה בעיר.
הימים עברו והפרויקטים החלו לזרום. התוצאה הייתה שדירה בבניין שזכאי להתחדשות עירונית נמכרה כאילו ביצוע הפרויקט יתחיל בקרוב מאוד, גם אם לא כך היה, והמחיר בו נמכרה הדירה שיקף את המחירים של דירות לאחר ביצוע ואף סיום הפרויקט. היום, 17 שנים אחרי שנכנסה לתוקף תמ"א 38 ושנה לפני סיומה ומעבר לתוכנית שקד, אשר תוסיף מעט זכויות (אך תוסיף גם הרבה עלויות שיטילו בספק את הכדאיות הכלכלית של היזמים בחלק לא מבוטל של הפרויקטים), ממהרים תושבי העיר לבדוק את זכאותם להתחדשות עירונית במתכונתה הנוכחית ועורכים מכרזים לבחירת יזם מתאים לביצוע הפרויקט.
לסיכום, העתיד של תל אביב נמצא בהתחדשות העירונית. להבדיל מערים אחרות אשר מוצפות בעתודות קרקע - בתל אביב רוב הביקוש תחום לגבולות נחל הירקון מצפון, דרך נמיר ממזרח ודרך שלמה (סלמה) מדרום. האזור הזה בנוי ברובו, והסיכוי למצוא בו מגרש ריק או כמות גדולה של בנינים שיועמדו למכירה שווה לסיכוי הקלוש של מציאת טופס לוטו זוכה זרוק ברחוב. רק התחדשות עירונית מאסיבית, בעידוד העירייה ותמריצים לתושבים ולקבלנים, תשאיר את תל אביב על המפה כעיר מובילה, לא רק בשבילי אופנים ומקומות בילוי, אלא גם בדירות חדשות עם נראות עירונית חדשה.
הכותב הוא סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי של יפו תל אביב חברה לבניין