משקיעי הנדל"ן מסתערים על חו"ל - ועלולים לגלות שנפלו למלכודת

עד כמה שזה עשוי להישמע אבסורד, משקיעי נדל"ן עלולים לפגוש את הסיכון העיקרי בהשקעה עוד בטרם זו יצאה לדרכה. על כך תעיד שרשרת מקרי ההונאה שנחשפו באחרונה ומשקפים את דפוס הפעולה שאימצו רבות מהחברות המשווקות השקעות נדל"ן מעבר לים. שלא במקרה, המשותף לכל אותם המקרים הוא הופעתם של כמה מאפיינים בולטים - היעדר שקיפות, הבטחה לתשואה וניגוד אינטרסים חריף - המאותתים כי מדובר בבישול הונאה פיננסית.

זו גורמת לחלום ההתעשרות של רבים להתנפץ תוך מהרה על קרקע המציאות, המסתתרת לא פעם מאחורי חלק מעסקות הנדל"ן, המשווקות בעטיפה של הזדמנות יוצאת דופן לגריפת רווחים זריזה. בדרך-כלל, שיטת הפעולה נשענת על מכבש לחצים (אלמנט ה"דוחק") ומצגי שווא, כחלק ממכונה משומנת שמפעילות חברות המנסות להצית את דמיון המשקיעים, ובדרך להניא אותם מביצוע בדיקה יסודית באשר לכדאיות העסקה, מהימנות החברה וראשיה, המוניטין והטרק-רקורד שצברה לאורך השנים.

למעשה, עצם התלות המוחלטת של המשקיעים ביכולות הגוף אצלו מופקדים כספי ההשקעה, בצד היעדר כל אמצעי שליטה ביחס לאמינות ושקיפות הנתונים שהוצגו לו, מגלמים סיכון עיקרי בהשקעה, בייחוד כאשר מדובר בשוק פרוץ עם רגולציה רופפת, המייצרים כר פורה לאופורטוניסטים לנצל זאת לרעה. ועדיין, על אף הסיכון הטמון בהשקעות מעבר לים, משקיעים מגלים במהלך השנים התעניינות גוברת בהשקעות נדל"ן בשווקים דומיננטיים בחו"ל, מתוך הבנה שבניהול נכון, ישר ואחראי של מנהלי השקעות, מדובר ברכיב השקעה אלטרנטיבי המגלם סט יתרונות שלא ניתן בחלופות ההשקעה האחרות.

ומכאן לחלק הפרקטי. כדי לפרוש רשת ביטחון בהשקעה, נדרש מהמשקיעים להיפטר מהפרדיגמה ה"מקלה" ולהיצמד לשורת כללים שעשויה לספק אינדיקציה מהימנה ביחס למוניטין וניסיון הגוף המנהל, יכולותיו המקצועיות וזהות המנהלים המקומיים. לפניכם כמה נורות אזהרה מהבהבות.

• אקרובטיקה מספרית - חברות השקעה מציגות לעיתים יכולות "בישול" נהדרות. בדוחות ובתכניות העסקיות כמובן. כך למשל, חישוב תשואות מהימן מחייב היצמדות לכללי התקינה החשבונאית הסטנדרטיים, משמע שעלות רכישת נכס צריכה לכלול גם את מעטפת הוצאות הסגירה (Closing costs), כגון שכ"ט של עו"ד, רואי החשבון, דמי רישום וכיוצא בזה. כאשר חברה "חוסכת" זאת מהמשקיעים ומדלגת ממונחי ברוטו לנטו, מבלי לתמוך זאת במפרט ההוצאות הכולל, התמונה מעוותת גם את שורת התשואה הפוטנציאלית. כמו-כן, תכנית עסקית בהשקעת נדל"ן מחייבת הצגת נתונים השוואתיים בתרחישים אופטימיים כמו גם מצבים שמרניים (בצד הפרשות לאירועי קיצון). חישוב שיגלם רק מצב אופטימי בעסקה, אינו מייצג נאמנה את סיכוני העסקה הרלוונטית.
• הרחיקו עם בחינת היסטוריית ביצועי החברה עוד קודם למשבר ב-2008 - כלל זה מקפל כמה שכבות שניתן לחשוף. ראשית, במסגרת השנה המדוברת נקלע העולם לאחד המשברים הפיננסיים החמורים שידע ('סאב פריים'). סביר להניח כי חברת השקעות שהחלה את דרכה עוד קודם למשבר, וצלחה את המשוכה, מחזיקה בטרק-רקורד ומוניטין חזקים. הדבר מעיד כי גם מנהליה התמודדו עם מצבים מאתגרים ומצוידים בסט כלים העומד לזכותם של מעטים, שכן רוב חברות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל צצו רק לאחר דעיכת המשבר. מאז, כידוע, המחזור בשוק הנדל"ן העולמי התאפיין בגאות מתמשכת, שהקלה במידה רבה על המנהלים להציג ביצועים טובים, כאלו שאינם משקפים בהכרח את טיב יכולות הניהול. כעת, עם השינוי בתנאי השוק, סביר כי נחזה בפערי ביצועים ואיכויות הניהול בין מנהלים עתירי ידע וניסיון, לכל היתר.
• חפשו את המילה "הפסד" - חברות הנוהגות לשווק עצמן רק על בסיס רווחים שהשיאו למשקיעים, מסמנות שיש כאן ניתוק מהמציאות והימלטות מהסטטיסטיקה. במהלך עשרות שנותיי בעולם ההשקעות, טרם פגשתי (וחדלתי להאמין שאפגוש) משקיע שלא ספג גם הפסדים בחלק מהשקעותיו. בחנו האם החברה מהימנה מספיק כדי להציג לכם עתות של כישלונות או לכל הפחות פרקי זמן של ביצועים טובים פחות.
• זהות אינטרסים - באלמנט זה נעוץ הפער בין חברה שהמודל העסקי לפיו פועלת מייצר רווח מיידי על גב המשקיעים, בדמות דמי רישום מקדמיים בצד דמי ניהול גבוהים, עוד בטרם יצאה לדרך ההשקעה, לחברה שמערכת התמריצים שלה תלויה בהצלחת ההשקעה. כאשר חברה נשענת על דמי ניהול הוגנים, ישנה הלימה מובהקת בין האינטרס שלה לזה של המשקיעים ומעיד כי הינה מסוגלת להסתמך על יכולותיה המקצועיות שיובילו את העסקה למשתלמת עבור המשקיעים ועבורה בנקודת ה'אקזיט' (מכירת או השבחת הנכס). נדבך נוסף הוא האם החברה או מנהליה משקיעים מהונם בפרויקט המיועד, כמסר ברור שגם כספם בסיכון.

• מוניטין והצלחה על בסיס תוחלת זמן - מוניטין וניסיון הם המדדים הקריטיים ביותר ביחס לכל חברה ומנהליה. השאיפה להפקיד את הכסף בידי חברה מהימנה, ותיקה ועם ניסיון מוכח המשתקף בהיסטוריית הביצועים בתוחלת זמן ארוכה. הדגש טמון בעתות של סערה כלכלית, כמו משברים פיננסיים, שהם למעשה רגעי המבחן הקריטיים המעידים על רמת מקצועיותה של חברה, שכן בתקופות שפל, נמדדת עיקר ההצלחה.
• זהות המנהל המקומי - בכל השקעת נדל"ן מעבר לים, חשיבות הזהות המנהל המקומי קריטית להצלחת ההשקעה. בעניין זה חשוב לבחון את הניסיון שמחזיק, האם עבר במהלך השנים גם נקודות שפל, איך פעל למזעור הנזקים ואיך לבסוף נחתמו ההשקעות שהיו תחת ניהולו.
• עלות זולה אינה בהכרח "מציאה" - ענף הנדל"ן אינו עשוי מקשה אחת, ותקופת הקורונה הוכיחה זאת פעם נוספת. הכוונה הינה כי סקטורים בשוק מתומחרים אחרת בהתאם לאינספור פרמטרים, כמו מגמות השוק, תהליכים פנימיים ומשוואת הביקוש וההיצע. כוחות השוק בדרך-כלל יודעים לתמחר את הנכסים בהתאם ולכן אם הוצעה לכם השקעה בנכס עם מחיר נמוך ותשואה מעוררת תהייה - יש לכך סיבה, שאולי גם חברת ההשקעות טרם מודעת אליה (שוכרים בעיתיים, סביבה מאתגרת וכו'). בארה"ב לדוגמה, קיים שוני מהותי בין שווקים וסגמנטים בתוך המדינה עצמה, ואף באותה העיר, המתנהלים לעיתים במנותק האחד מהשני. עניין זה מחייב היכרות מעמיקה והתמחות ספציפית ב-Asset Class ביחס לאותו Submarket, כאשר גם כאן המנהל מקומי הוא המפתח לכך.
• אל תשקיעו את הכסף האחרון שלכם - מעל כל השקעה מרחף סיכון ולכן על המשקיע לשאול עצמו האם מסוגל לשאת גם במצב של כישלון העסקה ואיבוד הכספים, בחלקם או במלואם.

בשורה התחתונה, השקעות נדל"ן מעבר לים מגלמות פוטנציאל שקשה למצוא בחלופות הקיימות בשוק המקומי אך אלה מחייבות גם נטילת מידת אחריות מצד המשקיעים לבחינת כדאיות העסקה ומהימנות החברה. זו דורשת לזנוח את הגישה המקלה ולאמץ פריזמה שונה ואחראית יותר שתבטיח, ככל הניתן, שלא מצטרפים לסטטיסטיקה ארוכה של משקיעים שאיבדו את כספם - ולא רק בגלל שוק אתגרי או ניהול השקעות כושל.

אלחנן רוזנהיים הוא מייסד ומנכ"ל פרופימקס.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ השקעות, המלצה, או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם