חודש אוגוסט 2021 היה נקודת מפנה משמעותית בשוק הנדל"ן למשרדים בארה"ב. אחוזי התפוסה הממוצעים הגיעו ל-87%, כלומר, אם נוריד את שיעור התחלופה הטבעי של שוכרים, המשמעות היא שכמחצית מהמשרדים היו בתפוסה מלאה. הנתונים הוכיחו חד משמעית: השמועות על מותו של הנדל"ן המשרדי היו מוקדמות, כך לפי פלטפורמת הנדל"ן VTS.
נחזור בדיוק שנתיים אחורה, לקיץ 2020, המצב היה נראה אחרת לגמרי. באותה תקופה מאתגרת ומבלבלת, שוק המשרדים בארה"ב ובעולם כולו היה בתהום. אין דרך אחרת להגדיר זאת. בארה"ב הביקוש למשרדים באמצע יולי 2020 צנח ב-84%. רבים באותה תקופה ובחודשים שאחרי כבר התחילו להספיד את הנדל"ן המשרדי. היו כאלה שהסתכלו על בנייני המשרדים הגבוהים והמרשימים, שעמדו אז ריקים, והיו בטוחים שהם בדרך להפוך לפילים לבנים. לסחורה שאין לה ביקוש. רבים קבעו שהתחיל עידן העבודה מהבית שיימשך גם לאחר הקורונה ושהביקוש למשרדים ירד בטווח הארוך.
לשוק היו חוקים משלו והמשרדים החלו בתהליך התאוששות הדרגתי מרשים מאז. הדפסות הכספים המאסיביות של ממשלת ארה"ב וממשלות רבות אחרות, הביאו את קרנות ההון סיכון לרשום שיא בכמות הכספים שנכנסו אליהן ממשקיעים.
הכסף זרם לחברות ההייטק שגייסו עובדים והיו זקוקות לעוד ועוד שטחי משרדים. לפי CB Insights בשנת 2022 חברות הייטק בארה"ב גייסו מעל ל-310 מיליארד דולר, סכום שגבוה יותר מ-2020 ו-2021 יחד, עם מעל ל-12,200 עסקאות גיוס שנחתמו באותה שנה. פריחת שוק ההייטק, שנבעה גם מתהליכי דיגיטציה ותהליכי חדשנות רבים שעברו חברות, עסקים וארגונים, הצליחה להרים את הביקוש לנדל"ן המשרדי. גם היכולת של העולם לחיות לצד הקורונה, הודות למבצע החיסונים הרחב, גם הם אפשרו להחזיר עובדים רבים למקומות העבודה.
הסכומים שגוייסו על ידי הקרנות להשקעה הם כה משמעותיים, כך שיוכלו לשמש מימון לעוד אלפי חברות וסטארטאפים שיוקמו בארה"ב בשנים הקרובות. אגב, הכסף גם זרם לסטארטאפים ישראלים שמקימים שלוחות חדשות בארה"ב, גם בימים של האטה בהייטק.
במקביל לכל אלה, שוק העבודה עבר תהליכי שינוי מחשבה ותפיסה משמעותיים, הכוללים בין היתר אימוץ מודלים של עבודה היברידית. לפי VTS, נכון למאי 2022 שוק הנדל"ן המשרדי נמצא במגמת התייצבות עם ביקושים ברמה של שני שליש, לעומת התקופה שלפני הקורונה.
למרות האומיקרון: האבטלה בשפל היסטורי
ב-8 החודשים האחרונים הנתונים בארה"ב מצביעים על רמת ביקוש להשכרת משרדים, שנעה בין 50% ל-67%. ארה"ב והעולם כולו מתמודדים במהלך התקופה הזו עם מספר אתגרים כלכליים שמשפיעים על חברות ועסקים, וכפועל יוצא מכך גם על שוק המשרדים - החל מוריאנט האומיקרון שהקשה על חזרה לשגרה, דרך המלחמה בין רוסיה לאוקראינה ועד האינפלציה הגואה.
לצד הנתונים הללו, ישנם מספר מדדים המצביעים על המשך המגמה החיובית שמגלה שוק הנדל"ן המשרדי בארה"ב: דו"ח התעסוקה של משרד העבודה האמריקאי לחודש מאי מראה שכבר 3 חודשים ברצף האבטלה בארה"ב נמצאת ברמה של 3.6%, קרוב מאוד לשפל היסטורי שלא זכור כמוהו יותר מ-50 שנה. זאת לצד תוספת של 390,000 משרות שנוספו למשק בחודש מאי, נתון אמנם מעט נמוך מהחודשים הקודמים, אבל עדיין מוכיח יציבות ואיתנות של המשק האמריקאי למרות האתגרים שהוא עובר.
הרבעון הראשון של 2022 מציג: זינוקים בביקוש למשרדים
לפי הנתונים שמסמכים את הרבעון הראשון של 2022, בחודש מרץ נרשם זינוק של 20% בביקוש למשרדים, לעומת חודש פברואר, כאשר בוסטון רושמת זינוק של 38% בביקוש, וושינגטון DC עם עלייה של 30% בביקוש, ניו יורק סיטי 25% ולוס אנג'לס עם 20%.
בהתבסס על נתונים שאספה Cushman and Wakefield מ-90 שווקים שונים בארה"ב, עולה כי ברבעון הראשון של 2022 נרשמה עלייה של 41% בפעילות שכירות המשרדים לעומת אשתקד, כשאזורי שכירות Class A רשמו עלייה גבוהה יותר של 47%. ה-net absorption של השוק האמריקאי כולו עומד על 10.7 מיליון מ"ר, ובמהלך השנה נע ונד בין רמות חיוביות לשליליות בעקבות שלל האירועים עמם התמודדה ארה"ב והעולם כולו. במהלך 9 החודשים האחרונים עד לרבעון הראשון של 2022, ה-net absorption גילה מגמה חיוביות והשתפר ב-82 נקודות. ה-vacancy rate הממוצע בארה"ב עמד ברבעון הראשון על 17.5%, לעומת 12.6% שנרשמו ברבעון השלישי של 2019, תקופת טרום הקורונה.
מודל העבודה ההיברידי ישנה את שוק המשרדים בארה"ב ובעולם כולו
בקיץ 2022 שוק המשרדים בארה"ב ובעולם כולו נמצא בצומת דרכים מעניינת, ודומה שמקומות עבודה רבים מאמצים מודל עבודה היברידי, לפעמים גם מחוסר ברירה, על מנת למשוך עובדים ולהשאיר אותם אצלם. המודל ההיברידי גורם ללבטים רבים אצל המעסיקים לגבי שטח המשרדים אותו ישכרו, כשהם מעוניינים לאפשר לעצמם גמישות וחסכון כספי, כשלא כל העובדים מגיעים פיזית בכל יום למקום העבודה.
העבודה מהבית, בצירוף ההשפעות של הקורונה, המלחמה בין רוסיה לאוקראינה והאינפלציה העולה, צפויים להכתיב את הטון בחודשים הבאים בשוק שכירות המשרדים בארה"ב, כשבחודשים האחרונים מגלה עמידות מרשימה ונע לעבר כיוון חיובי. אמנם יש חזרה לרמות תפוסה גבוהות של המשרדים, אם כי לא באותם היקפים שהכרנו לפני פרוץ הקורונה. בכל זאת, שוק העבודה השתנה מאוד מאז. סביר להניח שאחרי הקורונה שפגעה ישירות בשוק המשרדים, מצב של מיתון יוריד את שיעורי התפוסה, אבל ככל הנראה לא ישאיר אותם ריקים כמו במגיפה.
הכותב הוא מנכ"ל מיאמי תל אביב השקעות נדל"ן