מנתונים שפורסמו על ידי הלמ"ס עולה כי בשנה החולפת החלה בנייתן של כ-68 אלף יחידות דיור, והונפקו היתרי בניה לכ-76 אלף יחידות. מדובר על שיא בהתחלות בניה חדשות, אבל אסור לנו להתרגש יותר מדי. בטווח הארוך, כפי שתבינו מיד, המחירים צפויים להמשיך לעלות.
לכולנו הסבירו שמה שמשפיע על המחירים הוא מפגש ההיצע והביקוש. האם הגדלת ההיצע מסמלת לנו שאנחנו קרובים לראות שינוי?
כשההיצע גדל המחיר אכן יורד. לפי המשוואה הזו, העובדה שבשנת 2021 התחילו להיבנות למעלה מ-60 אלף יחידות דיור חדשות אכן צופה האטה בעליית מחירי הדירות. אבל, העניין הוא שמדובר במעגל - ברגע שמחירי הדירות יירדו, המחיר ישפיע על התחלות הבנייה בפועל. ברגע האמת היזמים הם אלו שמחליטים האם להתחיל בניה או לא, זאת בהתאם לביקוש ולמדד מחירי הנדל"ן, וכך היזמים הופכים להיות אלו שבוחרים בפועל כמה מתוך התרי הבניה באמת יהפכו להתחלות בניה.
ומה קורה בצד הביקוש? מדינת ישראל היא מדינה מיוחדת. ממוצע הילודה למשפחה לפי נתוני הלמ"ס הוא בין 3 ילדים ל-4, תוחלת החיים הולכת ועולה והמדינה נהנית מהגירה חיובית. כל אלו מביאים לגידול מתמיד ומהיר באוכלוסייה, שמחייב את הגברת קצב התחלות הבנייה על מנת לתת מענה מתאים.
דוח של ארגון "צפוף" מצא כי עד שנת 2050 מדינת ישראל תכפיל את כמות האוכלוסייה. כדי לעמוד בצורכי המגורים הדוח צופה שבין השנים 2040 ל-2050 נצטרף לבנות פי 2 דירות משנבנו בשנים 2010-2020. נתון מדאיג נוסף, לפי מרכז טאוב, מראה שעד שנת 2040 כמות האוכלוסייה בישראל צפויה להיות כ-13 מיליון אנשים. בחישוב מהיר מדובר על גידול של כשלושה מיליון אנשים ב- 18 השנים הקרובות, כ-166 אלף איש נוספים כל שנה במדינת ישראל.
מנגד, נתון נוסף שמשפיע על צד הביקוש הוא הריבית שעולה, וצפויה להמשיך לעלות, שמייקרת לכולנו את ההחזר החודשי על המשכנתא. כך שבפועל כולנו רוצים לקנות בית אבל אין לנו את ההון הדרוש לכך ולכן הביקוש מתמתן.
אז מה קורה בפועל? היזמים, כמו כל גוף עסקי מחפשים כיצד למקסם את הרווחים שלהם ולכן הם צריכים להיות בטוחים שהם מצליחים למכור טרם יציאתם לדרך עם פרויקט חדש. בתקופות שבהן יש ירידות ביקושים בגלל התחלות בנייה מרובות ועליות ריבית הביקוש בפועל יורד וכך גם מספר התחלות הבניה בפועל יורדות. כך נוצר בעצם מעגל, שהיחידה שיכולה לפתור אותו היא המדינה.
התערבות ממשלתית הכרחית על מנת לחייב את היזמים לבנות גם בימים של ירידת מחירים. הגידול במספר התושבים לא יכול לאפשר לכוחות השוק לפעול מעצמם ועל המדינה לפעול לא רק במישור היתרי הבנייה, אלא ללוות את היזמים גם בשלב הבא של הבנייה.
בינתיים זה לא קורה ולכן אין בפי בשורות טובות מדי. בטווח הקצר אכן צפויה עלייה משמעותית במספר מסירות הדירות החדשות ואפילו התמתנות בעליות מחירי הנדלן, אך בטווח הארוך, התמתנות זו תשפיע גם על מספר התחלות הבניה ולכן אנחנו צפויים להמשיך ולראות עליות במחירים.
הכותב הוא מנכ"ל חברת יזמות הנדל"ן BNC