ענף הנדל"ן למגורים מאופיין בפעילות ערה על רקע הביקושים הקשיחים לנדל"ן מחד אל מול המחסור המתמשך בהיצע מנגד. על רקע גידול דמוגרפי מהגבוהים בעולם המערבי וצמצום משאבי קרקע ושטחים פתוחים, בפרט באזורי הביקוש, נדרשים הממשלה, מערכת התכנון, הרשויות המקומיות וגורמים מעורבים נוספים למצוא פתרונות של הוספת יחידות דיור, בד בבד עם הוספת תשתיות תומכות והקצאת שטחים לצורכי ציבור ותעסוקה, וכל זאת במרקמים הבנויים.
כך, תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, תחום בו פועלים כ-1,400 יזמים שונים. נכון לשנת 2022, כ-35,000 יח"ד של התחדשות עירונית נמצאות בבניה, בשלבי ביצוע שונים. ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים בתחום נאמד בכ-25 מיליארד שקל בשנת 2021, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים. תחום ההתחדשות העירונית אופיין בוודאות מחודשת שנוצרה עם הארכת תוכנית תמ"א 38 בשנה נוספת לפחות עד אוקטובר 2023 ונהנה מעליה מחודשת בהתחלות הבניה בשנת 2021 תחת חזרת המשק לשגרה, אם כי עדיין בקצב איטי אל מול הביקושים. גם התיקון שחל בחוק ההסדרים בסוף שנת 2021, לפיו שיעור ההסכמה להוצאה לפועל של פרויקטי פינוי-בינוי ירד ל-66% (במקום 80% קודם לכן) צפוי בטווח הארוך לקצר הליכים ולקדם היצע פרויקטים בענף.
בשנת 2021, תחת החזרה לשגרה במשק, ועל רקע הכרעת הבחירות והקמת הממשלה המכהנת, הואצו התחלות הבנייה של התחדשות עירונית לכדי כ-14 אלף התחלות בנייה בתחום, עלייה של כ-25% בהשוואה לשנת 2020. בכך גם עלה חלקן מסך התחלות הבנייה לשיעור של כ-22%, לאחר שבשנת 2020 התחלות בניה של התחדשות עירונית היוו כ-20% מסך התחלות הבניה בישראל.
מהנתונים עולה כי תחום התחדשות עירונית ממוקד פעילות בשנים האחרונות באזור תל אביב והמרכז. כך, מחוזות אלה היוו באופן מצרפי מקור ל-73% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנת 2021, בהמשך מגמה משנת 2020 (בה מחוז תל אביב והמרכז היוו כ-71% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית). זאת בעיקר כתוצאה ממחסור בעתודות קרקע במרכז לצד כדאיות כלכלית גבוהה יותר של הפרויקטים ביחס לביצועם בפריפריה. כאשר בוחנים את הנתונים לפי סוגי הפרויקטים עולה כי המיקוד של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 בתל אביב ובמרכז הינו אף גבוה יותר. פרויקטים אלה מהווים כעתיד הענף, כך למעלה מ-80% מהתחלות הבניה של פרויקטים אלה (בנטרול פרויקטי תמ"א 38/1) מתבצעות כיום בתל אביב והמרכז. עם זאת, על פי התוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון, בשנים הבאות צפויים לגדול חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון, על חשבון הנתח של תל אביב והמרכז.
שנת 2021 נפתחה בהיעדר ממשלה מכהנת רציפה (עד להכרעת הבחירות במאי 2021) ובהתקרבות מועד סיום תכנית תמ"א 38 טרם הארכתה (בסופו של דבר באפריל 2022 הוארכה בשנה נוספת עד אוקטובר 2023), מה שהוביל לירידה בבקשות להיתרי בניה בפרויקטי תמ"א 38 מצד יזמים בשנה זו. בסך הכל בשנת 2021 הוגשו בקשות להיתר הנוגעות ל-619 מבנים, ובהם כ-14,400 יח"ד באופן מצרפי. מנגד חלה בשנה זו עלייה בכמות ההיתרים שניתנו. 545 מבנים קבלו היתר ובהם כ-13,200 יח"ד. נוסף על כך, אוכלסו בשנה זו 497 מבנים שחוזקו או נבנו מחדש במסגרת תמ"א, ובהם כ-10,550 יח"ד.
מבחינת הביקושים, בדומה לענף הנדל"ן בכללותו, גם תחום ההתחדשות העירונית פרח בשנה החולפת, במהלכה נשברו שיאי מכירות דירות חדשות. כך, בשנת 2021 נמכרו בישראל שיא של כ-56 אלף דירות חדשות בסך הכל, מתוכן כ-11 אלף דירות במיזמי התחדשות עירונית (כ-20% מהמכירות בענף). קצב המכירות הגבוה נשמר גם ברבעון הראשון לשנת 2022, במהלכו נמכרו בסך הכל כ-14 אלף דירות חדשות, עם סממני התמתנות ראשונים כתוצאה מהעלאה מחודשת של מס הרכישה למשקיעים בסוף שנת 2021 ועל רקע העלאות הריבית במשק וסיומה של סביבת הריבית הנמוכה.
הביקושים הגבוהים אל מול המחסור המתמשך בהיצע ממשיכים לדחוף את מחירי הדירות למעלה, כאשר בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות האמירו בכ-13% (כולל שוק יד שנייה מחירי הדירות האמירו בכ-16%) , חלק מעליה זו מקורה בעליה במדד תשומות הבניה אשר עלה בכ-9% במשך התקופה (לאור המחסור וההתייקרות העולמית של תשומות בניה: מתכות על סוגיהן, מלט, זכוכית, עץ ועוד), כך שהמשמעות הינה שיפור במרווח היזמי.
מתולודגיית הדירוג
דרישת הסף הראשונית בחנה את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת, ובוצע ניטור אחר המידע העסקי הקיים אודותיה במאגרי דן אנד ברדסטריט. דירוג סיכון החברה נבדק, ובתוך זה ותק מקצועי, מבנה בעלות, תביעות בהן מעורבת, ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה.
במסגרת הליך הדירוג, כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה במהלך השנה החולפת. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לכל פרויקט, בהתאם לשלב בו נמסר (היתר בניה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).
החברות דורגו במודל דירוג משוקלל - כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, כאשר משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול נוסף של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/ שנבנו). בנוסף, מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג.
בדירוגי תמ"א ופינוי בינוי, מדורגות החברות לפי קבוצות איכות (סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הינו לפי הא"ב).
