החקיקה הזאת חשובה, אבל את המחיר ישלמו רוכשי הדירות

החלטת ועדת הכספים להשלים את התיקון לחוק מכר דירות ( סעיף מספר 9) בהקשר של הצמדה למדד תשומות הבנייה גורמת לסערה בקרב הקבלנים ורוכשי הדירות המנסים להבין את משמעויות החוק רגע לפני פיזור הכנסת ואישורו הסופי של התיקון. בפועל, השינוי המשמעותי שהוכנס ממסגר את העלייה וקובע כי רק כ-40 אחוז ממחיר הדירה בפועל יוצמד למדד תשומות הבנייה לאורך תקופת הבנייה של הפרויקט.

הנושא עלה לכותרות בחודשים האחרונים לאור עלייה של מדד תשומות הבנייה בעיקר בשנה החולפת עלייה דרמטית של קרוב ל-7 אחוזים בשנה, לעומת שנים קודמות שבהןהמדד לא עלה על 3 אחוזים, בדומה מאוד למדד המחירים לצרכן הרגיל . חשוב לציין כי מדובר בערכים של מדד תשומות הבנייה גבוהים מאוד הדומים לערכים שהיו בתחילת שנות ה-2000, בהן מדד תשומות הבנייה הגיע לערכים דומים ( לצד ריבית גבוהה על המשכנתאות).

גל ההתייקרויות במשק לא פוסח על מדד תשומות הבנייה למגורים, ומושפע מאוד ממשבר האספקה בעולם כתוצאה מהשלכות נגיף הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקריאנה שהשפיעו רבות על משבר האספקה בעולם, מחסור חמור בסחורות ועלייה בגורמי הייצור והשינוע שהביאו לגל התייקרויות חסר תקדים בכל רחבי העולם, לרבות שיאי אינפלציה של 40 שנים גם בארצות הברית וגם באירופה. גל זה לא פוסח גם על ישראל כמובן ואנו רואים את ההתייקרויות בכל תחום כולל בדלק, מזון, חשמל, חופשות, טיסות, מיסים וכמובן גם בתשומות הבנייה.

החשש הגדול של הרוכשים, בעיקר של דירות חדשות, הוא מזמן הבנייה, המתארך בממוצע בין 4-3 שנים לסיומו של פרויקט מגורים. זה מובן לחלוטין, לאור חשש מעלייה שיכולה להגיע ל 25-15 אחוזים מעבר למחיר הדירה כיום למי שרוכש דירה על הנייר. לאור חשש זה, הנושא הגיע לכנסת ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין נלחם בכל כוחו על מנת לאשר את המהלך ולהגן על ציבור רוכשי הדירות. הטיעון המרכזי של השר אלקין התבסס על העובדה שמרכיב הביצוע בישראל עומד על כ-40 אחוז ממחיר הדירה ועיקר העלויות בישראל הן עם מרכיב הקרקע, שעומד על כ-55-40 אחוז מערך של דירה. על כן, מדוע להצמיד את מדד תשומות הבנייה על הקרקע שכבר שולמה על ידי היזם ולא רלוונטית לתפיסתו להצמדה, ולא רק על מרכיב הבנייה הישירה?

כמובן שמהלך זה גרר התנגדות עזה וברורה של כל ארגוני הקבלנים בישראל, שטענו כי מדובר בהחלטה אומללה שתאלץ אותם לייקר את מחירי הדירות על מנת להתמודד עם הסוגייה. לטענת הקבלנים, ההצמדה של מדד תשומות הבנייה לכל מרכיב החוזה, כולל הקרקע והבנייה, נכונה בעיקר כי עלויות הביצוע של דירות בישראל עלו בשנים האחרונות בצורה משמעותית. אם, לדוגמה, כאשר קבלן רכש את הקרקע לפני שנתיים או שלוש בטרם התחיל את הבנייה, לאור הליכים בירוקרטיים בישראל של הוצאת היתר בנייה, שאורכים בממוצע כשנתיים-שלוש מיום רכישת הקרקע, או לחילופין בפרויקטי התחדשות עירונית ותמ"א בין 5-4 שנים בממוצע או 10-8 שנים בפרויקטי פינוי בינוי.

מחיר הביצוע עמד על 5,200-4,200 שקל למ"ר בנייה ישירה ביום רכישת הקרקע/התחלת החתימות על בעלי הקרקע בפרויקטי התחדשות עירונית. כיום, בחלוף השנים והיציאה לביצוע בפועל, מחירי הבנייה הישירה בישראל עומדים על 8,000-6,000 שקל למטר, תלוי אזור ופרויקט. ההצמדה למדד תשומות הבנייה משקפת את עלייה זו במחירי הביצוע, שהתייקרו משמעותית בשנים האחרונות, הן בגלל מיעוט קבלני בנייה בישראל (תחום מסוכן מאוד עם פשיטות רגל רבות של קבלנים) והן, כאמור, לאור עלייה משמעותית בתשומות הבנייה.

חשוב להבין כי בישראל פועלים יזמי נדלן שאין חברות בנייה בבעלותם. הם עושים מכרזים בכל פרויקט לבחירת קבלן. על כן, כל התייקרות במחירי הביצוע מגולגלות אליהם בצורה מלאה והם נמצאים בעסקת BACk to back עם הרוכשים לחוזה עם הקבלן שבונה את הבניין. לרוב הקבלנים בישראל, על אף שהם סוגרים מחירי פאושלי (כלומר, מחיר סופי עד לקבלת מפתח) יש החרגות רבות מאוד, בעיקר בשינויים שנעשים תוך כדי הבנייה או פערים אל מול תוכניות המקור שמשתנות (רבים ממכרזי הביצוע בישראל נעשים בטרם קבלת היתר בנייה סופי). על כן, ה"פיצוי" העודף במדד של הקונים כנגד החוזה מול הקבלן, היה דרך לפיצוי היזם על התייקרויות במחירי הביצועמול הקבלן שלו בשטח.

בתחום ההתחדשות העירונית, המתח בין היזם לקבלן עוד גובר בצורה משמעותית, לאור העובדה כי היזם צמוד למדד תשומות הבנייה גם על מרכיב בעלי הקרקע, להם הוא מחוייב לבנות דירות חדשות. בעלי הקרקע עצמם אינם משלמים דבר (כי נתנו את הקרקע בה התגוררו ליזם), ועל כן "הפיצוי" במרכיב ההצמדה אותו קיבל מקוני הדירות החדשות היה מפצה אותו על חוסר ההצמדה אל מול הדירות של בעלי הקרקע, שגרו בבניין הישן בטרם הריסתו ובנייתו מחדש.

בטווח הקרוב קורים שני דברים מעניינים. ראשית, חלק מהקבלנים החלו לייקר את מחירי הדירות על מנת להתמודד עם החוק שאמור להיכנס בתום תקופת המתנה (לא ברור עדיין כמה זמן התקופה הזו תיארך) בין 5-4 אחוזים בממוצע. קבלנים אחרים לא ייקרו את מחירי הדירות וצימצמו את אחוז ההנחה הניתנת ללקוחות. קבלנים אחרים "יושבים על הגדר" וממתינים לראות מה יעשו האחרים.

חשוב להבין כי על פי נתוני הלמ"ס, בחודשים האחרונים ישנה ירידה בקצב מכירת הדירות המואץ שהיה בשנה וחצי האחרונות, שוב כתוצאה מהשלכות נגיף הקורונה והגידול באוכלוסייה. הפרשנות הרווחת היא כי הקצב הואט לאור עליית הריבית והאינפלציה בעולם, וגם בישראל המובילה לקוחות שאינם חייבים ברכישת דירה לשבת גם הם "על הגדר", ולחכות ולראות מה יוליד יום והאם ישנו סיכוי לירידה עתידית במחירי הדירות. בנוסף, הריבית שעולה הביאה בעיקר לירידות חדות במחירי המניות וקיצוץ שמגיע ל-70-50 אחוז בשווי מניות של חברות רבות בתחום ההייטק, שהוא הקטר של המשק הישראלי ( 40 אחוז מהייצוא). כל זה ממתן את הרכישות של עובדי ההייטק, שרבים מהם כרגע אינם נמצאים עם אופציות בכסף וחוששים לירידה במעמדם. על כן השאלה האם שוק הנדל"ן בישראל יכול לשאת ייקור נוסף של מחירי דירות, כאשר קצב המכירות יורד על פי נתוני הלמ"ס, או שעלייה נוספת במחירים לאור השינוי בתיקון לחוק בנושא מדד תשומות הבנייה תקטין עוד יותר את היקפי המכירות. לכן הקבלנים ממתינים לראות את המצב בשוק הנדלן בטרם יקבלו החלטה האם לייקר, או שלא ניתן לייקר כעת את המחירים, כאשר על פי בנק ישראל צפוייה האטה בפעילות הכלכלית של המשק.

שאלה נוספת גדולה היא מה יעשו רוכשי הדירות - האם יעדיפו להמתין ולא לרכוש דירה כעת אלא עד להתבהרות מועד כניסת החוק בפועל? האם יבטלו הרשמות שעשו וייקחו את הסיכון שמחיר הדירה יתייקר כאשר ירצו לחזור ולרכוש את הדירה (בהנחה שמישהו אחר לא קנה אותה כבר) איזה פחד גדול יותר עבורם, החשש מהתייקרות צפוייה במחירי הנדלן או לחילופין ציפייה לירידת מחירים (התשובה לשאלה זו תשפיע כמובן על החלטתם האם ללכת ולחתום על חוזה בטרם כניסת החוק לפועל ולספוג את 100 אחוז מהצמדה לבנייה, או להמתין ולקנות שהחוק ייכנס לתוקף ואז לשלם הצמדה רק על 40 אחוז ממחיר הדירה).

במבט לעבר, כאשר השר מאיר שטרית חוקק את חוק הגבלת שכר טרחה של עורכי דין, יזם עבור ציבור רוכשי הדירות שילם בממוצע 1.5 אחוז ממחיר הדירה לטובת עורך דין והסכום הגיע-5000 שקל פלוס מע"מ (למעט בדירות יוקרה ). עוד באותו היום שהחוק נכנס, הקבלנים ייקרו את הדירות במחיר זה והקונים נאלצו לשלם גם 5,850 שקל שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ, וגם בעקיפין את האחוז וחצי שכבר גולם במחיר הדירה החדש). כמובן שהקונים החדשים הפסידו מהמהלך, אבל שוב חשוב להבין שב-16 שנה האחרונות מחירי הנדלן לא מפסיקים לעלות ולכן כל התייקרות במחירים, מכל סיבה שהיא, השוק "בלע".

כאן נשאלת השאלה האם אנחנו בפתחה של תקופה חדשה של מיתון במשק הישראלי (בעולם כבר יש מיתון בעיקר בארצות הברית ובאירופה) ואז חוקי המשחק משתנים. לא בטוח שניתן לייקר מחירים בנדל"ן כאשר קצב המכירות יורד לפי נתוני הלמס, הריבית עולה והאינפלציה משתוללת. בחודשיים הקרובים נדע את התשובה.

הכותב הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.