"ההתחדשות העירונית, לצד התועלות הברורות שלה בהקשר של חיזוק מפני רעידות אדמה ומיגון (הוספת ממ"ד לדירה), היא גם המפתח להגדלת היצע הדירות בישראל בשנים הקרובות". כך אמר לאחרונה אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומי שאחראי על התחום שנחשב על פי רבים, לפתרון האולטימטיבי למצוקת הדיור.
אין ספק, ניכר כי בשנים האחרונות הפנימו גורמי ממשלה ופונקציות בתחום התכנון כי עתיד הצמיחה באזורים האורבניים בארץ טמון בהתחדשות העירונית. לראיה, בשנת 2021 נקבע שיא של למעלה מ־20,000 יחידות דיור שקיבלו היתר בנייה, במסגרת התחדשות עירונית, נתון שמשקף כמעט שליש מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנה זו.
אלא שמדובר במציאות מתעתעת. העלייה במספר הפרויקטים שקבלו היתר רחוקה מלמצות את הפוטנציאל שקיים בתחום ורבים מהיזמים, לצד בעלי הדירות, מעידים על דרך חתחתים ומסלול מפרך מאוד בדרך לקבלת היתר הבנייה. כיצד יתכן שחרף הנחיצות הקריטית של האצת פרויקטים בתחום הפינוי בינוי, הוצאתם לפועל עדיין מקרטעת? מדוע המסע כל כך ארוך ומתיש?
הסיבה העיקרית היא תמהיל רעיל של הליכים בירוקרטיים אין סופיים, חסמים שמוצבים על ימין ועל שמאל, התנהלות מנהלתית בעייתית מצד הרשויות המקומיות, וגם מצד לא מעט דיירים שתוקעים טריז בגלגלים ופוגעים בכלל הציבור. תפסנו לשיחה צפופה את עו"ד קרן פרשקר, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, ומבכירות עו"ד בתחום הפינוי בינוי בישראל , שותפה מייסדת במשרד עוה"ד רז-כהן, פרשקר ושות'.
בשנים האחרונות השתרשה הנחת יסוד על פיה, דיירים סרבנים, הם הגורם הבעייתי ביותר, זה שלרוב תוקע את הטריז. עד כמה זה מדויק?
"המציאות יותר מורכבת. דו"ח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שהתפרסם לאחרונה, חושף את הסיבות השונות לעיכוב בפרויקטים של התחדשות. כבר בתחילתו מצוין בבירור כי הדיירים אינם הגורם המסכל העיקרי, אלא הפעילות של כמה יזמים סותרים במתחם אחד, היעדר כדאיות כלכלית ואי-מתן פטור מהיטל השבחה. למעשה, בבדיקה שערכה הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2020 לגבי חסמים ב-55 מתחמים שבהם אושרו תוכניות פינוי-בינוי, עולה כי בשלושה מתחמים בלבד (5%) התעכב ההיתר בשל בעיות בהסכמה של בעלי הנכסים במתחם. מנגד, בארבעה מתחמים (7%) מימוש התוכנית מתעכב בשל פעילותם של כמה יזמים באותו מתחם; ארבעה מתחמים מתעכבים בשל העדר כדאיות כלכלית (7%); 6 מתחמים מתעכבים בשל עיכוב או אי מתן פטור מהיטל השבחה (10%) ".
כלומר, הדו"ח אינו משקף באופן מדויק את פני המציאות?
כמובן שהוא משקף, אך באופן חלקי, שכן הוא אינו מתייחס להתמהמהות הבלתי סבירה של ועדות התכנון ולאין ספור חסמים בירוקרטיים שמוצבים בדרך, בין אם מדובר על היתרים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 שניתנים על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ובין אם מדובר באישור תוכניות לביצוע פרויקטים מסוג פינוי בינוי על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה. כך, למשל, משרדנו טיפל בפרויקט בהיקף של מאות יחידות דיור ברמת השרון שהוצאתו לפועל הותנתה בהקמת מחלף אשר לצורך הקמתו נדרש אישור תקציבי ממשרד התחבורה ואישור רשויות התכנון: עד לקבלת האישורים המיוחלים חלפו מעל שבע שנים. כל הרשויות ובכללם משרד התחבורה ומע"צ זזו לאט. מאוד לאט".
"אין מנוס מלשנות את החקיקה"
שוחחנו עם יזם שנתן כדוגמא מקרה בו עירייה ביקשה שמתחם מסוים יכלול הצבת פסל סביבתי של כשני מטרים בסמיכות לכניסה לכל בניין. האבסורד הוא שגם לצורך הצבת הפסל נדרשו הליכי רישוי, שנמשכו שנים ארוכות. זה נראה לך סביר?
"לצערי, קיימת סתירה מובנית בין האינטרסים של הוועדה המקומית, לבין האינטרס הציבורי של היערכות ראויה לרעידת אדמה והוזלת מחירי הדיור. אני מכירה דוגמאות לא פחות בעייתיות שמצביעות על אותו כשל. אין ספק שנדרשת כאן רפורמה חקיקתית, שתצמצם את שיקול דעתה של הוועדה המקומית במימוש סמכויותיה".
מה הכוונה?
"להבנתי, אין מנוס אלא לשנות את החקיקה באופן שתוכניות פינוי בינוי, תוגשנה ישירות לבחינה ואישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ללא צורך באישור מקדמי של הועדה המקומית. מובן כי לוועדה המקומית תינתן האפשרות להתייחס לתוכנית אך זאת במסגרת הדיון בוועדה המחוזית. פתרון נוסף מצוי במציאת תמריצים ותשובות לבעיות קיימות ברשויות המקומיות. למשל, העובדה היא שכל יחידת דיור שמצטרפת לעיר משמעותה הפסד לעירייה, הפתרון האפשרי לכך הוא התניית מתן היתרי בנייה למסחר ותעסוקה באישור היתרי בנייה לבניית דירות מגורים".
שוחחנו עם יזם נוסף שאמר כי תהליך הוצאת ההיתר הוא גהינום של ממש, יש פקידים שמתעללים ביזמים או שיש בירוקרטיה עודפת ודברים משוללי היגיון.
"אני לא יודעת אם המניע לסחבת הוא רצון קונקרטי של פקיד כזה או אחר להתעלל ביזם, אבל אין ספק - המציאות בעייתית. לדוגמא, מתחם פינוי בינוי יכול לכלול בין 4-20 מבנים, כאשר לרוב, שיעור הדיירים שחותמים משתנה בין בניין לבניין. ההיגיון מנחה כי על מנת להימנע משיהוי בלתי סביר, יש ליישם מודל מודולרי שיאפשר להתחיל לעבוד על מגרש מסוים ולהתקדם בהמשך לבא אחריו. אלא שרשויות התכנון, בגלל צרכי ושיקולי פיתוח, מתעקשות על בניה בהינף אחד, כלומר - שכלל הדיירים במתחם יחתמו, ובנוסף , שיסתיימו מלוא ההליכים המשפטיים כנגד הסרבנים ושכל הדייר. התנהלות כזו מסכנת פרויקטים רבים, לעיתים עד כדי סיכול הוצאתם לפועל".
אפשר לקבל דוגמא נוספת להתנהלות בעייתית, יש שיגידו - חלמאית?
"בהחלט. במתחמים רחבי היקף של כמה עשרות דירות, לרוב תהיה לכל הפחות דירה אחת, שנגד בעליה מופעל הליך עיקול, דבר המונע אישור וקידום ליווי בנקאי מהפרויקט כולו. בדרך כלל הדברים לא נפתרים, עד שהיזם נכנע ומחלץ לבסוף את בעל החובות בעצמו על חשבון תקציב הפרויקט".
עו"ד פרשקר מספרת על תופעה נפוצה נוספת - אי יכולת לאתר את הבעלים שעל שמו רשומה הדירה: "אדם אלמוני שאיש אינו מכיר ושלא ניתן לאתרו או חברה עלומה שבעליה אינם ידועים".
"הדיירים המתנגדים נבחנים תחת זכוכית מגדלת"
יום שלישי בשבוע שעבר, דייר במתחם בניינים ברעננה, שהרחיב את דירתו ללא היתר, מציב בפני היזם דרישה חד משמעית: "אם לא אקבל בפרויקט החדש דירה בגודל זהה, לא אחתום. אין כלל בסיס למו"מ בנושא. שכנו לבניין, הציב בפני היזם דרישה מופרכת לא פחות: "אני רוצה לקבל שלוש חניות ולא שתיים, כי הילדים שלי שבאים לביקור ביום שישי, צריכים גם מקום חניה". תגידי, זה סביר?
"כעו"ד פינוי בינוי, אני יכולה להעיד באופן חד משמעי - זו רק טיפה בים של דוגמאות לדיירים סרבנים שמסרבים לחתום, לעיתים בשל סיבות ענייניות ופעמים לא מעטות - בשל סחטנות, אולם יש לכך פתרון. לטובת הקבלן והדיירים המעוניינים בפרויקט, חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006 שקובע, כי דייר סרבן אשר מסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי, לאחר שההסכם נחתם על ידי למעלה מ- 66% מבעלי הדירות וחמישים אחוז בכל בניין, מעמיד עצמו בפני סכנה: הוא יחויב לשלם פיצוי בגין כל הנזקים אשר גרם ליתר בעלי הדירות בגין סירובו האמור, ובלבד שאין מדובר על סירוב שמתבסס על נימוק סביר".
אם כך, כל נימוק יכול להיחשב לסביר ולפיכך בית המשפט יקבלו ולא יחייב את הדייר בתשלום פיצוי.
"המציאות מלמדת כי גם נימוקים כלכליים, נימוקים בגין התאמת דירה לצרכים מיוחדים, היעדר לוח זמנים מחייב וכן היעדר ערבות בסכום הולם, נדחו לא אחת על ידי בית המשפט, לאחר שנוכח, כי אין מדובר בנימוקים סבירים ונימוקים אלו הועלו לצורך סחטנות בלבד ואין דבר העומד מאחוריהם. למעשה, הקשיים של הדיירים שמתנגדים נבחנים ע"י בית המשפט תחת זכוכית מגדלת של כלל טובת הדיירים ובמקרים בהם בית המשפט יתרשם כי טיעוני ההגנה של הדייר שנתבע מהווים 'הגנת בדים', בית המשפט לא יהסס להטיל עליו הוצאות משפט".