המשבר מאחוריה: הקאמבק הנדל"ני של מנהטן

אחרי תקופה מאתגרת שעברה על ניו יורק ומנהטן בעקבות הקורונה, הרחובות הריקים ואתרי הבילוי והתיירות הסגורים, בימים אלה אחד משוקי הדיור האהוב ביותר על משקיעים ישראלים מעבר לים, מזנק לשיאים חדשים.

זה מדגיש את המתאם הנמוך בין שוק ההון הסחיר לבין שוק הנדלן, שהסחירות הנמוכה שבו הופכת במצבים כאלה ליתרון. על רקע העובדה ששנת 2022, עד עכשיו היא שנה קשה למשקיעי וול סטריט. הבורסות ממשיכות לרשום ירידות חדות, אבל דווקא הנדלן במנהטן, רושם את את התקופה הטובה ביותר מזה שנים, כשחצי האי מוכיח שהצליח להשאיר את משבר הקורונה מאחוריו.

בסוף השבוע האחרון, דו"ח של חברות הנדל"ן דאגלס אלימן ומילר סמואל קבע כי שכר הדירה החציוני במנהטן נסק במאי לשיא כל הזמנים וחצה לראשונה את רף ה-4,000 דולר. מדובר בעלייה של 2% לעומת החודש הקודם ובזינוק מצטבר של 25% בשנה האחרונה. הדו"ח אף חושף שגם מחירי הדירות ברובע הפופולרי רושמים שיאים חדשים עם עלייה של 15% בחודש אפריל, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כשמחיר החציוני של דירה עמד היום על 1.4 מיליון דולר. זאת בהמשך לעלייה של 19% שנרשמה ברבעון הראשון של השנה - כשכל אלה הביאו לפתיחת השנה הטובה אי פעם, שהזניקו את המחיר הממוצע של דירה בחצי האי ל-2.04 מיליון דולר.

התושבים החוזרים והנחות חסרות תקדים בקורונה: בתקופת הקורונה מטרופולין ניו יורק חווה הגירה שלילית משמעותית. בין מרץ 2020 לפברואר 2021, האזור ספג הגירה שלילית מסיבית, שהגיעה, לפי פלטפורמת הנדל"ן "מליסה", לממדים של 160 אלף בתי אב, יותר מכל מטרופלין אחר בארה"ב וליותר מ-12,000 דירות שנשארו ריקות. עם הורדת המגבלות וסיום הסגרים, ניו יורק ומנהטן החלו להתאושש ולקבל עליהן חזרה תושבים רבים שעברו לפרברי העיר. אותם "תושבים חוזרים", העלו את הביקוש לשכר הדירה והביאו אותו לרמות שיא. במקביל, סוף ההנחות המשמעותית שהעניקו משכירי הדירות באותה תקופה, גם הוא הביא לזינוק המחירים.

העבודה מהבית: התושבים שעזבו חוזרים לעיר - אבל לאו דווקא למשרד. לפי נתונים של חברת ביטוח הנדל"ן "קאסל" רק 36.6% מעובדי המשרדים בניו יורק חזרו לעבוד במשרד, נכון לתחילת יוני. העובדה שתושבי מנהטן, בין אם הם תושבים חוזרים או כאלה שנשארו במהלך כל משבר הקורונה, מעדיפים כיום לעבוד מהבית - מהווה גם היא פקטור משמעותי שדוחף את שכר הדירה כלפי מעלה. שכן, אותם תושבים שעובדים מהבית מרגישים צורך להשקיע יותר בתנאי המגורים שלהם (כולל הגדלת שטח המחיה) - ומוכנים לשלם על כך. ג'ונתן מילר, מנכ"ל חברת המחקר מילר סמואל, אומר שהתופעה הזו מעידה כי הביקושים לדיור במנהטן נובעים לא רק מקרבה למקום העבודה, כפי שהיה נהוג לחשוב במשך השנים. "הרבה אנשים רוצים לעבוד מרחוק, אבל מדירה באפר איסט סייד ולא מהפרברים. הם נמשכים לאפשרויות התרבותיות שמנהטן פותחת בפניהם, למסעדות, לברודווי, ולאו דווקא לקרבה לעבודה".

התייקרות המשכנתאות: גורם נוסף שמאיץ את עליית שכר הדירה הוא התייקרות המשכנתאות, שדוחפת, ככל הנראה, חלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים לשוק השכירות, אם כי נראה שרוכשי הדירות במנהטן פחות רגישים לעליית הריבית ממקביליהם בערים אחרות. הסיבה: רבים מהם בעלי אמצעים ומצליחים להתמודד עם התייקרות המשכנתאות לא באמצעות ויתור על הרכישה, אלא על ידי מימון הרכישה בהון עצמי, כאשר 47% מרכישות הנדל"ן במנהטן ברבעון הראשון היו במזומן.

ירידה חדה במלאי הדירות: השילוב של כל המגמות האלה יחד מביא לירידה חדה במלאי הדירות. בחברת "קאסל אווניו", המלווה משקיעים זרים בהשקעות נדל"ן במנהטן, מציינים כי מלאי הדירות להשכרה, שעמד על 10,000 דירות בסוף 2020, צנח ל-5,000 יחידות דיור בתחילת 2022. אמנם, מאז המלאי התאושש מעט, אולם לדבריהם, "עדיין מדובר בשוק של מוכרים". כמות הדירות המוצעות למכירה רשמה אף היא שפל של 5 שנים והסתכמה ב-6,000 דירות בלבד ברבעון הראשון.

מלחמות מחירים בין השוכרים: מלאי הדירות הנמוך מביא למלחמות עולם על כל דירה שיוצאת לשוק (נשמע מוכר?). לפי כתב המגזין "פורצ'ן", שתיעד לאחרונה את נסיונותיו למצוא דירה להשכרה בעיר, באחד מכל חמישה חוזי שכירות חדשים, שנחתמו במנהטן בחודש אפריל, נערכה מלחמת מחירים בין המעוניינים בדירה, כשחלקם הציעו לשלם יותר משכר הדירה המבוקש כדי לזכות בדירה המיוחלת. לפי סוכנות הנדל"ן דאגלס אלימן, שפרסמה את הנתונים האלה, שוכרי הדירות יוצאים במקרים האלה עם שכר דירה גבוה ב-11% בממוצע מכפי שביקשו.

הפריחה של שוק הדיור במנהטן לא נעלמת מעיני המשקיעים, והם מצביעים ברגליים. לפי נתונים של חברת אריאל פרופרטי אדווייזורס, הפעילות של משקיעים בשוק הדיור במנהטן המשיכה לצמוח ברבעון הראשון של 2022, עם 88 עסקאות בהיקף של 5.4 מיליארד דולר - עלייה של 676% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מה יהיה בהמשך? למרות אי הוודאות הרבה שמאפיינת את הסביבה הכלכלית בתקופה הנוכחית, כרגע נראה שכל הפרמטרים תומכים בהמשך השגשוג של שוק הדיור במנהטן, לפחות בשנה הקרובה.

הכותבים מלווים יחידים, זוגות ומשפחות לעצמאות כלכלית דרך יצירת הכנסות פסיביות

*הנאמר אינו מהווה ייעוץ השקעות או כל יעוץ המתחשב בצרכים האישיים של כל אדם ואדם. הנכתב במאמר זה משקף את דעת הכותבים, עמית והגר. מוצע כי כל החלטת השקעה תתבצע רק לאחר בדיקות ובחינות יסודיות עם גורמי מקצוע מוסמכים.