הבורסות יורדות. איך זה משפיע על הנדל"ן בישראל?

בורסות העולם נצבעות לאחרונה באדום, ובמקביל מתקבלים דיווחים ועדכונים על האטה בשוק הנדל"ן בישראל. האם יש בהכרח קשר בין הדברים והאם אנו צפויים לרגיעה משמעותית בשוק בזמן הקרוב?

"הסיבות המרכזיות לירידות נועצות בשני משתנים משמעתיים - האינפלציה הגואה בארצות הברית ובאירופה אשר מתקרבת בצעדי ענק למספר דו ספרתי - שיא כבר כיום של 40 שנה בארצות הברית ושיא של אינפלציה מאז שהוקם האיחוד האירופאי", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית בחברת שניר, "גם בישראל אנו עדים לאינפלציה שעולה, אומנם במספרים נמוכים יותר ממה שקורה בארצות הברית ובאירופה אבל הכיוון הברור הוא עלייה. כדי להתמודד עם האינפלציה הגואה הבנקים המרכזיים בעולם מעלים את הריבית, כדי לצמצם את הצריכה ולנסות למתן את עליות המחירים, אולם כאשר מעלים ריבית, החוב מתייקר ובמקרים רבים עלייה של ריבית משמעותית מובילה בטווח הארוך למיתון בשוק. .כלומר שהריבית עולה, שוק ההון מצטנן וישנם ירידות חדות כפי שאנו חווים בחודשים האחרונים".

כיצד כל זה קשור לשוק הנדל"ן? "מוקדם כרגע להעריך כיצד הדבר ישפיע בצורה מדויקת על שוק הנדל"ן, אבל ייתכן תיקון מסוים במחירי הנדל"ן שהאמירו מאוד מאז שהסתיימה הקורונה בכל הסגמנטים: מכירה וקנייה, השכרה ושוק היוקרה", אומר שמול, "עד לחודשים האחרונים השוק היה מושפע מאוד ממשקיעים שרכשו נדל"ן ומשפרי דיור, אפשר לזהות לאחרונה שיותר משפרי דיור רוכשים נדל"ן על חשבון פלח המשקיעים, אולם עלינו לחכות עוד תקופת מה מסוימת בשביל לראות האם מדובר במגמה או במשהו נקודתי חולף . כרגע מחירי הנדל"ן עוד לא יורדים, אבל כמות העסקאות יורדת וגם הזמן לביצוע של כל עסקה עולה, כלומר אנשים חוששים יותר, בודקים וזהירים יותר".

"שינויים דרמטיים בעולם גוררים השלכות כלכליות ובמקרה שלנו, המלחמה בין רוסיה לאוקראינה ובין רוסיה לעולם היא דרמטית", אומר אייל שימן, מנכ"ל ובעלים של למינם ישראל, "המאבקים, השינויים ותפיסות העולם בין התרבויות השונות, הקומוניסטית אל מול המערבית הפלורליסטית עם הכלכלה המודרנית, עתיקי יומין וכרגע ההסלמה החמורה שם משליכה מאוד על החשיבה האסטרטגית של הכלכלות המערביות. החשיבה הזו פעם אחת נותנת אותיותיה במדינות שלא הצטרפו, למשל, לנאט"ו ועכשיו מבקשות לשנות את ההחלטה, ופעם אחרת בנושא הביטחון האנרגטי של כל מדינה, הצורך לשנות את התלות ברוסיה וגרורותיה ואולי להשקיע יותר באנרגיה חלופית אחרת ולאו דווקא נפט וגז. כל אלו יחד יוצרים לחץ על כלכלות העולם. אנחנו רואים את זה במחירי הסחורות שעלו במאות אחוזים בשנה האחרונה, כשההתחלה הייתה כבר באפריל 2021 עוד לפני תחילת המלחמה בפועל - כבר אז היו עלויות במחירי הגז שהמשיכו למוצרים אחרים כמו חרסית, שהיא חומר גלם עיקרי בייצור גרניט פורצלן ומגיעה מאוקראינה".

אז מה לגבי ישראל? דווקא פה יש בשורה לפי שימן: "אנחנו כיבואנים סופגים את העלויות בארץ. יש כאן שוק תחרותי, יש לנו מגוון מוצרים ומותגים ולכן גם הרווחיות שלנו לא נפגעת. שוק הנדל"ן בישראל סובל באופן מסורתי ממחסור. יש מחסור בהתחלות בניה באופן כרוני, צריך לזכור שבכל שנה נישאים עשרות אלפי זוגות צעירים וגם מתגרשים ונוצר לחץ וביקוש מתמשך. התחלות הבניה בשנה לא מצליחות לכסות את הביקוש. ההחלטה לרכוש דירה או לשדרג היא אסטרטגית. גם אם הריבית העולה, והמשכנתא עולה ומדד תשומות הבניה עולה בשל עלויות הבטון הברזל וכוח האדם, אנשים קונים ומחליפים דירות וממשיכים קדימה. הביקוש גבוה יחסית להיצע. אנחנו נותנים את השירותים לענף הבניה, ולכן כשאדם רוכש דירה והוא צריך ריצוף, שיש למטבח, ארונות מטבח וכלים סניטרים, הביקוש בהקשר הזה הוא קשיח ולכן אנחנו פחות מושפעים".

לדברי רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלים של סוכנות נדל"ן ומנטור לסוכני נדל"ן, "שוק הנדל"ן בתחום היוקרה יכול להיפגע בשל ירידות החדות בבורסה בארץ ובעולם. מדובר בפלח שוק שרובו כן משקיע בבורסה ולכן כספו מושפע מהירידות והעליות בה. באופן כללי, עסקאות בשוק היוקרה הן איטיות ובית כזה יכול להיות בשוק יותר זמן לעומת פרויקטים פחות יוקרתיים. נכון לעכשיו, אני לא מרגיש שיש האטה בשוק זה, אך אין לי ספק שאם הריבית תעלה, המשכנתא תתייקר ויכולת הרכישה תרד. הרי בסוף הכסף של האנשים נשאר לרוב סטטי. גם בשוק הכללי נכון לעכשיו אין האטה בשוק הנדל"ן. חשוב להבין שלוקח זמן לדברים לחלחל. זה לא שהבורסה יורדת והופ, אנשים ממעטים לבצע רכישות, אבל בטווח הרחוק זה עלול להשפיע".

אדריכלית מרינה רכטר רובינשטיין, בעלים של ReMa אדריכלות, חושבת גם כן שהסיפור מורכב ובעיקר איטי: " לשמחתנו, לשוק הישראלי לוקח זמן לעכל תהליכים שקורים בחו"ל ונראה שכרגע זה לטובתנו. לכן, המצב היום בשוק נשאר כפי שהיה, רוכשים שכבר נמצאים בתהליך ממשיכים איתו וישנן גם הרבה רכישות חדשות. אנחנו נמצאים היום במצב שברגע שיש לאנשים את הכסף לרכוש דירה הם יעשו את הצעד, כבר הבנו שלא תמיד חכם לשבת על הגדר כי השוק בעליה. כך גם בעיצוב ובשיפוץ וגם בתחום המשרדים, הרוכשים כבר הכינו תקציב והם משתמשים בו, אין חזרה אחורה".

"הלקוחות היום חושבים לטווח הארוך, עושים את האבחנה בין זול ליקר ומוצרים שיתאימו להם בצורה מדויקת", אומרת יעל מוסקוביץ, סמנכ"לית השיווק של ניגא שף FOR HOME, "הצרכן מבין שיש מוצרים שגם אם עולים יותר, יתאימו בדיוק לצרכים שלו, יספקו מגוון פונקציות במכשיר אחד במקום בשניים או אפילו שלושה מכשירים שונים. כך מפיקים תועלת גדולה יותר ממוצרים איכותיים שילוו אותם לשנים ארוכות יותר".

• 1 . לרוב כשהבורסה יורדת, משקיעים יוצאים משוק ההון ומחפשים אלטרנטיביות אחרות להשקעה ועל כן הביקוש לנדל"ן עולה לצד השקעה של כספים בפק"מים ובתוכניות חיסכון בבנקים כאשר הריבית עולה והמשקיע מקבל תשואה נאה על הכסף שלו .
• 2 . כאשר הריבית עולה ושוק ההון יורד לרוב אנשים חוששים לקחת הלוואות ומשכנתאות שמתייקרות בשל עליית הריבית.
• 3 . כאשר מדדי המחירים עולים ובעיקר מדד תשומות הבנייה - אנשים חוששים לרכוש דירה על הנייר. זאת כיוון שבעוד 4-3 שנים כאשר הדירה תהיה מוכנה הם יצטרכו לשלם סכומי כסף משמעותיים נוספים לאור ההצמדה הגבוהה.
• 4 . חברות ציבוריות מושפעות מאוד מהעובדה ששווי החברה יורד ונחתך בצורה משמעותית ולרוב כדי להחזיר את אמון המשקיעים הן אמורות לנקוט צעדי ייעול לרבות פיטורי עובדים, קיצוצים בשכר וכו' מה שעלול להביא את השוק למיתון כאשר השכר יורד ואחוז האבטלה עלול לעלות.
• 5 . צריך לשים לב לשווי של חברות הנדל"ן שכרגע נחתכות בממוצע בכ 40 אחוז לעומת שיאי העבר ( הלא כל כך רחוקים לפני מספר חודשים בודדים ) ובמקרים מסוימים ההון העצמי נמוך מול ההתחייבויות. כאשר חברות נדל"ן רבות קנו מגרשים במחרי שיא, נשאלת השאלה כיצד יוכלו לעמוד בכל ההתחייבויות שלהם כאשר הריבית גבוהה, החוב מתייקר ואולי אנשים רוכשים פחות דירות במחירי שיא.
• 6 . עדיין מלאי הדירות בישראל נמוך מול הביקוש, כלומר העובדה שישראל מובילה במספר הילדים בכל מדינות ה OCED וזקוקה ב-30-20 הבאות להרבה יותר דירות אל מול ההיצע, ממתנת את האפשרות לירידת מחירים לאור הביקוש הגבוה שעולה על ההיצע.
• 7 . המשבר בהייטק העולמי בשל חיתוך משמעותי בשווי החברות בכל בורסות העולם, מביא קהל יעד בעל הכנסה גבוהה ובעבר עם הון עצמי גבוה ( לאור אופציות שקיבל הקשורות במחיר המנייה ) שכיום ההון העצמי שלו נמחק ( כי האופציה היא לא בכסף ששווי המנייה התרסק ) מביא לירידה משמעותית ברכישת נכסי נדל"ן על ידי פלח שוק זה שהיה משמעותי מאוד בקטגוריה של רכישת דירות בישראל ובעולם.