וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

הנחת יסוד: המספרים שמסתתרים מאחורי ההגרלות הממשלתיות

18.7.2022 / 15:12

"דירה בהנחה", "מחיר מטרה" ועוד. מה בעצם אומרים כל אלה? פנינו למומחים כדי לקבל הבהרות ולהסביר מה מסתתר מאחורי האותיות הקטנות

בווידאו: מסיבת עיתונאים להצגת הפתרון הממשלתי למשבר הדיור/צילום: לע"מ

אתמול (ראשון) הסתיימה ההגרלה לפרויקט דירה בהנחה של משרד השיכון, שבו יוגרלו כ-5,500 דירות ברחבי הארץ בהנחות משמעותיות. בכל מכרז כזה יזם זוכה גם בדירות שוק חופשי וגם במחיר מופחת, בדרך כלל 50/50. ככל שיש לו יותר דירות בשוק חופשי הוא יכול לתת הנחה גבוהה יותר במחיר מופחת. עובדה זו, בצירוף הצפי לעליית מחיר, אפשרה ליזמים בחלק מהמקומות ליזמים לתת מחירים טובים. במקומות שבהם רואים הפרשים גדולים יותר, המשמעות היא שיזמים מאמינים שמחירי שוק חופשי יעלו ויכולים לתת מחיר נמוך לדירות לזכאים.

כעת יש לציין שהמכרזים האלה לא יחזרו, שכן השיטה שונתה מ'מחיר מופחת' ל'מחיר מטרה' ולכן לא נראה הנחות כאלה, משום שיזמים לא יתנו את אותם מספרים.

המכרזים שהבאנו פה הם של מבצע 'מחיר מופחת', שבו התחרות היא גם על מחיר למ"ר וגם על מחיר לקרקע, בשונה מ'מחיר מטרה', שם התחרות היא רק על מחיר הקרקע. לכן אנחנו רואים גם הפרשים גדולים מאד בין דירות שוק חופשי לזכאים במחיר המופחת לבין מחיר מטרה (שמסומנים באדום) באתר דירה. במחיר מטרה היזם לא מתערב בכלל במחיר למ"ר - המחיר נקוב מראש והיזם מתחרה רק על המחיר לקרקע, ומי שקבע את המחיר למ"ר הוא השמאי הממשלתי.

הפרשי דירה בהנחה. סלעית יזום נדל"ן,
איפה יותר משתלם ואיפה פחות?/סלעית יזום נדל"ן

שייקה נפחא, בעליה של חברת סלעית יזום נדלן שכבר זכה ואף ביצע מכרזי מחיר למשתכן, מסביר כי לפני שניגשים לבחון מהו הפרויקט העדיף אליו כדאי להירשם, חשוב לבדוק האם בכלל כדאי להירשם. ככל שהזכאים נמצאים במקום מתקדם ברשימת ההמתנה באחד הפרויקטים אליהם נרשמו בעבר, ויש להם סיכוי ממשי לזכות בו בדירה, הם צריכים לשקול את כדאיות הפרויקטים הנוספים אל מול הפרויקט בו הם בהמתנה. יש לזכור כי אם יזכו בהגרלה, שמם יוסר אוטומטית מרשימת ההמתנה בה הם רשומים. מי שלא יסיר את שמו מהגרלות ובינתיים הוא מתקדם בתור עד הזכייה, צריך לקחת בחשבון ששמו יוסר ללא ידיעתו מכל ההגרלות הפתוחות ורשימות ההמתנה האחרות.

גם בהגרלה זו, כמו קודמתה, ניתן להירשם לשלוש ערים בלבד (בכל עיר ניתן להירשם לכל הפרויקטים). בעת בחירת הערים אליהן תירשמו, יש לקחת בחשבון את סדר ההגרלות, שכן ברגע שזכיתם בהגרלה מסוימת תוסרו משאר ההגרלות. בנוסף יש לבדוק כמובן את כדאיות ההגרלות בכל עיר (המחיר למטר בהגרלה לעומת מחירי השוק), בהתאם למטרת הרכישה - השקעה או מגורים.

לא תמיד הפרויקטים המבוקשים ביותר הם גם הרווחיים ביותר, ולא פעם בערים הקטנות מצויים פרויקטים רווחיים שהביקוש אליהם אינו גבוה, עקב חוסר היכרות של הציבור עם ערים אלו. לכן כדאי למי שמעוניין לרכוש דירה למטרת השקעה, לבדוק אפשרות להירשם לישוב קטן - שם סיכויי הזכייה גבוהים יותר וייתכן שתגלו שההשקעה בהם משתלמת.

sheen-shitof

פתרון טבעי

גבר, הגיע הזמן לשפר את התפקוד המיני ואת הזוגיות שלך

בשיתוף גברא
רמת אפעל. ראובן קסטרו
לצד היתרונות יש גם לא מעט דברים להסתכל עליהם/ראובן קסטרו

בבואנו לבחור לאן להירשם יש שני שיקולים מרכזיים, אומר נפחא: ההון העצמי וגובה ויכולת החדר המשכנתא. בדירה בהנחה גובה ההון העצמי הנדרש הוא 100 אלף או 10 אחוז (הגבוה מביניהם). ההון העצמי יחסית זניח בין דירה של 1,400 לדירה של 1,900, סך הכול כ-40 אלף שקל, אבל המשכנתא תעמוד על עוד 460 אלף שקל, ולכן צריך לבחון מה יכולת ההחזר ועם איזה סכום נהיה רגועים. אפשר ורצוי כמובן לקחת הלוואת בלון לתקופת הבניה, כזו שבה משלמים רק ריבית ולא קרן + ריבית. כמו כן, מומלץ להקדים תשלומים כדי להימנע ממדד.

כדי לוודא את מיקסום המתנה שקיבלנו מהמדינה, השיקול צריך להיות לא איפה נרצה לגור, אלא איפה המרווח הכי גדול במחיר דירה בהנחה מול מחיר השוק באותה עיר. לראשונה בהגרלה יש שתי תכניות: הראשונה, 'מחיר מופחת' שבה המחיר למ"ר הינו כולל מע"מ ולא צמוד מדד. כדי לבחון מה יהיה מחיר דירה יש להכפיל ב-110 מ"ר ממוצע לדירת 4 חדרים ו- 130 לדירת 5 חדרים על פי חישוב של 100 מ"ר פלדלת ובתוספת כ-10 מ"ר חישוב אקוויולנט למרפסת, חניה, מחסן וכו'.

התוכנית השניה היא 'מחיר מטרה' שבה נקבע המחיר לפי הערכת השמאי הממשלתי לאותה עיר והוא מסומן באדום וכוכבית. לדוגמא, נתניה ב-20 אלף שקל למ"ר, ועליה תהיה הנחה של 20 אחוז או 300 אלף שקל (הנמוך מביניהם). בדירות של שני מיליון שקל, ההנחה תהיה 300 אלף שקל בלבד. לצורך הדוגמא, דירת 4 חדרים בנתניה (110 מ"ר) לפי 20 אלף למ"ר כולל מע"מ ולפני מדד, תעלה הדירה לפני הנחה כ-2.2 מיליון שקל ו-1.9 מיליון שקל אחרי הנחה. תוכנית מחיר מופחת שהופסקה עדיפה בדרך כלל על מחיר מטרה בגודל ההנחה.

ההגרלות הבאות יהיו רק מחיר מטרה, וההנחה תהיה עד 500 אלף ולא עד 300 אלף כיום. ההמלצה היא לא לחכות, כי גם המחיר למ"ר שהשמאי יקבע יהיה יותר יקר מאותם 20 אלף שקל בנתניה שהשמאי הממשלתי קבע לפני שנה, ולכן הפער בהנחה לא יהיה מאוד משמעותי. כל ההגרלות כעת פתוחות אך ורק לחסרי דיור.

שייקה נפחא. יחצ,
לא לחכות. שייקה נפחא/יחצ

חן דסטגור, שותפה במחלקת הנדלן במשרד עוה"ד סלומון, ליפשיץ ושות', מוסיפה כי מעבר לשיקולי הכלכליות, ובחירתכם לאיזה הגרלה מתוך הרשימה תגישו הצעתכם, חשוב שתדעו כי לצד ההטבה במחיר הדירה ביחס למחיר השוק, ישנם גם חסרונות לרכישת נכס במסגרת 'דירה בהנחה'.

ראשית, ישנה מגבלה מהותית למכירת הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת טופס 4 או שבע שנים ממועד ביצוע ההגרלה שבה זכיתם בדירה, המוקדם מביניהם. המשמעות היא, כי ככל שלא תתגוררו בדירה, תיאלצו במשך מספר שנים להשכירה. במציאות שבה דירות רבות יוצעו להשכרה בו זמנית, עשויה להיות השפעה גם על מחירי ההשכרה הפוטנציאליים של דירתכם.

כמו כן, עליכם גם לקחת בחשבון שככלל, למעט מקרים חריגים, לא יתאפשר לכם כרוכשים לערוך שינויים במפרט הדירה תוך כדי בניית הדירה, ובמרביתם המוחץ של המקרים, הקבלנים אינם מאפשרים שדרוגים או שינויים מהותיים בדירה, אלא באופן עצמאי ורק לאחר קבלת המפתח.

בנוסף, הגם שהחוזה שמציג הקבלן מאושר מראש על ידי חברת הבקרה שפועלת מטעם משרד הבינוי והשיכון, עלו לא מעט תלונות על כך שחוזים אלה חד צדדיים ומוטים לטובת הקבלן. לרוכש יש אמנם אפשרות לנהל משא ומתן על סעיפי החוזה, אך הלכה למעשה הקבלנים לא מאפשרים כן. הואיל ויוזמת מחיר למשתכן מייצרת עסקה אטרקטיבית עבור הרוכש, יש הרבה "קופצים" לכל דירה שהיו שמחים להתחלף עם אותו רוכש, והיכולת לשאת ולתת עם הקבלן חלשה יותר.

ברוח זאת, הקבלנים גם קובעים את תנאי התשלום, ובהיעדר גמישות מצד הקבלנים ביחס ללוח התשלומים בחלק מהפרויקטים, ישנם מצבים שבהם רוכשים נאלצים לוותר על הזכאות בשל אי יכולת לעמוד בנדרש. כך גם במרבית המקרים הקבלנים מסרבים להקנות לרוכשים זכאות להקדמת תשלומים ע"ח התמורה. המשמעות בפרויקטים המוצמדים למדד תשומות הבניה עשויה להיות דרמטית.

חן דסטגור. סטודיו שוהם,
לא להיות מופתעים. חן דסטגור/סטודיו שוהם

דסטגור מציינת כי אמנם לאחרונה חל תיקון לחוק המכר (דירות), חוק אשר חל גם על פרויקטים של תכנית דירה בהנחה, ולאור התיקון הקבלנים לא יוכלו מעתה להצמיד את מלוא התמורה למדד תשומות הבניה, אלא רק שיעור של 40% ממנה, אך גם שיעור זה, ככל ומדד תשומות הבניה ימשיך במגמה של השנה האחרונה בה נשברו שיאי המדד של העשור האחרון, עשוי להוביל לתוספת משמעותית במחיר הדירה.

היא מבקשת לשים לב לכך שלעיתים רבות יקבלו זוכי התכנית הודעה על זכיה, ויידרשו לחתום על חוזה מחייב כאשר הקבלן עדיין לא קיבל היתר בניה סופי לפרויקט, כך שתקופת הבניה צפויה להימשך מספר שנים, בהן מצטברים על התשלומים הנדחים ע"ח התמורה הפרשי מדד, שייקרו את מחיר הדירה. את מכלול הנתונים הללו יש לקחת בחשבון ולכלכל צעדיכם מראש ולהיערך בהתאם, על מנת שלא להיות מופתעים.

  • עוד באותו נושא:
  • דירות

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    4
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully