רובנו רכשנו רכב באחד משלבי חיינו. האם בדקנו אותו לפני הרכישה במכון בדיקה, או שקודם רכשנו ורק אז שלחנו לבדיקה? השאלה לכשעצמה נשמעת מוזר, לא? אפילו לא הגיונית, אבל למעשה זה מה שעושים רבים מרוכשי הדירות בבואם לרכוש את דירת המגורים שלהם.
רבים מבצעים עסקאות לרכישת נדל"ן במיליוני שקלים מבלי לבדוק מה הם באמת רוכשים, זאת למרות שעסקאות אלו יהיו לרוב המורכבות ביותר שאדם יבצע במהלך חייו. העובדה שמחירי הנדל"ן רק עולים משנה לשנה, מקשה עוד יותר על תהליך קבלת ההחלטה הנוגע לרכישת נכס מקרקעין.
עסקת נדל"ן מורכבת מפרמטרים רבים, החל משלב החיפושים ועד למועד החתימה ולקיחת המשכנתא מהבנק. הסכם המכר עליו חותמים הרוכשים מול המוכרים, מורכב גם הוא מסעיפים רבים המתייחסים אל מצבו המשפטי והתכנוני בנכס. אחד מהסעיפים הידועים בהסכמי מכר הוא הצהרת קונה, המציינת כי ניתנה לו האפשרות לבדוק את מצבה המשפטי, הרישומי והתכנוני של הדירה. האומנם כך הדבר?
ללא שמאי מקרקעין לא ניתן להשלים את הבדיקות במלואן. השמאי מבקר בנכס ובודק התאמה להיתר הבניה (בלעדיו יתכן והרוכש ירכוש נכס עם חריגת בניה), בדיקת הזיהוי המשפטי (בודק התאמה לתשריט בית משותף ומסמכים רבים נוספים ומאמת אותם עם המצב בפועל), ובדיקות נוספות מעבר לקביעת השווי של הנכס.
לדוגמא - בדיקת טרום רכישה שבוצעה לדירה בתל אביב. במקרה זה הרוכש מתגורר בדירה כשוכר מספר שנים וכיום רוצה לרכוש את הדירה מהמשכיר. על פניו, הוא מכיר את הנכס על בוריו, אך עדיין העדיף לעשות בדיקה מעמיקה לפני שחותם על הסכם הרכישה מול המוכר. לאחר בדיקה מקיפה של הנכס, אשר כאמור משמש את הרוכש למגוריו, התברר כי הנכס רשום בהיתרי הבניה כחדר הסקה ואינו יכול לשמש לטובת מגורים.
מקרה נוסף נלמד מבדיקה שבוצעה לגבי דירת מגורים הרשומה בטאבו כדירה עם תת חלקה נפרדת. מהבדיקה עלה כי למעשה הדירה היא חלק מדירה גדולה יותר על פי היתר בניה, קרי דירה מפוצלת.
בבדיקת טרום רכישה, שמאי המקרקעין סוקר ובודק את כלל הפרמטרים הללו ומתריע בפני בעיות אפשריות ו/או בעיות קיימות בממכר, אשר יכולות להשפיע על החלטת הרוכש לרכוש את הנכס. בעיות אלו, יכולות להיות בעיות מהותיות שאלמלא השמאי היה מתריע עליהן, הרוכש היה מגלה זאת רק לאחר חתימת החוזה, בעת לקיחת המשכנתא או בזמן מכירת הנכס על ידו.
חשוב לציין כי בעת לקיחת אשראי בנקאי, הגוף המממן דורש דו"ח של שמאי מקרקעין לצורכי ביצוע ההלוואה. הבעיה המרכזית היא שבשלב זה הרוכש כבר רכש את הנכס, ובמידה וישנן בעיות בנכס שיתכן ואף בגללן הוא לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו וחובותיו, עליהן חתם בהסכם הרכישה כלפי המוכר, הדבר עלול להיחשב כהפרת חוזה ואף יפתחו כנגדו הליכים משפטיים. כדי למנוע מצבים כאלו, הרוכש צריך לבצע שומה מקדמית ע"פ תקן 19 שכוללת התייחסות למצבו (התכנוני והקנייני) טרום רכישת הנכס כולל מרכיב השווי. השווי כמובן, משפיע על המימון הבנקאי של הלווה העתידי. אם הנכס מוערך במחיר נמוך ממחיר הרכישה (לעיתים בגלל חריגות בניה ובעיות נוספות), אחוז המימון במקרה שכזה עולה.
במקרים רבים ניתן לבצע גם שומת טרום רכישה לבדיקה של נכס מקרקעין שאינה כוללת הערכת שווי (תקן 20 בתקינה השמאית). דו"ח זה כולל נתונים אודות זיהוי המקרקעין, בחינת מצב התכנון והרישוי של המקרקעין וכן מידע אודות זכויות הקניין בהם. שכן ישנם מקרים בהם הרוכש מגלה שהנכס שהוא עמד לרכוש, לא תואם את מה ששווק לו מלכתחילה ולכן איננו מעוניין לבצע את העסקה ללא קשר למרכיב השווי.
ישנה חשיבות רבה שדו"ח כזה יהיה מצורף לכל עסקה, שכן הוא משקף לקונה את המציאות ובעזרתו יוכל לקבל החלטה מושכלת ולא להשקיע סכומים אדירים ברכישת נכס ללא בדיקה בסיסית נדרשת. למעשה, רק שומת טרום רכישה מובילה לעסקה בטוחה.
כותב הטור הוא בעלים של "סער פלד שמאות מקרקעין", שמאי מקרקעין וסגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.