אם אתם בדיוק מתכננים את הטיול הגדול בארה"ב, וודאי תרצו לבקר בעיר הבירה של יוטה - סולט לייק סיטי. עם שלל האטרקציות והפארקים הלאומיים שמקיפים אותה, העיר הפכה זה מכבר לסמל אמריקאי, אך בשנים האחרונות הצמיחה משהו אחר - לב פועם של חברות סטארט-אפ חדשניות ומוקד עלייה לרגל של חברות הביג-טק, כמו מיקרוסופט, גוגל, ואדובי ואפילו של גופים פיננסיים כגון גולדמן זאקס ופידליטי, ממש באמצע במדבר.
את הפריחה העסקית, אשר משפיעה ישירות גם על שוק הנדל"ן במדינת יוטה, אפשר להסביר גם דרך תופעה דמוגרפית רחבה גדולה יותר - מעבר אוכלוסייה מתמיד ועקבי בשנים האחרונות אל מדינות ההרים במערב ארה"ב, יוטה, קולורדו, ואיידהו, המאופיינות באקלים נוח וגישה נוחה לטבע. במהלך תקופת מגפת הקורונה, שהוכיחה לעובדים ומעסיקים רבים שאפשר גם לעבוד מרחוק, התגברו תהליכים אלו והצפי הוא להמשך צמיחה דמוגרפית וכלכלית מואצת במהלך השנים הקרובות במדינות ההרים, ובמיוחד ביוטה. ההגירה החיובית נובעת גם מאפשרויות תעסוקה מתפתחות, איכות חיים גבוהה, ועלות מחיה נמוכה באופן יחסי לערים המרכזיות השוכנות לצד חופי ארה"ב, מה שהופך אותן ליעד מועדף על משקיעים.
לכן, לא מפתיע למצוא את עיר הבירה של יוטה, סולק לייק סיטי, בראש רשימת הערים הצומחות בארה"ב בעשור האחרון, עם עלייה של 13.7% בהיקף האוכלוסייה. רמת האבטלה בעיר נמוכה באופן מעורר קנאה, כאשר שיעור הבלתי מועסקים עומד על 1.7% בלבד. במקביל, נתוני מחירי הדירות והשכירות מרקיעים שחקים, עם עלייה של 79% במחירי הדיור ועלייה של 37% בדמי השכירות במהלך חמש השנים האחרונות. נתון מפתיע נוסף על העיר הוא הרכב האוכלוסייה הצעיר שלה, כאשר הגיל הממוצע בעיר הוא 30. פלח גיל זה הינו אידיאלי למשקיעים, שכן הוא מאופיין בשיעור שוכרי דירות גבוהה, והתפוסה, גם במקבצי הדיור הגדולים, עומדת על 98% בממוצע.
העליות הגבוהות של מחירי הנדל"ן בארה"ב במהלך שנת 2021 הורגשו ביתר שאת בסולט לייק סיטי, כאשר כיום העיר סובלת ממחסור בנדל"ן וצורך בבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. נכון לרבעון הרביעי של שנת 2021, שוק השכירות של סולט לייק סיטי נמנה בין השווקים בהם שכר הדירה היה גבוה ביותר מ-20% בהשוואה לשנה הקודמת.
מצוקת הדיור - גם בארה"ב
כיום, יותר ממחצית משקי הבית ביוטה אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה, מה שמותיר אותם עם אופציית השכירות בלבד, ובהתאם תורם להגברת הביקוש לדיור להשכרה וכן לעליית מחירי השכירות. כמו כן, על פי דוח של Newmark, שוק המולטיפמילי של סולט לייק סיטי הינו אחד מעשרת השווקים המובילים בארה"ב, לפי בחינה של שיעור התשואה הכולל (NCREIF Property Index Annualized Total Returns).
השוק החזק של יוטה אמנם מושך משקיעים רבים, אך הצפי הנוכחי הוא שעקב חסמי כניסה גבוהים, מחסור בידיים עובדות ומחירי הגלם הגבוהים, קצב הבנייה לא יצליח להדביק את הביקוש. במובן מסוים, ניתן להקביל את שוק הדיור של סולט לייק סיטי לזה של ישראל, שכן עתודות הקרקע הזמינות לבנייה יחסית מוגבלות בשל תוואי השטח ההררי באזור זה, שיעור הילודה ביוטה הינו הגבוה ביותר בארה"ב, והכלכלה מאופיינת בסקטור הייטק מפותח וצומח.
הפתרון של הצעירים: עבודה מהבית וקרבה לטבע
הצעירים ממשיכים לנהור ליוטה, שנבחרה על ידי מגזין Hachman Index למדינה עם הכלכלה המגוונת ביותר בארה"ב. יוטה ידועה כמדינה שמעודדת חדשנות, ומעניקה שורה של הקלות והטבות לתאגידים שפועלים במדינה, כאשר ריכוז חברות ההייטק באזור, הוביל לכינויו "Silicon Slopes" ומושך אליו חברות ענק, והתבסס כיעד לחברות טכנולוגיה חדשניות, חברות ביוטכנולוגיה, ומרכזי חדשנות. האוכלוסייה במדינה, בהתאם, היא מהמשכילות בארה"ב, עם שיעור של 48% המחזיקים בתארים מתקדמים.
לא רק חברות ותיקות וגדולות נוהרות למדינה. לפי חברת המידע הפיננסי PitchBook, במהלך שנת 2021, משקיעים הזרימו יותר מ-3.4 מיליארד דולר לחברות סטארט-אפ המבוססות ביוטה, כפול מההון שהושקע בשנת 2020.
החזרה אל המרכזים האורבניים שוקקי החיים נמצאת בעיצומה, בניגוד להתרחקות לכיוון פרברי הערים שחלה במהלך תקופת הקורונה. מגמה זו נותנת אף היא את אותותיה על הבירה של יוטה, כאשר אצל הצעירים קיימת העדפה למקומות מגורים הקרובים למקום העבודה ולמקומות בילוי ופנאי. מטרופולין סולק לייט סיטי מעניק את החוויה הזו לעובדים, עם שילוב של שפע מקומות תעסוקה, אפשרויות בילוי, מוסדות אקדמיים, ותשתיות מתקדמות.
הסיבות הללו, ביחד עם מגמת עליית מחירי הנדל"ן במדינה, מייצרים את התחושה שיוטה תמשיך לחזק את מעמדה כשוק נדל"ן מבוקש, המושך צעירים ויזמים רבים, המגיעים אליה לא רק בשביל ביקור בעיר המדבר, אלא גם בשביל לקנות בית או להשקיע בנדל"ן. בנקודת הזמן הנוכחית, נוצר חלון הזדמנויות בשוק הנדל"ן של יוטה, שעתיד לפרוח גם במהלך השנים הקרובות, עד שההיצע יפגוש את הביקוש.
הכותב הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת בוליגו קפיטל הציבורית (Buligo Capital) המתמחה בהשקעות נדל"ן ברחבי ארה"ב.