בחודשים האחרונים קודמו מספר תיקוני חקיקה אשר השפיעו לחיוב על עסקאות פינוי בינוי ולקידום הפרויקטים לאחר שעד כה, למרות היתרון הגדול שטמון בעסקת פינוי בינוי היו מספר קבוצות בעלים שנמנעו לחתום על ההסכמים.
- הפחתת גיל הקשיש. לאור התיקון לחוק משנת 2018 חייב היזם להציע לקשיש חלופה אחרת לעסקת פינוי בינוי. בין היתר, יכול הקשיש לקבל תמורה הדירה הנוכחית שלו את שווי הדירה העתידית כבר ביום הפינוי ללא צורך להמתין לקבלת התמורה העתידית, למשל שתי דירות קטנות ועוד. בחוק ההסדרים גיל הקשיש תוקן ל-70 במקום 75. החלופות בהחלט מאפשרות לקשיש אלטרנטיבה ומעודדות אותו לחתום על ההסכם.
- קרן תחזוקה. מנגנון קרן התחזוקה שגובש בשנים האחרונות, הוטמע בהסכם המדף שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בסיוע משרדנו, ואף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על ידי מיסוי מקרקעין, וכיום אנו רואים בכל הסכם כי המנגנון מוטמע והיזמים מתחייבים לממן לבעלי הדירות שיגורו בדירות החדשות סכום מסוים למשך תקופה של בין 5-10 שנים. לרוב מדובר על סכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמושלם כיום לבין דמי הניהול שייגבו בגין הדירות החדשות (בהתאמה לנוסח הוראת הביצוע של רשות המיסים).
- מיסוי. כעיקרון, עסקת פינוי בינוי פטורה ממיסוי והיא אמורה להיות "עסקת נטו" מבחינת בעל הדירה אבל, במקרים שבבעלות בעל דירות הייתה יותר מדירה אחת, הוא יכול לקבל פטור רק בגין דירה אחת ובגין השניה או מעבר היה צריך לשלם מס מלא, מה שהיה יכול להגיע למאות אלפי שקלים. חוק ההסדרים שאושר לאחרונה, פתר העניין והיום מי שבעבר נמנע מלחתום בגלל סוגיה זו חותם. הדברים אמורים גם לבעלי דירות שקיבלו את הדירה במתנה (העברה ללא תמורה מקרוב), שבעבר לא היו זכאים לפטור וחוק ההסדרים הסדיר הנושא.
- הרוב הדרוש. עד לחוק ההסדרים, הרוב הדרוש עמד על 80% ולאחר אישור חוק ההסדרים תוקן הרוב הדרוש ל67%, ובכך למעשה הרבה יותר קל להגיע לרוב הדרוש ואלו שחיכו על הגדר לפתע מצטרפים וחותמים הרבה יותר מהר כי הם חוששים שיגדירו אותם כדיירים סרבנים.
התיקונים שלעיל אמנם יסייעו בקידום משמעותי של הוצאתם לפועל של פרויקטים, עם זאת, אחד הגורמים שמעכבים מימושם של פרויקטים של פינוי-בינוי הוא חוסר הודאות לגבי דמותו הסופית של הפרויקט, כאשר אחד הכשלים הוא קיצור הזמנים וההליכים התכנוניים.
בשונה מפרויקט תמ"א 38 במסגרתו משתמשים בזכויות בניה קיימות ואלו שאושרו מכוח התמ"א 38 (בהם מיקום הבניין החדש, מספר הקומות והדירות בפרויקט) ידועים פחות או יותר, בעסקת פינוי בינוי יש הרבה נעלמים (כגון מספר הבניינים, מספר הקומות ומספר הדירות) והם תלויים במספר גורמים לרבות דרישות מוסדות התכנון.
כך, לדוגמא, במקרה של הפקעת שטחים גדולה יחסית, המשמעות היא שהבניה צריכה להיות גבוהה יותר, במקרה של מטלות ציבוריות ו/או היטל השבחה גדול יותר התוצאה הישירה היא שהיזם יצטרך שיאשרו לו יותר דירות בפרויקט.
אמנם בערים בהן אושרה תוכנית מתאר כוללנית או לשכונות ספציפיות בהן יש פוטנציאל רב להתחדשות עירונית, ניתן לקבל "גבולות גזרה" לגבי הגבלות גובה או עקרונות תכנון אחרים שיכולים לספק מענה על חלק מהשאלות, אבל עדיין לא ניתן לדעת בוודאות איך יראה הפרויקט.
יתרה מכך, לעיתים אנו נתקלים בפרויקטים שהתחילו כפרויקט של תמ"א 38 והפכו לפרויקטים של פינוי בינוי ולהיפך. ישנם גם מקרים בהם החלו בעלי דירות לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניינים מסוימים ואף התקשרו עם יזם וכשהגיעו לדיונים עם מוסדות התכנון נתבקשו לצרף בניינים נוספים לפרויקט.
לכאורה היה מצופה מיזם לקדם את התכנון ולאחר מכן להחתים את בעלי הדירות על ההסכם, אלא שזה בלתי אפשרי. מצד אחד, היזם לא יכול להגיש תוכניות אלא אם הוא מציג הסכם/ייפוי כוח חתום על ידי הבעלים של 60% מהדירות במתחם. הוא מצידו לא ימהר לקדם תכנון לפני שיש לו וודאות שבעלי הדירות מעוניינים להתקשר עימו בעסקה. זאת בנוסף לכך שהוא עדיין בכלל לא יודע אם זכויות הבניה יאפשרו לו רווחיות.
מן הצד השני, הדיירים רוצים לדעת איך יראה הפרויקט לפני שחותמים, וכך פחות דיירים חותמים על הסכם כי הם רוצים להבין איך יראה הפרויקט ולכן משהים את החתימה על ההסכם עם היזם עד להתקדמות תכנונית.
הפתרון המתבקש הוא שמוסדות התכנון מקדמים תוכניות מראש והדיירים מתקשרים עם יזם כאשר יש וודאות תכנונית מלאה. אומנם הרשות הממשלתית מקדמת ומממנת תוכניות רבות וזה מבורך אבל מדובר בטיפה בים. לטעמנו יש ליצור גוף מתכנן דוגמת הותמ"ל שתפקידו יהיה לקדם רק פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים מסוימים ויאשר תוכניות בפרקי זמן קצרים. בנוסף יש צורך בגוף משפטי מקצועי שדן בסרבנים במחלוקות שונות לרבות ביטולי הסכמים עם יזמים וכו'.
עו"ד יוסי קליין שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה דיירים בהליכי פינוי-בינוי.