"דירה על הנייר". שלוש מילים שמבטאות גם את הסיכויים וגם את הסיכונים שברכישת נכס. מצד אחד - המוצר שאתם קונים יהיה מוכן רק בעוד שנה, שנתיים ואפילו שלוש. מצד שני, תשלמו עליו הרבה פחות כסף. אז כדאי או לא כדאי?
"דירה על הנייר נשמעת מאוד קוסמת, אך לפעמים היא יכולה להיות בור ללא תחתית לבעיות,, אומר רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלים של סוכנות נדל"ן ומנטור לסוכני נדל"ן, "בשנתיים הראשונות לאחר מסירת המפתח בדירת קבלן צצות רוב הבעיות שיכולות לעלות בדירה כזו, החל מרטיבויות, תזוזה של הקירות שגוררת שבירה של הקירות ואריחים ועוד. למעשה, כדאי לקחת בחשבון שצפויים הרבה שיפוצים ותיקונים בדירת הקבלן. אמנם נכון, זה עדיין במסגרת האחריות של הקבלן, אך כאב הראש הוא של הדיירים. לכן, אני ממליץ לחכות להזדמנות ולקנות דירה בת שנתיים-שלוש לפחות, לאחר שצצו רוב הבעיות ותוקנו בה כל הליקויים".
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, דווקא מזהה יתרונות ברכישת דירה על הנייר. "כאשר רוכשים דירה על הנייר, אפשר בתיאום עם הקבלן לבצע שינויים פנימיים בנכס, והעלויות עבור ביצוע השינויים יהיו זולות יותר מביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה, שיש בה בלאי ושחיקה בנקודות שונות. כמו כן, בעת רכישת דירה חדשה, המשפחות רוכשות לא רק את הדירה אלא גם מגורים בסביבת מגורים מתוכננת ומתפתחת, שיש בה פארקים ושטחים ירוקים. בנוסף, הטבות ייחודיות לדיירים במבנים חדשניים כמו מבואה מפוארת, חדר כושר, חדרים ייעודיים לאחסון יין ועוד. פרויקטים חדשים רבים נבנים בשכונות חדשות, כך שהרוכשים נהנים מחיים קהילתיים בסביבה של משפחות צעירות ,אשר דומות לקהילת הייחוס של הקונים".
לדברי שמול, המהנדסים, האדריכלים וכל צוות ההקמה של המיזם מודעים לכל החידושים המתקדמים בענף הבנייה והם מיישמים אותם הלכה למעשה בשלבי התכנון והבנייה: "מדובר בבנייה מתקדמת בכל רבדיה, ריצוף, מטבחים, מזגנים מתקדמים, התקנת מערכת של בית חכם ועוד. זאת לעומת ביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה תוך שימוש באנשי מקצוע שונים שרובם אינם עובדים בשיטות המתקדמות".
יתרון בולט נוסף שהוא מציין הוא תנאי התשלום עבור קניית הדירה, שהם בדרך כלל גמישים: "אין צורך לשלם את מלוא עלות הדירה בעת החתימה על החוזה, אלא בשלבים מאוחרים יותר. בנוסף, לאור פרק הזמן שהלקוח ממתין לסיום הבנייה של המיזם, יש לו מספיק זמן למכור את הנכס הנוכחי שלו, הוא אינו ממהר ולכן הסכום שהוא יקבל עבור הדירה יהיה גבוה יותר, דבר שיקל עליו בעת התשלומים עבור הנכס החדש. ממועד קניית הדירה ועד מועד הכניסה בפועל, הלקוח נהנה מהעלייה בשווי של הדירה החדשה וזאת לעומת הפערים בדירות יד שנייה. כמו כן, ברוב הדירות החדשות הדיירים נהנים מחנייה נוחה וגם מהימצאותו של מחסן שנבנה בסטנדרטים גבוהים וממוקם סמוך לדירתם, דבר שלא קיים ברוב דירות יד שנייה.
אבל, כמובן, גם הוא מזהה את החסרונות. "ראשית, ההצמדה למדד תשומות הבנייה שעלול לייקר את מחיר הדירה אל מול מחיר הקנייה המקורי", אומר שמול, "לרוב יש להשקיע בשדרוגים נוספים מעבר למפרט הטכני הבסיסי של הדירה, בעיקר במטבח משודרג, שינויים ותוספות של קירות, חשמל, אינסטלציה וכו'. כשרוכשים דירה על הנייר צריכים בעיר לדמיין את הדירה הסופית מבחינת תכנון, מיקום, נוף ועוד, מה גם שבפעמים רבות קונים באתר בנייה אם מדובר בבניין כחלק מפרויקט רב בניינים, כלומר הולכים אל הלא נודע".
נגענו בנקודת המפתח - התקציב. איך בכלל מתכננים אותו? מעצבת הפנים סיסי ארזי מסבירה: "חלוקת התקציב והיחס של ההוצאות בשלב הראשון אל מול השינויים שנעשים מול הקבלן צריכה להיות באיזון מדויק מול ההוצאות של השלב השני, לאחר מסירת המפתח. אני ממליצה לקחת איש מקצוע, מעצב פנים, שיידע לאבחן את התקציב שיפוץ בצורה נכונה ומאוזנת, עם ראיה כוללת של הכול כדי למקסם את התוצאה. חשוב ביותר להכניס כמה שפחות דברים שלא הכרחיים לפני קבלת המפתח". לדוגמא, מסבירה ארזי "לקוח שרכש דירה על הנייר מראש ביקש מהקבלן שהמסירה תהיה ללא מטבח, מאחר והוא יודע מראש שהוא רוצה לבחור ולשדרג למטבח יוקרתי".
ארזי ממליצה לבחון לפני הרכישה אופציות תכנוניות שמתאימות לצרכים של הלקוח, לחשוב על כל הפתרונות שהוא יצטרך בשלב המגורים. "יש קבלנים שלא מאפשרים שום תזוזה ועל כל דבר נדרשת תוספת תשלום. בשלב ראשוני כן יש לבקש לבצע שינויים בחללים החשובים ללא תוספת תשלום, לבקש הזזות של קירות, פתחים, כמות גדולה של שקעים שהם בדרך כלל מאוד בסיסיים. דירות על הנייר מתנהלות, כמו כל דבר, בהתאם להיצע וביקוש. כאשר קבלן רוצה לזרז את המכירה, הוא יבוא לקראת הלקוח הפוטנציאלי ויספק לו שינויים במבנה הקירות ופתחים ללא תשלום".
לדבריה, יש לקחת בחשבון שרוב הדירות מגיעות בדרך כזו שהלקוח חייב לשנות ולעצב את הבית. "יש דירות של קבלנים ספציפיים שאני מראש ממליצה ללקוח לבקש מהקבלן כמה שפחות בעת קבלת המפתח, פשוט לקחת זיכוי עבור סניטריה, שיש , מטבח ולעשות הכול לבד לאחר קבלת המפתח בליווי איש מקצוע, בתנאי שיש ללקוח זמן. אם אין זמן והלקוח לחוץ, בעת חתימה החוזה לבקש להיות נוכח בכל ההתקנות, וכאמור לדרוש כמה שיותר - אחרי החתימה זה כבר יעלה הרבה יותר".
"בדרך כלל דירה על הנייר מחזירה את ההשקעה כי מחירה תמיד עולה", אומרת מעצבת הפנים שלומית זלדמן, "בדירה על הנייר ישנו יתרון - ניתן לערוך בה לעשות שינויים עוד לפני התחלת הבניה, בעלות לא מאוד גדולה. חשוב לוודא ולבדוק את הגמישות של הקבלן בשינויים של קירות, חשמל אינסטלציה, גדלים של חיפויים וריצופים, כיוון שהמשא ומתן הוא על הנייר אפשר להוסיף ולהתמקח על הדברים. בדירה על הנייר הקבלן נותן שנת בדק אחרי קבלת המפתח לתיקון תקלות שצצות במהלך השנה הזו, ומצד שני, מכיוון ששמדובר על בניין חדש, יכולות לצוץ בעיות ותקלות".
בנוסף לבעיות שצוינו על ידי לנדסמן ושמול, זלדמן מדגישה את החסרונות הפרקטיים: "רוב הקבלנים לא מכונים לעשות דברים יותר ייחודיים, כמו רצפות אבן או סיומת גרונג ונישות בחדרי אמבטיה, הנמכות גבס עד גובה מסוים ועוד. המשמעות היא שלעיצוב והתכנון יש גבול מסוים".
אז מה קורה אם נתקלים בחוסר גמישות? "הפיתרון יכול להגיע בדמות דירת מעטפת. דירות כאלה הן נהדרות ויש בהן גמישות מאוד גדולה בתכנון. בנוסף, אין הפתעות במהלך השיפוץ, הכול ידוע מראש, ולא מתגלים צינורות או עמודים בשונה ממה שקורה בשיפוץ, כך שהתהליך אמור להיות מהיר ויחסית קל. החיסרון הוא תקציבי, כיוון שבשונה מדירת קבלן רגילה, כל ההוצאות הן על הלקוח וחשוב להתייעץ עם בעל מקצוע, אדריכל ומפקח שיוכלו לאמוד מראש את העלויות הצפויות, או להתאים את השיפוץ לתקציב הנתון".