עולם ההשקעות הולך ותופס תאוצה בשנים האחרונות. יותר ויותר אנשים מבינים כי במיוחד בתקופה של אינפלציה, בה מחירי הסחורות והשירותים עולים ויכולת הקניה שלנו נשחקת, רצוי ונכון להסמך על מקורות הכנסה נוספים מלבד מקום העבודה. בבחינת האלטרנטיבות, ועל אף עליית הריבית האחרונה בישראל, הריביות שניתן לקבל בבנקים עדיין אפסיות והמשקיעים מחפשים באופן תמידי השקעות אלטרנטיביות, כגון נדל"ן בארץ ובחו"ל, מטבעות קריפטוגרפיים, הלוואות ועוד. וכאשר הבורסות במגמת ירידה, ומחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לנסוק ולהתרחק - השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו מנחלתם של מעטים לאלטרנטיבת השקעה אשר מדוברת כמעט בכל בית.
בראש יעדי ההשקעה נמצאת ארה"ב. מדוע הפנייה נעשית דווקא לשם? מדובר על שוק עם אינסוף אפשרויות שנחשב לשוק גדול ומגוון. הוא נחשב למשוכלל - בעל שקיפות, החוקים בו ברורים ללא קיצורי דרך וקיימת מערכת מימון משוכללת, גם בימים אלו. כמו כן, ההתנהלות בשפה האנגלית מעניקה ביטחון, וזאת לצד יעד להשקעה שנחשב בעל הכלכלה החזקה בעולם שמכתיבה את הטון הגלובלי. כמו כן הדולר הוא המטבע הנסחר בעולם ולבנק הפדרלי המחזיק את השליטה על הדפסתו יש כוח רב בהנעת השוק. לדוגמא, במשבר הקורונה כשהאבטלה עלתה ל-15% לפד היו אפשרויות כמו הורדת ריבית והדפסת כספים לטובת הזרמת סיוע. דבר שהביא להמשך הצמיחה בארה"ב וירידה ל-3.5% אבטלה - צעד שסייע בהתגברות על המשבר. והראה ששוק חזק אמיד יותר בפני משברים ומתאושש מהם מהר יותר.
מחסור במיליוני בתי מגורים שצפוי להימשך בעשור הקרוב
על אף עליות הריבית הצפויות בכלל רחבי העולם, אשר עשויות להקשות מעט את התנאים על רוכשי הדירות, יש לזכור שבארה"ב קיים מחסור של כ-5-6 מיליון בתי מגורים בארה"ב. המחסור נוצר עקב משבר הסאב פריים וצניחת התחלות הבנייה בעקבותיו (בעשור של 2010-2019 נבנו רק 6.8 מיליון בתים, כ-20 אלף בתים למיליון איש, לעומת העשור שלפניו בו נבנו כ-12 מיליון בתים המהווים כ-40 אלף בתים למיליון איש). את המחסור הנ"ל מעריכים שיצליחו לסגור תוך 9-11 שנים במידה ויצליחו לעמוד בכמות בהתחלות הבנייה הרצויות. יש לזכור שנדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי, כך שמחירי הנדל"ן צפויים מושפעים ישירות מההיצע המצומצם אל מול הביקוש שהולך וגדל, כך שבהיעדר שינוי דרמטי בציר ההיצע, יהיה קשה להמר על שינוי מגמת מחירי הנדל"ן בארה"ב.
כיצד בוחרים את השוק הרצוי וסקטור ההשקעה?
תקופה זו היא מאתגרת ומעניינת מאוד - אנו חווים שאריות ממשבר הקורונה, אינפלציה גבוהה, ריבית במגמת עלייה, כניסה לשוק דובי כאשר המדדים המובילים בארה"ב (ובעולם כולו) משלימים ירידה של כ-30% מתחילת השנה נכון לכתיבת שורות אלה ואתגרים גיאו פוליטיים בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה. בתקופה כזאת חשוב מאוד לגדר סיכונים מצד אחד ומצד שני לנצל הזדמנויות שלא ניתן למצוא בתקופות שגרתיות יותר.
בבחירת השוק, ראשית חשוב לקחת בחשבון את המיקום כשמדובר על אסטרטגיית השקעה ארוכת טווח. ארה"ב מורכבת מ-50 מדינות עם עשרות שווקים שונים. ישנן ערים בארה"ב בהן מחירי הנדל"ן נסקו בשנים האחרונות, לצד ערים בהן מחירי הנדל"ן ירדו באותה תקופת הזמן. אז כדי להבין את הביקוש אל מול ההיצע בעיר ספציפית, ראשית יש לבחון את הגידול באוכלוסיה בעיר - לצד התחלות הבניה הצפויות באיזור. כך למשל, העיר פניקס שבאריזונה, היא דוגמה לעיר שיש בה התחלות בניה רבות. כ-70 אלף דירות צפויות להיכנס לשוק עד שנת 2026, ולספק מגורים לכ-40 אלף תושבים חדשים מדי שנה. אך מנגד, בשנים 2019-2020, היגרו לעיר בממוצע כ-90 אלף איש בשנה - וכך ניתן להבין מדוע מחירי הנדל"ן בעיר זו צפויים להמשיך לעלות.
על אף שניתן למצוא ברשת נתונים מסוג זה, לא מאוד מורכב להבין את הסיבות לשגשוגן של אותן ערים. מדובר במטרופולינים גדולים, בהם נמצאים עוגני תעסוקה, מוקדי השכלה ותרבות, לצד מחסור בקרקעות זמינות במרכזי הערים. דוגמה בולטת היא ניו-יורק, שאמנם סבלה ממשבר בשנת 2020 בשל הקורונה, אך השתקמה בצורה מרשימה בשנת 2021. דוגמאות נוספות - יוסטון טקסס, אוסטין טקסס, דנבר קולורדו.
מבחינת סקטור ההשקעה, משקיעים רבים יעדיפו להתמקד בסקטור הנדל"ן למגורים, בשל היותו מוצר צריכה בסיסי. באזורים אלו, יהיה הגיוני לבחור באזורים עם אוכלוסיות חזקות, כיוון שבעליית ריבית נפגעות לרוב האוכלוסיות החלשות. כמו כן, לרוב ככל שמחירי הנדל"ן עולים, אוכלוסייה גדולה יותר בוחרת לעבור בשכירות. לכן מומלץ לשקול להתמקד בפרויקטי השכרה, כאשר אחד הטרנדים בשנים האחרונות בעולם הנדל"ן והפיננסי הינו BFR (built for rent) - בניה של מתחם ובו כמה עשרות/מאות נכסי סינגל פמילי, שמיועדים כולם להשכרה.
מנגד, לא מעט משקיעים בוחרים לנצל את המצב הנוכחי ואת התהפוכות בשווקי הנדל"ן בשנתיים האחרונות, ולהנות מהשקעות אופורטוניסטיות אשר בעיקר מותאמות מצב. אם נסתכל על התקופה הנוכחית שאחרי משבר הקורונה יש צורך מובהק לעקוב אחר תחום המלונאות ותחום המשרדים. לדוגמא בעיר כמו ניו-יורק, מוקד תיירותי וכלכלי מוביל, אשר נפגעה בצורה משמעותית בקורונה, עם ירידה של עשרות אחוזים במחירי המלונות ומהמשרדים.
סיכונים הם חלק בלתי נפרד מהעניין - אז מה עושים?
לא ניתן להתעלם מהסיכונים. הבעיה בשרשראות האספקה גורמת לעיכובים רבים בזמנים, האינפלציה מובילה להתייקרות הבנייה, הריבית אשר במגמת עלייה מייקרת את עלויות המימון וכד'. יש צורך לקחת אותם בחשבון כבר בתכנון ולגדר אותם. אפשר לבצע זאת דרך: מבחני לחץ - יש לבדוק מה קורה אם ההשקעה מתעכבת, אם עלויות הבנייה מתייקרות ואם המחירים יורדים. אלו דברים שתמיד עושים אך בתקופה כזאת נכון "ללחוץ" יותר.
בתקופה של אי ודאות נכון לקחת מינוף סולידי יותר ולבחון גידור ריבית - ישנם מכשירים המגדרים ריבית, כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו מכיוון שמדובר בכלי שעולה לא מעט כסף אבל בהחלט נותן שקט בתקופה של עליית ריבית.
בסופו של דבר, לא ניתן לחזות את העתיד ומי שמחפש 100% ודאות לא ימצא אותן בעולם ההשקעות. אך בהינתן זאת, בחירה נכונה של עיר אמריקאית בצמיחה, לצד בחירת סקטור השקעה שמתאים לפרופיל הסיכון שלכם ותוך גידור הסיכונים האפשריים בהשקעה (ופסילת השקעות שלא ניתן לגדר היטב את הסיכונים) - ניתן לנצל את מצב השוק ולבצע השקעות התואמות לתקופה זו.
הכותבים הם הבעלים והמנכ"לים המשותפים של RM GROUP השקעות ויזמות נדל"ן גלובליות