יוון נחשבת במשך עשורים ליעד פופולרי במיוחד בקרב המטיילים הישראלים. ההיסטוריה בת אלפי השנים, הקולינריה המשובחת והאיים הקסומים גורמים לרבבות מאיתנו לשוב אליה שוב ושוב.
בשנים האחרונות התפתח טרנד ההשקעות בנדל"ן. המחירים היקרים להחריד בארץ הובילו ישראלים רבים להתעניין בהשקעות במדינה ובפרט באתונה. יוון, שנכנסה למיתון עמוק ב-2009, עוברת בשנים האחרונות מפשיטת רגל לצמיחה: הכלכלה מתאוששת, המשק בתנופה ויחסית לנדל"ן הישראלי הנכסים, גם בבירה, זולים משמעותית מאלה המקבילים בישראל ומאפשרים ליזמים ליהנות מתשואה יפה ובטוחה במרחק של שעה מהבית.
מעצבת הפנים ברברה ברזין ובן זוגה הם שניים מהמשקיעים שבוחרים פעם אחר פעם ביוון. "התגלגלנו לכך די במקרה, אחרי שיחה עם מכרים שהשקיעו ומצויים בנדל"ן המקומי, כך שההתנהלות כבר מתחילתה הייתה מאוד מודעת ומפוקחת", אומרת ברזין. "התחלנו בשיעורי בית, ביררנו מי יכולים להיות אנשי הקשר שלנו בחו"ל, נפגשנו עם מתווכים ולמדנו את השוק בצורה מקיפה כך שידענו מהם אזורי הביקוש, מי הם קהלי היעד שגרים בהם ומה צפי ההכנסה מהשכרת הנכסים. גילינו שהצפי עומד על בין 6 ל-10 אחוז, אבל על מנת לדייק חשוב להבין מה ההשקעה האמיתית שצפויה לנו, מהן עלויות השיפוץ, עלויות התיווך, המיסים הצפויים, שכ"ט לעורכי דין וכיוב'. אלה דברים שחייבים לדעת מראש אם רוצים לקבל תמונה מדויקת ובהירה על העלויות ביחס להכנסה הצפויה מהשכרת הנכס. יש הרבה משקיעים שנוטים לספר לעצמם סיפורים. אנחנו עושים חישוב מאוד מדויק-משכללים את כל ההוצאות והעלויות בלי יוצא מן הכלל, כולל מיסים, הגשת דוחות, שיפוץ, עלויות תיווך ברכישה ובהשכרה, רק כך ניתן להבין מה התשואה האמיתית, ובמקרה שלנו מדובר על סדר גודל של כ-6.5%".
מתן פרטמן, מייסד שותף ומנכ"ל RM GROUP השקעות ויזמות נדל"ן גלובליות, מחזק: "בשנים האחרונות אחד מיעדי ההשקעה המועדפים על הישראלים הוא יוון. בין אם זה בגלל הקרבה של פחות משעתיים טיסה מישראל, התרבות או החיבה ליעד עצמו. ניתן לראות כבר מספר שנים כי מחירי הנדל"ן ביוון החלו לעלות בקצב מרשים של 6-8 % בשנה ויוון עוברת מהפכה משמעותית, כשהכלכלה נמצאת בצמיחה מתמדת וזאת לצד הממשלה המקומית שמסייעת בהבאת משקיעים זרים על ידי הפחתת מיסים ותמריצים נוספים. פוטנציאל הרווח גבוה, בין אם מדובר על ענף המלונאות או השקעה בדירות בעל פוטנציאל רווח גבוה, משום שהמצב ביוון הוא כזה שבו המחירים נמוכים משמעותית מהשיא ונמצאים כל הזמן במגמת עלייה. עם זאת, חשוב לבצע צעדי השקעה בצורה מבוקרת ולהיעזר במומחים המכירים את השוק המקומי מכל צדדיו, ויכולים לתת לכל משקיע את ארגז הכלים הנדרש לאורך כל תהליך הרכישה".
המומחים שעליהם מדבר פרטמן חשובים ביותר לתהליך, וברזין מדגימה מדוע: "בחרנו לעבוד ישירות מול בעלי דירות ומתווכים מקומיים. כיתתנו רגלינו, הלכנו לראות פיזית את הנכסים, התרשמנו מהמחירים ובחלק מהדירות בהן גרו שוכרים יכולנו לדלות פרטים אמיתיים על האזור, מצב המבנה וכמה הם משלמים. תחילה התמקדנו באזור יחסית מצומצם, בשכונה הממוקמת בשולי מרכז אתונה, 5 דקות נסיעה מאקרופוליס, אזור טוב בו המחירים זולים יחסית - סדרי גודל של בין 16,000-47,000 יורו לדירה ואם מתרגמים זאת למ"ר, בין 650-750 יורו למ"ר. היום המחירים כבר גבוהים יותר, באזור ה-850 - 900 יורו למ"ר".
ברזין מספרת כי הקשרים שפיתחו עם המתווכים המקומיים סייעו: "נעזרנו בידע, בעצות ובקשרים שיש להם עם בעלי מקצוע מקומיים. מחסום השפה מעט הפריע רק בתחילת הדרך. עורכי הדין והמתווכים הם דוברי אנגלית, אבל כשאתה מגיע לדבר עם בעלי נכסי או קבלני שיפוצים, אין מנוס מלהשתמש בגוגל טרנסלייט. בהתחלה זה מסורבל ואיטי, אך בהמשך נהיה כלי מאוד יעיל. אנחנו עובדים עם קבלן שיפוצים ואנשי מקצוע דוברי יוונית ואלבנית בלבד - שפות שאיננו דוברים ועדיין אנחנו מסתדרים נהדר ומבינים אחד את השני".
בהקשר הזה, התקשורת עם המקומיים מאוד חשובה, כפי שמסביר עו"ד איתי מור, מייסד מועדון המשקיעים הפורטוגלי, יועץ ומלווה משקיעי נדל"ן בחו"ל: "בין הישראלים למקומיים עלולים להיווצר פערים שיפילו את העסקה. פער תרבותי שעלול להוות מתכון לבעיות נובע מהטשטוש הנפוץ בישראל בין שעות העבודה לשעות הפנאי. בעוד בישראל הורגלנו לספק מענה לבקשות מחוץ לשעות עבודה, כולל התייחסות לנושאי עבודה בחגים ואף בחופשות, בחלק גדול ממדינות אירופה כמו ספרד, יוון, פורטוגל, איטליה, גרמניה ומדינות נוספות, עצם הפניית הבקשה מחוץ לשעות העבודה נתפסת כחריגה וחצופה.
"זכור לי מקרה שנתקלתי בו לאחרונה של אישה בשנות ה-40 לחייה, שרצתה לנצל כספי ירושה שקיבלה לרכישת דירה בברצלונה. רק לאחר ששני מתווכים מקומיים שכבר החלו להציע לה דירות ועברו להחלפת פרטים, ניתקו איתה קשר והעירו על התנהלותה הבעייתית, הבינה שהדרישה שלה לרספונסיביות ולתשובות מהירות חייבת להתמתן. מה שבעיניה היה נראה הגיוני לחלוטין, כמו העברת התקשורת מהמייל ישירות אל הוואטסאפ, נתפס בעיניהם כחדירה לפרטיות. בנוסף, העובדה שלא היססה לשלוח הודעות בשעה 18:30 (מעבר לשעות העבודה), מה שהיה כנראה מתקבל בהבנה בישראל, נחשבת לפאול רציני בספרד. גם אם מדובר רק בבקשה לאישור על קבלת מסמך, עדיין מבחינתם אין לכך שום הצדקה".
"עוד לפני שנכנסנו להרפתקה", מספרת ברזין, "קראתי את 'המרד נגד הגלובליזציה' של נדב איל שהפליא לתאר ולנתח את המשבר הגדול שחוותה יוון ב-2016 ואת עזיבתם של חצי מיליון יוונים את המדינה, בפרט צעירים שחיפשו עתיד טוב יותר. על פי הספר, 300,000 דירות נותרו ריקות ונראה שהמספרים האלה אמיתיים, מכיוון שבתחילת הדרך ראינו בניינים שלמים נטושים לחלוטין. הגישה של היוונים שנשארו בארצם לכסף היא מוגבלת - הבנקים המקומיים מקשים עליהם לקחת הלוואות, לכן הם לא משפצים ומתחזקים את הדירות והן מוזנחות ברמה שלא ניתן לגור בהן. לנו כישראלים זה נותן יתרון: אנחנו מגיעים עם מזומנים ותמורת סכום זעיר של 20-30 אלף יורו אתה קונה דירה באזור פופולרי באתונה. ב-10,000 יורו נוספים אתה סוגר גם את עניין השיפוץ. ככלל, עסקאות מהסוג הזה מאוד קל לעשות מכיוון שהממשלה מעודדת אותן. מהרגע שעסקה יוצאת לדרך, לעורך הדין המקומי לוקח מספר ימים לבדוק את הסטטוס המשפטי של הנכס, ובמידה ואין החרגות או בעיות את המפתחות לדירה יקבל המשקיע תוך כשבועיים-שלושה".
הרבה משקיעים משכירים את הדירות כמו שהם, מה גורם לכם בכל זאת להשקיע ולשפץ כל דירה מהיסוד?
"זה עניין מאד אישי. אפשר להשכיר את הדירות כפי שהן, במחיר נמוך ממחיר השוק. אנחנו מאמינים בלהשכיר נכסים כשהם במצב טוב וראויים למגורים מתוך תקווה שהם יגרמו לשוכרים טובים ואיכותיים, שמשלמים בזמן, לגור בהם שנים. צריך גם להבין שסדרי הגודל של עלויות השיפוץ שם הם שונים ולרוב מסתכמים בכ-300 יורו למ"ר".
ולאחר הרכישה, עד כמה מסובכת הביורוקרטיה מול הרשויות?
"הכול מתבצע דרך עורך הדין המקומי. הוא ממלא בסוף השנה את דוחות המס ומגיש אותם. אנחנו מקבלים לינק לחשבון בנק של המדינה, לשם מועבר הכסף ובזה זה מסתיים. ביוון יש מס רכוש מקומי שמקביל לארנונה אצלנו, שם התשלום הוא שנתי. אנחנו משלמים מס ביוון וגם בישראל בהתאם ליעוץ שקיבלתי מרו"ח ועורכי דין בשתי המדינות".
ולפני שאתם חושבים שאתם שמים כסף והופ, המזוודה שלכם מתמלאת במזומנים ובריביות, ברזין מצננת: "השוק היווני מעט שונה משלנו. לשוכרים יש הרבה יותר הגנות. אתה לא יכול לבקש בטחונות מעבר לחודש שכירות, זה הערבון היחיד שיש לך כמשכיר. מאידך, בניגוד מוחלט לישראל, במידה ודייר לא משלם שכ"ד, ניתן בצו בית משפט להוציאו מהנכס אחרי 45 ימים בלבד. בארץ זאת סיטואציה שעלולה להסתבך ולקחת חודשים ושנים".
אחת הבעיות בחו"ל היא ההתנהלות בשלט רחוק, ופה ברזין דווקא מרגיעה. "למרות שמדובר בעיר שנמצאת יותר מאלף קילומטרים מכאן, ההתנהלות יחסית פשוטה וקלה. מספיקה התכתבות או שיחת טלפון כדי לנהל את כל האופרציה. לא באמת צריך נציג מקומי פרט לעורך דין שנכנס לתמונה כשצריך".
מה שכן צריך לדעת הוא שהסיכון קיים - במיוחד כשאתה לא מכיר את השטח. "משכירים שמתעקשים על רמת מחיר מסוימת יכולים למצוא את עצמם עם דירה שעומדת ריקה מספר חודשים", אומרת ברזין, "כך, למשל, הדירה האחרונה שרכשנו עומדת על המדף כבר 3 חודשים ולא נראה שתושכר בקרוב במחיר הרצוי. מדובר בשכונה שהיוונים חוששים לגור בה - אזור מתפתח שקשה יותר להשכיר בו. זה פרט שנבדק היטב ועדיין יכולות להתעורר הפתעות. כדי לסבר את האוזן, שכר הדירה המבוקש עבור הדירה הזאת הוא 430 יורו וההצעות שקיבלנו עד כה הן סביב ה-300 יורו בלבד. ככלל, מגפת הקורונה הכניסה הרבה חוסר ודאות בשוק המקומי. הרבה חוזי שכירות שהיו אמורים להיסגר בוטלו ברגע האחרון. בשוק היווני כאמור אין רמת בטחונות כמו בארץ, שוכרים נעלמים באמצע התקופה ולא משלמים על תקופת השכירות וגם כספי הערבון מתפוגגים, כך שגם אם הדייר הפר את החוזה אין שום ערובה שבעל הנכס יפוצה באופן כלשהו".
"מחירי הנדל"ן ביוון נחשבים עדיין נמוכים מאוד למדינות אירופה ובטח לישראל - ניתן למצוא עסקאות במיקומים מרכזיים באתונה ב-1,500-1,300 יורו למטר", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, "מחירים נמוכים מאוד בהשוואה לעסקאות בתל אביב או במרכזי הערים הגדולות בעולם. המרחק היחסי הקרוב לישראל מאפשר למשקיעים ישראלים שמאוד אוהבים את יוון להגיע תוך שעתיים לאחד המקומות הכי אטרקטיביים לתייר, ולמשקיע הישראלי שיכול גם להגיע ולבדוק את הנכס המוצע במהירות ובקלות יחסית אל מול השקעות אחרות בעולם, שמרחק הטיסה והזמן הדרוש לבדיקה בהן ארוך משמעותית".
אלא שגם שמול מתריע על הסיכון: "בעקבות משבר החוב נכנסה יוון למיתון ממושך שבמהלכו התכווץ התוצר הלאומי ביותר מ-20%. שיעור החוב הציבורי ביחס לתוצר עלה באופן חד, ושיעור האבטלה הגיע בשיאו (קיץ 2013) ליותר מ-25% מכוח העבודה. בעקבות המשבר, שאיים על יציבות כלכלות אחרות באירופה, יוון נאלצה לבקש סיוע ממדינות האיחוד האירופי ומקרן המטבע הבינלאומית ולהסכים לתנאים של מספר תוכניות חילוץ. במסגרת תוכניות החילוץ, שהאחרונה מביניהן הסתיימה בקיץ 2018, יוון קיבלה סיוע בסכום קרוב ל-300 מיליארד אירו ונאלצה להנהיג רפורמות ותוכניות צנע, שכללו קיצוצים חדים בתקציבי הרווחה, בתנאי הפנסיה ובהעסקה במגזר הציבורי. המשמעות היא שהכלכלה היוונית חוותה משבר כלכלי של קרוב לעשור שפגע מאוד גם בנדל"ן. נשאלת השאלה האם אנחנו כרגע בסוף המשבר, או שלחילופין ישנה סכנה שהמשבר לא חלף במלואו ועלול להשפיע על מחירי הנדל"ן בעתיד, אחרי שעלו בעיקר בחמש שנים האחרונות בקרוב ל-50 אחוז מול שיאי המשבר בעבר".