מצוקת השכירות שוב התעוררה - והפיתרון בידי המדינה

עליית האינפלציה הציפה מחדש את בעיית ההיצע והמחירים בשוק השכירות. האם אפשר לרסן אותו? בהחלט, אבל לשם כך המדינה צריכה לעזור בתוכנית של "מחיר מטרה" לשוק השוכרים

שייקה נפחא, טור אורח
06/06/2022

היציאה מהקורונה שפגשה פער אדיר בין ביקוש להיצע בשילוב המלחמה באוקראינה והסגרים בסין יצרה סחרור מחירים בכל העולם ואינפלציה דוהרת. קצב עליית האינפלציה בישראל אמנם נמוך מבאירופה או ארה"ב, אולם מאחר שהוא עקף את תחזיות בנק ישראל, השתלט יוקר המחיה שוב על השיח הציבורי בישראל.

והנה כבמטה קסם, בשבועות האחרונים נדמה שכל כלי התקשורת עוסקים בבעיה שנדמה שנעלמה ב-2011 - מחירי שכר הדירה בישראל.

הסיבה בעטיה סוגית שכר הדירה הפכה בעיה היא בעיקר משום שמדד שכר דירה הוא חלק ממדד המחירים לצרכן, ולאחר שנים ארוכות של מחירי שכר דירה יציבים, למרות עליה של עשרות אחוזים במחירי הדירות, אנו שומעים תלונות על קפיצה במחירי השכירויות.

עוד בוואלה!

מי צריכה טובות? המוצרים המיוחדים של הדיוטי במרחק נגיעה

בשיתוף ג'יימס ריצ'רדסון
בניינים בתל אביב. השוק קטן מדי והמחירים נוסקים(צילום: ראובן קסטרו)

שוכרי הדירות מתלוננים על מחסור בדירות להשכרה. אמנם המדינה הקימה את חברת דירה להשכיר שאמורה לייצר בשוק מלאי דירות להשכרה בחוזים ארוכי טווח, אלא שזו לא עומדת בקצב ונכון להיום תרומתה לפתרון המצוקה שולית. בנוסף, אנו רואים שמחירי השכירויות בפרויקטים של דירה להשכיר נמוכים רק בכ-10-15% ממחירי השוק, כך שמדובר בשכר דירה עדיין גבוה המקשה על זוגות צעירים.

ישראל היא מקרה ייחודי בעולם. קצב הריבוי הטבעי הגבוה בשילוב מחסור בשטח מעמידים אותנו בפני מצב של חוסר תמידי בדירות. התל"ג בישראל אמנם מהגבוהים בעולם, מה שמייצר כוח קניה גבוה לישראלים ביחס למרבית מדינות העולם, אלא שלמרות כל זאת, פחות ופחות ישראלים יכולים לרכוש דירה.

הבעיה היא שבעלות על דירה בישראל בניגוד לעולם, נחשבת כזכות בסיסית ואין אצלנו תרבות של שכירות. זו הסיבה שכל מי שיכול להרשות לעצמו, מעדיף לרכוש דירה להשקעה על פני חסכון ארוך טווח בשוק ההון, אף על פי שבכל ההשוואות שנעשו, בטווח הארוך שוק ההון מנצח את שוק הנדלן בתשואות. ממחקר של מרכז אדוה שערך ירון הופמן דישון שצוטט אצל גיא נרדי, עולה כי 66% מתושבי העיר מתגוררים בדיור שאינו מושפע ממחירי השוק. רק 20% הם בעלי דירה בעיר.

בישראל לעומת זאת המצב הפוך. לא ניכנס למנגנונים המאפשרים לתושבי וינה וערים אחרות בעולם ליהנות ממחירי שכירות נורמליים, שכן הם אינם רלוונטיים לישראל כל עוד המדינה מכורה למיסי הנדל"ן. כידוע, למעלה מ-90% מהקרקעות בישראל מוחזקות על ידי המדינה, כאשר זו מציעה את הקרקעות במשורה במסגרת מכרזים שבהם זוכה המרבה במחיר. אי אפשר לצפות מיזם שרכש קרקע במחיר של מיליון וחצי ליחידת דיור, להשכירה במחיר של 4500 שקלים.

שייקה נפחא(צילום: יחצ)

על מנת שנוכל לשנות את התרבות בישראל ולהביא לכך שבעלות על דירה לא תהיה מרכיב מרכזי בחסכון של אנשים ולא תהיה התניה קיומית, על הממשלה לנתק את התלות של האנשים בתנודות השוק. זה לא חייב להיות משחק סכום אפס. יזמים יוכלו להמשיך ליזום ולהרוויח, המדינה תמשיך ליהנות מהכנסות כי היא תאפשר לצעירים להמשיך לצרוך והרשויות ייהנו ממנגנון ארנונה שמשקף את המציאות ומאפשר להן לתת שירותים.

לשם כך צריך ליזום תכנית שהיא מעין 'מחיר מטרה' לשוק השכירות. בשלב ראשון המדינה חייבת לסבסד את הקרקעות במכרזי רמ"י. אם כיום מקובל ליהנות מתשואה של 3% על דירה, אפשר ליצור מנגנון שישמר את התשואה הזו. במסגרת חוק ההסדרים הממשמש ובא, מבקש משרד האוצר להוסיף תיקון שייכנס לתוקף ב־2023 אשר יחייב יזמים לספק 15 שנות שכירות במקום 5 כיום בתמורה לקבלת הטבות גדולות יותר. המדינה מקווה למשוך כך את המוסדיים ולעורר את התחום. בשנתיים האחרונות יותר ויותר יזמים אוגרים דירות להשכרה כדי ליהנות מההטבות הניתנות במסגרת חוק עידוד השקעות הון. מדובר בסוכריה גדולה מאד למי שיכול להרשות לעצמו לרתק הון עצמי לתקופה ארוכה. לפני כחצי שנה החוק עודכן כך שהתקופה שבה הדירות יושכרו הוארכה מ־5 ל־15 שנים, אולם ליזמים ניתנה תקופת התארגנות ארוכה ובינתיים הוגשו מעט הצעות, כך שעדיין מרבית הדירות שיוצאות אל השוק מושכרות לתקופה של 5 שנים בלבד.

כדי לשנות את הדינמיקה בשוק, כדי ליצור מצב שבו ישראלים כבר לא יצטרכו לחלום על דירה בבעלותם ולחשוש מקפריזה של בעל בית, המדינה חייבת לייצר מנגנון שמשחרר קרקעות לבניית דירות להשכרה תוך שמירה על הרווח היזמי כמו שמקובל למשל בפרויקטי פינוי בינוי לפי תקן 21 (כ 15%).

שייקה נפחא הוא יזם נדל"ן, בעליה של חברת סלעית

  • שכירות

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully