מרעיפים דברי שבח: מתי כדאי להשביח את הנכס?

מהו השלב הנכון להשבחת הנכס שלך? האם כדאי להשביח נכס המיועד למגורים, או רק כאלו המיועדים להשקעה? מהן האופציות להשבחה ומה תהיה התוספת? המומחים עונים

21/07/2022

יש נכסים שניתן להשביח ולעלות את ערכם די בקלות, ויש השבחות שלוקחות זמן רב והרבה אישורים, אך ההשקעה תכפיל או אפילו תשלש את עצמה. אז מתי, איך ובאילו נסיבות כדאי להשביח את הנכס שלכם?

"בדירות למגורים אין ערך לשאלה מתי כדאי להשביח את הכנס, כיוון שאדם צריך לפעול למען עצמו ולטובת הנוחות שלו", אומר רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלים של רימקס supreme , "מאידך, כאשר מדובר על השבחת נכס להשקעה, כאן כבר יש מקום לבדוק עם מומחים והתשובה תהיה שכל מקרה לגופו. השבחה קלה יחסית היא להפוך דירה לבעלת יותר חדרים - לדוגמה, דירה גדולה שמחולקת ל-3 חדרים תהפוך ל-4. זוהי השבחה שיכולה לעלות את ערך הדירה ב -200,000 שקל. ההמלצה היא למצוא נכסים גדולים שלא מחולקים נכון, להשביח בחלוקה פנימית נכונה וליותר חדרים ומשם לגרוף את הרווח. חשוב להבין שההשקעה בנכס צריכה להיות פרופורציונאלית לערכה המקורי של הדירה, כי הציפיה היא תמיד להרוויח מהמהלך. לכן, זוהי טעות להשקיע 200,000 שקל בדירה שעלותה מיליון וחצי שקלים, זוהי השקעה שלא תחזור. למשקיע לא משנה העיצוב של הבית או האיכות של המטבח, זה לא יגרום לו להשקיע יותר כספים. חשוב לייצר נראות טובה בעלות נמוכה ככל שניתן".

בית בכוכב יאיר - הלל אדריכלות ועיצוב פנים. מאור מויאל,
יש הרבה פוטנציאל בכל בית - זו שאלה של כדאיות. בית בכוכב יאיר בעיצוב הלל אדריכלות(צילום: מאור מויאל)

לנדסמן אומר כי דרכים נוספות להשבחה של נכסים היא קבלת היתרים. נכון שהתהליך יותר ארוך ומסובך ויכול לקחת שנה-שנתיים, תלוי ברשות, אך העלייה גדולה יותר. כך, למשל, קבלת היתר לבניה על גג בבניין משותף: "במידה וגרים בדירת פנטהאוז והגג שייך לדירה, או לחילופין רכישת הזכויות בגג של כל בעלי הדירות בבניין, או דרך עסקת חילופין בה הזכויות עוברות לדייר והוא דואג לשפץ חלק בבניין או מוסיף מעלית ועוד. על הגג אפשר לבנות עוד חדרים ולהשכיר או להגדיל את שטח הדירה הקיימת". בנוסף, הוא אומר כי ישנה אפשרות של תוספת מרפסת לדירה, שערכה יהיה תמיד 10 אחוזים מעלות הנכס. כדי לפתוח מרפסת צריך לחבור לאדריכל וקונסטרוקטור, להוציא בקשה להיתר ולבדוק אם כל זכויות הבניה נוצלו ובעצם אם אפשר בכלל להוסיף מרפסת: "מדובר על תהליך שעלותו כ- 40,000 שקל, ולכן לפני כניסה להליך כזה, כדאי לעשות חישוב מדויק של עלות מול תועלת לפי ערך הדירה וגודל המרפסת שתתקבל".

לסיכום, אומר לנדסמן כי "גם פרוייקטים של תמ"א ופרוייקטי פינוי בנוי הם דרך להשבחת הנכס, בה מקבלים דירה חדשה לגמרי, תשתיות חדשות, לפעמים גם תוספת חניות ומעלית שלא היו בבניין הישן. אם הנכס מתאים, זוהי דרך נהדרת להשבחה".

הוספת מרפסת היא עסק יקר עם הרבה ערך בצידו. אדריכלות בועז שניר(צילום: עמרי אמסלם)

אדריכלית שירה מוסקל מ"הלל אדריכלות" מוסיפה: "כשמדובר על השבחה למגורים, ההסתכלות היא בשני מישורים נפרדים. הראשון עוסק בהשבחה פרטית, הישראלי הממוצע גר באותו הנכס שנים, מרגיש שהנכס שלו לא מתאים לו עיצובית ופונקציונאלית ולא נותן מענה לצרכים ולחלומות שלו. רוב הישראלים יחפשו אלטרנטיבה אחרת, משהו חדש. בחיפוש נכס חדש אנחנו לוקחים בחשבון שבתהליך של מכירה וקניית נכס יש המון כסף 'שנזרק' - יש מס קנייה, מס שבח, עלויות תיווך, עו"ד ועוד הוצאות נלוות רבות. באינסטינקט הישראלי, תמיד נרצה להחליף ישן בחדש, אך לפעמים, אם במקום התהליך הזה ניקח את הנכס הקיים ונשביח אותו, נוכל להחזיר את כל הכספים שהושקעו בו ואף יותר".

מוסקל טוענת כי לרוב ניתן לתת מענה תכנוני יצירתי ולהתגבר על הבעיות הקיימות בנכס, זה למעשה סוד ההשבחה: "אם התקרה נמוכה מדי, נחפור כדי להגביה את החלל. אם יש עמודים שתוקעים לי את פתיחת החלל, נחליף אותם בקורות. אם המטבח סגור וממוקם לא נכון, נשנה את המיקום שלו ובהשבחות מסוימות ניתן לשנות גם את מיקום דלת הכניסה. הרבה פעמים הלקוחות מתאהבים מחדש בנכס שלהם שלאחר התכנון המחודש, הוא הופך למתאים בדיוק עבורם ובמקום לבזבז כסף על מיסים הם השתמשו בכסף להשבחה הפרטית שלהם. חסכון כזה עבור תהליך מכירה וקנייה יכול להגיע ל 500-600 אלף שקלים".

תקנו את הזכויות של הגג - ותוכלו לעשות עוד הרבה מאוד כסף. פנטהאוז משופץ בעיצוב קרן גנס(צילום: אסף פינצ'וק)

לסיום, היא אומרת, "במישור השני, יש אנשים שמעוניינים לעשות מעבר לבית פרטי. הם רואים נכס ישן ומוזנח ולא מתחברים אליו. לקראת רכישת נכס הדבר הכי פחות נכון לעשות זה לעבוד מהבטן, חשוב להתייעץ עם מומחים בתחום כיוון שהעין המקצועית יודעת להבחין בפוטנציאל הגלום בנכס הישן. לרוב נכסים כאלה יימכרו מתחת למחירי השוק. בעזרת פתרונות תכנוניים ניתן מענה לבעיות הקיימות בנכס כדי להימנע מהריסתו ובנייתו מחדש. תכנית כזו היא גם חסכונית באופן מרחיק לכת כיוון ששיפוץ במקום בנייה מחדש יכול לחסוך, כ- 2 מיליון שקלים. בנוסף, ננסה להימנע מתהליכי רישוי עד כמה שניתן, כיוון שחיסכון של שנה ברישוי אומר חסכון בשכירות של שנה. השבחה של בית פרטי מאפשרת להכניס פונקציות כמו בריכה, מטבח חוץ, גינה, מרתף ועוד. אלה בפני עצמם יכולים להעלות את ערך הבית במיליוני שקלים".

גם ניקיון הוא חלק מהעניין

מחקר האבק העולמי של Dyson חושף שאחד מכל שלושה אנשים מנקים רק כאשר הם מבחינים באבק פיזי על הרצפה. אך ישנו אבק עדין ובלתי נראה לעין אשר מצטבר במקומות בבית שרובנו בכלל לא חושבים לנקות. על אף שאבק יכול להיתפס כלא מזיק, למעשה מדובר בחומר אורגני מורכב, הכולל בתוכו תאי עור מתים, שיער, מזיקי אבק, בקטריה, עובש, חרקים קטנים וחלקיקים וסיבים נוספים. הרבה מהרכיבים המדוברים יכולים לגרום לאלרגיות ולהשפיע על בריאותנו.

כן, זה גם חלק מההשבחה(צילום: יחצ דייסון)

האיזורים המוזנחים בבית וכיצד יש לנקותם

  • תקרות - תקרות עלולות לצבור אבק וקורי עכביש, שאיבת אבק היא לרוב השיטה הקלה ביותר לנקות אותם. השתמשו באביזר מברשת רכה לשואבי אבק, לניקיון מרחבים גדולים ללא נזק לקיר או לצבע ואביזר פינות ומסילות לטובת ניקיון פינות שקשה להגיע אליהן. שואב אבק אלחוטי וקל-משקל זאת אופציה טובה לניקיון אזורים גבוהים.
  • קירות - נקו אבק מהקירות על ידי שימוש במטלית או שימוש בשואב אבק עם מסנן מתקדם. זכרו כי אבק על קירות מסוימים יכול אף להוביל לעובש. אם אתם שואבים אבק מהתקרות והקירות, תתחילו עם התקרה, כך שתתפסו את כל האבק הנישא באוויר שיכול להיצמד על הקירות, הריהוט, או הריצפה.
  • מזרנים - מזיקי אבק ביתיים נוטים להתרבות באיזורים חמים, חשוכים ולחים, כמו המיטות שלנו. מזיקי אבק ניזונים מתאי עור, אותם אנו משילים מדי יום ובעיקר בלילה בעקבות החיכוך עם המצעים. יכולים להיות מיליון מזיקי אבק במזרן יחיד וכל אחד מהם יכול להוציא כ-20 כדורי צואה ביום, אשר יכולים לגרום לתגובה אלרגית. שאיבת אבק מהמזרן בשני הצדדים יעזור לצמצם את מספר חלקיקי העור והחומר האלרגני במזרן.
  • ראשי מיטות - ניקיון ראשי מיטות יכולים להרגיש כמו מטלה קשה המצריכה התכופפות ושפשוף, אבל זה לא חייב להיות ככה. השתמשו באביזר המברשת הרכה של שואב האבק שלכם, ככה תוכלו בזריזות וביעילות לשאוב את כל האבק, מבלי להצטרך להתכופף. לאחר השאיבה, אם עדיין יש לכלוך או סימנים, השתמשו במטלית לחה ומים חמים לנקות אותם.
  • סלסלות לחיות מחמד -מזרנים וסלסלות לבעלי חיים יכולות לצבור מזיקי אבק, אשר ניזונים מהקשקשים שהחיות משילות מעצמן. אפשר להשתמש בשואב אבק מוחזק-ידנית עם מברשת בעלת טכנולוגיה למניעת הסתבכות שיער, על מנת להסיר פרווה לא רצויה, קשקשים ואלרגנים.
  • מנורות - אבק יכול להצטבר על גופי תאורה ולהישרף מהחום של המנורה וכך לפלוט תרכובות אורגניות נדיפות וניחוחות, או לנוע ברחבי החדר על גבי האוויר החם שנוצר מהנורות. שימוש באביזר מברשת רכה לשואב האבק עם מתאם לגובה up top, יעזור להגיע למנורות הגבוהות. הימנעו משימוש של במטליות לחות ליד מקורת חשמל.
  • מדפים - בשביל ניקוי יסודי יותר, הזיזו ראשית את הפריטים שנמצאים על המדף. שאבו את המדפים העליונים קודם, כך שלא תפספסו את האבק הנישא באוויר, שעלול ליפול מהם. השתמשו באביזר מברשת רכה לשואב האבק עם מתאם לגובה up top על מנת לנקות אבק ממדפים עליונים. השתמשו גם במטלית לחה לניקיון כתמים או סימנים נוספים והמתינו עד שהמדף יתייבש לפני שאתם מחזירים את הפריטים. אם אפשרי, אל תשכחו להוציא את המדפים מהקיר ולנקות מתחת לריהוט - אם אתם רואים אבק, זה כנראה בקטריה, עובש ומזיקי אבק.
  • וילונות - אבק יכול להצטבר גם בווילונות ותריסים ומזיקי אבק יכולים להתרבות בטקסטיל. ודאו שאתם שואבים אבק עם אביזר מברשת רכה, או מכבסים אותם אם אפשרי.
  • מדרגות - שימוש בכלים הנכונים לניקיון מדרגות הוא חיוני ושואב אבק אלחוטי זה אביזר מומלץ לשימוש, כיוון שהם קלי-משקל ומציעים פונקציות שונות של ניקון. התחילו במעלה המדרגות ותעברו על הקצוות שלהן עם אביזר פינות ומסילות. לאחר מכן, השתמשו בשואב אבק מוחזק-ידנית לנקות את המדרגות עצמן, גם כאן מומלץ לנקות מלמעלה-למטה.
  • השבחה

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully