הפעם זו אזעקת אמת: שוק הנדל"ן בישראל עומד להשתנות

עליית הריבית, שמגיעה בעקבות שיא של אינפלציה במדינות רבות בעולם לרבות ארצות הברית ומדינות רבות באיחוד האירופי, בחלקן שיא שלילי של 40 שנה אחורה, מגיעה בימים אלו גם לישראל ומכניסה את שוק הנדל"ן לעמדת המתנה. גם בהודעת בנק ישראל על ההתייקרות האחרונה בריבית של 0.5 אחוז נכתב כי הצפי הוא שבשנה הקרובה הריבית תעלה ל 2.75 אחוז לפחות. הודעה זו, אגב, נכתבה מתוך מטרה לצנן את השוק הכלכלי ולתת איתות לחברות ולמשקיעים על הכיוון הכללי אליו הולך המשק הישראלי, שזקוק לריסון כדי שהמחירים לא ימשיכו לעלות בכל תחומי הכלכלה.

חשוב להוסיף, לא רק הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל מתייקרת, אלא המרווחים שלוקחים הבנקים מהלקוחות במשכנתאות וגם מהיזמים על הריבית שבנק ישראל קובע . כלומר, העלייה האמיתית בריבית אינה רק בחצי אחוז כדוגמה מאתמול, אלא שהבנקים מעליים את המרווח הבנקאי שלהם בעוד ריבית נוספת כדי לתמחר את הסיכון שלהם שעולה במקרים של אי החזרת הלוואות או לחלופין עלות הגיוס ההון שלהם שגם היא מתייקרת.

ואכן, אנו רואים היום לקוחות רבים שקיבלו הצעות למשכנתאות בריבית מסוימת וכעת הבנקים מעלים את הריבית. גם היזמים בתחום הנדל"ן שלקחו הלוואות רבות נאלצים כיום לחשב מסלול מחדש. כאשר הריבית עולה, שוק ההון יורד וגם הנדל"ן עלול להיעצר או לפחות לחזור לאיזון מסוים לעומת השנה וחצי האחרונות שבהן המחירים השתוללו ויצאו משליטה. חשוב להבין כי כאשר דירה מתייקרת גם המגרש הבא שהיזם קונה מתייקר בהתאמה ולכן סכום הרווח העודף הוא אפס.

במציאות העכשווית בתחום הנדל"ן קונים יושבים על הגדר ופרק הזמן הנדרש לביצוע כל עסקה התארך לעומת חודשים קודמים. יש ירידה בכמות העסקאות מול נתונים מחודשים עברו. לעומת זאת, אין ירידה במחירים, בכמות הלידים, בכמות הפגישות וברמת ההתעניינות מצד קוני הדירות הפוטנציאלים. אבל ההחלטה האם לרכוש כעת דירה הייתה להיות הרבה יותר קשה מצידם של הקונים מול חודשי העבר הלא כל כך רחוק.

בהיבט של מחירי הדירות חשוב כאמור לומר כי אין ירידה במחירי הדירות וישנם יזמים רבים, שבימים האחרונים, אף העלו את המחירים לאור כניסת החוק המגביל את ההצמדה על מדד תשומות הבנייה רק ל- 40 אחוז מעלות הקנייה, לעומת 100 אחוז במצב הקודם.

השוק בישראל ב-16 השנה האחרונות נהנה מביקושים גבוהים מול ההיצע והמחירים לא הפסיקו לעלות מדי שנה בקצב הולך וגובר, אולם מרגע שחוקי המשחק השתנו ועידן הכסף הזול נגמר, אנו רואים ירידות חדות בשוק ההון, משבר הולך ומתפתח בשוק ההייטק, אינפלציה משתוללת, עליות ריבית וחשש ממיתון עולמי ומקומי.

החוקרים הישראלים עמוס טברסקי ודניאל כהנמן קיבלו את פרס הנובל שלהם על הפסיכולוגיה של הכלכלה, והשאלה הגדולה הנשאלת בשוק של היום היא האם הדחף לקנות דירות יגבר על הפחד מקנייה של נדל"ן בתקופה זו או להפך, בחודשים הקרובים נוכל לקבל את התשובה. גם העובדה שאין בימים אלו ממשלה מתפקדת בישראל אחרי שהכנסת התפזרה ואנו נכנסים לבחירות מספר 5 בשלוש השנים האחרונות מגבירה את החשש ממיתון. דווקא בתקופה של אי ודאות זו המשק היה זקוק ליציבות שלטונית ולממשלה מתפקדת וחזקה שיכולה להתמודד עם משבר כלכלי עולמי אפשרי שבתקווה לא יגיע גם לישראל.

הכותב הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.