מאז תחילת שנת 2022 דומה שהאינפלציה הגואה ודרכים אפשריות לריסונה, נמצאות בראש סדר העדיפויות של הרגולטורים בארה"ב ובמדינות נוספות בעולם, ביניהן ישראל.
שילוב של מספר גורמים, ביניהם הקורונה, שהביאה לשיבושי אספקה ומחסור בסחורות, יחד עם הכספים רבים שחולקו לציבור ע"י ממשלות העולם והמלחמה בין רוסיה לאוקראינה, יצרו מציאות אינפלציונית חדשה. כשמדד המחירים לצרכן האמריקאי, ה-Consumer Price Index) CPI), עלה לרמה של 8.6% בסוף מאי, בנתון שמסמל את עליית האינפלציה המהירה ביותר בעשרים השנים האחרונות.
כדי לרסן את האינפלציה הגואה, הבנק המרכזי של ארה"ב, ביצע מתחילת השנה, שלוש העלאות ריבית. כאשר הריבית הבסיסית עלתה מרמה של 0.25% לרמה של1.75% ביוני. במקביל, קיימת אינדיקציה כי ועדת השוק הפתוח של הבנק הפדרלי, ה-FOMC, מתכוונת להעלות את הריבית בכל אחת מישיבותייה הנוספות במהלך שנת 2022, כאמצעי לבלימת האינפלציה. נכון להיום, ציפיות השוק הן כי ריבית הבסיס צפויה להגיע לטווח שינוע בין 2.75%-3.25% עד לסוף השנה. תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים נמצא ברמה של 3.15%, נכון לעשירי ביוני 2022, עלייה של 0.85% מלפני כחצי שנה.
נכון לשלב זה שיעור האבטלה נותר יציב סביב פחות מ-4% כבר שלושה רבעונים, כפי שמדווח - משרד העבודה האמריקאי.
למרות הכל: שוקי הדיור והתעסוקה בארה"ב מציגים יציבות ואיתנות
עליות הריבית בארה"ב הניעו עליות ריבית בשוק המשכנתאות לדיור. הריבית הממוצעת למשכנתא של 30 שנים עומדת היום על 5.69%, לפי Freddie Mac PMMS. בסוף יוני 2021, אותה הריבית עמדה על 2.99%, עליה של מעל ל-70%.
למרות עליות הריבית והאינפלציה, שוק הדיור נותר חזק. הדבר נובע בעיקר ממחסור בהיצע. ההערכות בשוק מדברות, שנכון לסוף 2021, חסרים כמעט 5 מיליון בתים פרטיים בארה"ב. בין הסיבות לכך ניתן למנות: את העלייה בשוק המשקיעים בארה"ב ו-דור ה-Y שבתקופה זו מגיע במספרים גבוהים לשוק הדיור, ומגדיל את הביקוש, וחוסר בהתחלות בנייה מספקת משנת 2000.
הפתרון המתבקש למחסור שנוצר בהיצע יחידות הדיור, הוא האצת קצב התחלות הבניה לרמה של מעל 2 מיליון יחידות בשנה, תוך התחשבות בקצב גידול האוכלוסייה. על מנת להניע מהלך זה, על השוק האמריקאי לתת מענה למחסור בהון המושקע בבנייה ובמתן חוב לייזום ובניית היחידות החסרות. העלאת הריבית ע"י ה-FED, עשוייה להאט את קצב עליית מחירי הבתים והשכירויות, אך כיום איננו רואים את המגמה הזו בשוק.
הצעדים להם נדרשות חברות בשוק ההלוואות קצרות המועד ליזמי נדל"ן
בשוק ההלוואות ניתן לראות את אותותיה של העלאת הריבית, אך עדיין לא בצורה מובהקת. בכל הנוגע לנכסי ה-Single Family, המהווים סקטור נזיל באופן יחסי בשוק הדיור האמריקאי, כמו גם סקטור הסובל ממחסור החמור ביותר ביחידות דיור, לא מורגשת האטה בביקוש להלוואות גישור.
עם זאת, המצב הנוכחי שטומן בתוכו חוסר וודאות מסוימת וצורך בתמחור מחדש של ההלוואות, הן על ידי מנפיקי ההלוואות והן על ידי הלווים עצמם, מחייב, לדעתי, פיזור סיכונים רחב יותר, נכסי בסיס יציבים וחשוב עוד יותר שינוי תהליך החיתום וקבלת ההחלטות ברכישת הלוואות.
הפיתוחים הטכנולוגיים ובראשם טכנולוגיות ה machine learning מאפשרים לנו כיום לבסס את קבלת ההחלטות בתחום על הסקות מסקנות ממודלים סטטיסטיים מתקדמים אשר נשענים על מסה אדירה של נתונים ומאפשרים למקבלי ההחלטות תמונת מצב טובה יותר. היכולת לעדכן מודלי סיכון בתהליך שמחבר מדע נתונים מחד ומומחי אשראי ונדל"ן מצד שני הוא הבסיס לצלוח תקופות אי וודאות. שיכלול מידע רחב הכולל נתונים מקרו כלכליים עדכניים (אשר חוו שינויים רבים בתקופה האחרונה), יחד עם נתונים אודות הנכס ומידע רחב על מיקומו בד בבד עם מידע על הלווה, מאפשרים למשקיעים לנהל את הסיכונים בצורה מושכלת וטובה יותר.
מאחר ולא ניתן לצפות מה יהיו ההחלטות הרגולטוריות ומה תהיה מידת השפעתן על השוק, לעניות דעתנו, יש להמשיך לנקוט במשנה זהירות על מנת לשמור על כספי המשקיעים ולהגיע לתשואה המרבית וזאת בהתאם למצב השוק.
הכותב הינו מנהל אשראי רשאי ברייגו, חברת פינטק המעניקה הלוואות ליזמי נדל"ן בארה"ב, ומרצה מן החוץ למימון נדל"ן באוניברסיטת קולומביה.
אזהרה :אין לראות בדברים ייעוץ השקעות או המלצה להשקיע בקרן מסוימת ועל כל אחד לבחון את השקעותיו בעזרת ייעוץ פיננסי מקצועי.