ענף הנדל"ן בארץ עובר תהפוכות רבות לנוכח האצת הבניה שפוקדת אותנו במהלך העשור האחרון, ולכן המושג 'בעל נכס' מקבל משמעות גדולה. אחרי הכול, לא בכל יום אנו מוכרים או קונים נכס, עבור רבים מאיתנו זו עסקה של פעם בחיים. רכישה אינה עניין פסיכולוגי, היא פעולה חשובה, מהותית ומושכלת.
אבל אף על פי שהביקושים חזקים, השוק אינו לקונים בלבד. מסיבות שונות, יש המחזיקים בנכס ותוהים האם הגיע הזמן למכור. שאלנו מומחים איך נקבע המחיר, מתי כדאי למכור ובכמה.
רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלים של סוכנות נדל"ן ומנטור לסוכני נדל"ן, נתקל רבות בשאלת 'מיליון הדולר': כמה עולה הנכס שברשותי? "ניתן לומר באופן כללי, על פי ניסיון העבר, שערך הדירה עולה מדי שנה ב-10 אחוזים", הוא מסביר, "ישנם אתרים כמו גוב ואתר מדל"ן שמהם ניתן ללמוד את הנתונים. הם מאפשרים לקהל הרחב לבדוק את היסטוריית המחירים בבניין ובשכונה ולהבין כמה הדירה או הבית שלכם באמת שווים. המדד הכי טוב שתקבלו הוא לפנות למתווך נדל"ן מומחה באזורכם. מתווך טוב מכיר את השכונה ואת המחירים והתנודות, ויוכל לתת לכם הערכת שווי מעודכנת".
האם שווה למכור את הנכס או לחכות לעליה נוספת? "ככל שתחכו יותר, כך שווי הנכס שלכם יעלה", משיב לנדסמן, "אך צריך להתחשב גם באינפלציה וערכו של הכסף, כך שאם התוכנית היא לקנות נכס אחר זה לא באמת משנה. מי שמוכר בסכום יקר יצטרך לקנות נכס אחר בסכום יקר. הכול תלוי בסיבה בגינה זקוקים לכסף. אם הצורך הוא בכסף זמין, עדיף לא למכור את הנכס, כי הוא בעל ערך מאוד גבוה וניתן למשכן חלק ממנו ולקבל את הסכום מבלי למכור. היום האפשרות היא למשכן כ-50 אחוזים מהנכס".
"בכל הקשור לדירות ישנות, אם אני מחזיק בנכס בבניין ישן, היום אנחנו יודעים בוודאות שבאזורי הביקוש הבניינים עתידים להיהרס ולהיבנות מחדש במסגרת של תוכניות פינוי בינוי, לכן המחיר בעתיד יהיה גבוהה יותר משמעותית ולא כדאי למכור", אומר המתווך רפי חבסוב, בעלים של "רפי נכסים ונדל"ן", "עדיף להחזיק בנכס ולא למכור, ואם אנחנו צריכים ממש כסף, כדאי לדעת מה מקבלים בעתיד, ליידע את הקונים על עתידו של הבניין ולמכור בהתאם".
חבסוב מסביר כי "זאת הסיבה שנוצר חוסר בדירות באזור המרכז. כל הבתים הישנים נמצאים בהליך של פינוי בינוי, לכן בעלי הנכסים לא מוכרים ואפילו מחזיקים בדירות ריקות ואין דירות בשוק. מה שעד לא מזמן נחשב לקשה למכירה הפך לזהב, במיוחד כשעיריות שלמות מקדמות שינויים ומתחמים שלמים להתחדשות עירונית".
"המגמה כיום מצביעה על ירידה בכמות העסקאות", אומר סער פלד, בעלים של סער פלד שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין וסגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל"סקירה שפורסמה ע"י הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, מצביעה על ירידה של 16% בחודש מאי השנה אל מול חודש מאי בשנה החולפת. האם ירידה זו מסמנת ירידת מחירים? יש צורך להפריד בין הדברים. הירידה בכמות העסקאות נובעת בחלקה מירידה בהיצע. כיום סך הדירות יד שנייה שנמצאות בשוק למכירה נמוך מאוד ולכן כמות העסקאות ירדה. ברגע שדירה משווקת (כל עוד המחיר ריאלי כמובן), זמן המכירה שלה קצר מאוד. עליית הריבית אכן תורמת לירידה בכמות העסקאות, אך היא אינה מהווה פתרון לעליית המחירים. למעשה, עליית הריבית מייקרת את העסקאות, מייצרת אי וודאות לגבי גובה המימון הנדרש, ובהחלט לא עוזרת לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור שרוצים לרכוש דירה".
"עולם הנדל"ן הוא עולם של ניצול הזדמנויות", מוסיפה האדריכלית שירה מוסקל מ"הלל אדריכלות, "אם אין הזדמנות או מצב קריטי של חוסר, אין תשואה או התאמה לצרכים - לא כדאי לצאת לדרך. בסופו של דבר קונים ומוכרים משהו, ולכן בשני המקרים בודקים מהו ערך השוק היום. אם תמכור ביוקר תצטרך גם לקנות ביוקר. אם שתי הפעולות הן באותו זמן, הן יהיו באותה הרמה.
"מצד שני, יש משהו שקורה בשטח. השמרנים יותר מעדיפים למכור ואז לקנות וכאן חטפו סטירת לחי רצינית, משום שהמחירים מאוד עלו והכסף היה שווה הרבה פחות. זה היה ממש לא צפוי, וזה משהו שצריך לקחת בחשבון, יש מקרים קיצוניים שאי אפשר להיערך אליהם. חשוב להיות ערניים למצבים של הזדמנויות, כלומר, אם במיקום טוב יש נכס למכירה והמחיר אטקרטיבי ביחס לשוק, הרי זו הזדמנות נדירה".
מוסקל מדברת על הזדמנויות אחרות, למשל מכירת נכס מתחת למחיר השוק, אנשים שכבר קנו ורוצים למכור, אנשים שרוצים לנסוע ולהיפטר מהנכס: "היום יש יותר שוק של קונים מאשר מוכרים. בזמנים רגילים יש הזדמנויות כאלו, כמו במצבים של גירושים אם שני הצדדים מוכנים להתפשר. קניה כזו היא הזדמנות".
מוסקל מזכירה גם שניתן להשביח את הנכס: "אין ספק כי שיפוץ הוא יציאה מוחלטת מאזור הנוחות, ולעיתים שיפוץ של משהו אחד מאוד מוגדר יכול לתפוס נפח גדול יותר ולהביא להוצאה כלכלית עצומה לצד לחצים כבדים. מי שחשקה נפשו בשיפוץ לטובת השבחת נכס, צריך להבין מראש את מידת ההתאמה של הנכס אל מול השיפוץ שברצונכם לעשות. השבחה נכונה ומדויקת יכולה 'להפוך' את הנכס מקצה לקצה, עם התוספות הנכונות, בריכה, גג וכד', תוכלו לקבל נכס חדש לגמרי".
איך תעריכו את מחיר הדירה שלכם?
"היחיד שמוסמך להעריך נכס במדינת ישראל הוא שמאי מקרקעין", אומר פלד, "לצורכי הערכת הנכס, השמאי בודק את העסקאות שבוצעו באזור (שמאי המקרקעין משתמשים בגישת ההשוואה). בגישה זו אנו משווים את הנכס הנדון לעסקאות נוספות ומתייחסים לפרמטרים כמו גודל הדירה, כשהגודל המדווח אינו תמיד נכון ויש לבדוק זאת. בין היתר, נתייחס גם למועד עסקאות ההשוואה וניתן מקדם התאמה בהתייחס לרמת המחירים במועד העסקה.
"כמובן שאין לדעת מה צופן העתיד, אך לפני רכישת נכס מקרקעין, חובה להתייחס לשינויים בשוק ולהבין שעסקת מקרקעין הינה עסקה שמשפיעה לטווח הארוך על מצבם הכלכלי של הרוכשים. בנוסף, רכישת נכס כרוכה לרוב בנטילת משכנתא ויש לקחת בחשבון את גובה ההחזר החודשי תוך מתן דגש על מסלולי המשכנתא השונים, אשר חלקם עתידים להיות מושפעים ישירות ממגמת עליית הריבית כיום. נדל"ן מהווה השקעה בעלת נזילות נמוכה. חשוב לקחת זאת בחשבון בטרם רכישת נכס מקרקעין והשקעת מיטב כספכם. באם הכסף נדרש כיום, עדיף להשקיע אותו בחלופות נזילות יותר שנמצאות בשוק".