פיל בחנות חרסינה: מגיפת ליקויי הבנייה מציפה גם את דירות היוקרה

"תראה לי עוד מדינה אחת בעולם, בה אתה קונה דירה ב-7 מיליון שקלים, ומגלה אחרי כמה חודשים שיש בה נזילות מהחלונות. זו פשוט עבודה בעיניים. לא תגיד דירה במיליון שקלים בערד, אלא דירה בפרויקט יוקרתי בתל אביב, שם שילמתי 70 אלף שקלים למטר. נראה לי שבמחיר כזה מצופה מהקבלן לתת לי דירה פרפקט".

המקרה של אהרון, עולה מצרפת, שרכש לאחרונה דירת יוקרה בתל אביב וגילה כי יש בה ליקויי בנייה, אינו מקרה פרטי - רחוק שנות אור מכך. למשל, מקרה מתוקשר אחר מתנהל כבר קרוב לארבע שנים בשכונת בבלי בתל אביב. במרכזו של עמוד הפייסבוק "פארק בבלי" עומד "המגדל הנוזל", בניין פאר מסויט ובו מציינים הרוכשים דליפות, הצפות וחלחול מי תהום שמשביתים את המעליות. מדינת ישראל, על כל יכולותיה הטכנולוגיות, מפגרת שנות אור אחר מדינות רבות בעולם בכל הנוגע לאיכות הבנייה, חלקן מדינות שמוגדרות כעולם שלישי. על מנת להבין את היקף התופעה, סיבותיה והשלכותיה, שוחחנו עם מספר מומחים מובילים בתחום ויצאנו עם תובנות ונתונים מטרידים ביותר.

חמור ביותר. ייתכן שמדובר על המדינה המובילה בעולם בשכיחות ליקויי הבנייה. במחקר שנערך על-ידי הטכניון ומומן באמצעות משרד הבינוי והשיכון נמצא, כי ב- 100% מהדירות במדינת ישראל קיימים ליקויי בנייה. מצבנו, איך נאמר זאת, רעוע ביותר, אפילו בהשוואה למדינות עולם שלישי. למעשה, כך מתברר, אין עוד מדינה נאורה בעולם בה אין חובה להעסיק באתר בנייה מפקח בנייה צמוד שאחראי מול הרגולטור לכך שהיא מתבצעת כמו שצריך, לפי היתר בנייה, לפי התקנים ובאיכות הנדרשת. כן. גם במדינות כגון קונגו נשלח מפקח מטעם המדינה, אולם הממשלות הישראליות לדורותיה, לא מצאו נחיצות לכך.

התשובה לכך מורכבת, מציין פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש התוכנית לניהול הבנייה בטכניון, בכיר המומחים בישראל בתחום איכות הבנייה, שהקדיש את חייו לנושא: "שום גורם בתוך השרשרת לא מרגיש אחריות של ממש כלפי המוצר, כל אחד מגיע לתת את המינימום ולקבל מה שהובטח. אף אחד לא מדבר על הטוב ביותר, אלא לעבור את הסף בציון מניח את הדעת".

פרופ' רוזנפלד שולח אצבע מאשימה למקצועיות הירודה של הפועלים, שרבים מהם חסרי ידע פורמלי והבנה. "הם מסתכלים על חבריהם, לומדים ומשכפלים את הטעויות שלהם, הרמה נמוכה, אפילו מאוד".

כמו כן, הוא מציין את תאוות הבצע של היזמים, שמבקשים למקסם את הרווחים ומעסיקים קבלן ביצוע תחת חוזה עם סף רווחיות נמוך מאוד. זה, מצדו, חותם על הסכמים עם 30 יועצים וקבלני משנה שעבודתם גם מתומחרת בחסר. "זה זרע הפורענות, אותו קבלן ראשי ינהל מו"מ קשוח מאוד עם קבלן מיזוג אוויר, שבשביל לזכות בפרויקט נתן הצעת מחיר נמוכה מאוד. במצב כזה גם זה יידרש לקמץ בהוצאותיו בשביל להרוויח משהו וככה בדיוק נראית התוצאה", הוא מציין ומוסיף כי יש כאן לחץ אגרסיבי שמופעל על קבלני המשנה, שמתורגם בראש ובראשונה לתכנון לקוי: "עושים הרבה מאוד 'העתק הדבק' מפרויקט לפרויקט בשביל לחסוך כסף, התכנון רחוק מלהיות אופטימלי. לאחר מכן מתגלים ליקויים בחומרים ובטיב העבודה".

מחקר שערכה בעבר חברת הדס ביקורת מבנים, מהחברות הבולטות בישראל העוסקות באיתור ליקויי בנייה, קובע כי ב-48% מהבתים המשותפים שנבדקו וב־32% מהבתים הפרטיים נמצאה רטיבות ברמות שונות. מדובר באחת המכות הקשות ביותר של ענף הבנייה. "רטיבות לא קשורה למקום שבו נמצא הבניין, אלא לקבלן שמבצע את העבודות, ואין קשר גם להיקף הפעילות שלו", מציין יניב סנדובסקי, מנכ"ל החברה. לדבריו," הכול נובע כאמור מהרצון של היזמים והקבלנים לגרוף רווחים מהירים ולהותיר שולי רווח גבוהים לחברה המבצעת על חשבון איכות העבודה. שימוש בחומרים זולים זה עניין שבשגרה בקרב חלק מהחברות הקבלניות, בו אנו נתקלים תדיר בעת בדיקת דירה לפני מסירה".

כאשר צוללים לתוך הקרביים של העניין, מציינים בחברת הדס, כי ניתן למנות שורה של סיבות שכיחות להישנות נזילות וחדירת מים. ראשית, לא סופרים את התקן הישראלי, המחייב ביצוע של התזת מים לצורך בדיקת חדירתם ואם בדיקה זו נכשלת, יש צורך בתיקון הליקוי וביצוע מחודש של בדיקה נוספת. הבעיה היא בחלק מהמקרים שבדיקות אלו לא מתבצעות בצורה נכונה ומלאה או שאינן מתבצעות כלל.

בנוסף, לא מעט מהנזילות מתרחשות כתוצאה מחיסכון בדבק ואי־מילוי מספק של דבק שיש בין האריחים בחיפוי החיצוני. ליקוי זה נותן את אותותיו מיד לאחר ירידת הגשמים הראשונים. מעבר לכך, גם בעלי מקצוע שעובדים על הגג לאחר סיום האיטום פוגעים באפקטיביות שלו. לא אחת גורמות עבודות ההתקנה לחורים ביריעות הביטומניות (יריעות האיטום) המונחות בגג ואלה מאפשרים חדירה של מי גשמים. "כמובן שהפגיעה אינה מכוונת, אבל חוסר תשומת הלב של אנשי המקצוע בא לידי ביטוי בבדיקות", מסבירים בחברת הדס.

"נכון, ישנם אין ספור מקרים בהם הקבלנים 'מורחים את הזמן' אולם זה מתאפשר גם לאור ההתנהלות של בעלי הדירות", מציין עו"ד רענן מרום, מומחה בתחום המקרקעין וליקויי הבניה. לדבריו, "אין טעם לרדוף אחר הקבלן בטלפון אלא בשלב הראשון, יש לשלוח לו מכתב בצירוף חוות דעת מהנדס מקצועית, על מנת לאפשר לו לתקן את הליקויים, זאת מכוח התחייבותו החוזית ובהתאם לחוק המכר.

"בשלב הבא, וככל והקבלן לא טרח לתקן את הליקויים באופן מקצועי ותוך זמן סביר, אין מנוס מהגשת תביעה לבית המשפט. לדברי עו"ד מרום, אין כל סיבה לאפשר לקבלן לגרור את בעל הדירה באמירות סרק או בתיקונים חלקיים, אלא יש לפעול באופן מיידי. התנהלות יעילה גם תמנע את האפשרות שנתונה לו לטעון להתיישנות בגין חלק מהליקויים שהתגלו בדירה".

"בהחלט. באופן עקרוני, טרום מסירת הדירה, נערכים שני פרוטוקולים. האחד פרוטוקול ראשוני הנערך שבועות ספורים לפני מועד המסירה ובו מציינם את הליקויים הקיימים והנראים לעין, כך שהקבלן יוכל לתקנם לפני מועד המסירה. בנוסף, נערך פרוטוקול מסירה בעת קבלת מפתחות הדירה, במסגרתו מציינים את מועד המסירה, מצב הדירה וכל הליקויים הנראים לעין באותו מועד. בהתאם לכך, רצוי להגיע עם בעל מקצוע - מהנדס בניין למועד עריכת הפרוטוקולים ולתעד כל ליקוי הנראה לעין".

עוד מציין עו"ד מרום כי מאחר ואין חובה בחוק המכר לערוך פרוטוקול מסירה ואף אין חובה על הקבלן להסכים לליווי של מהנדס מטעם הקונים, רצוי להכניס סעיף זה במסגרת המו"מ בהסכם הרכישה.

משהו אחד לא ברור - אם הקבלנים מפסידים הון בשל הצורך לתקן את הליקויים, מדוע מלכתחילה הם לא מקפידים יותר על ביצוע מדויק של עבודות הבניה והגימור?

הסיבה לכך היא שהקבלנים לא מפסידים. ממחקר של המכון הלאומי לחקר הבנייה עולה כי עד 10% מהתייקרות "עלויות הבנייה" נובעת מהצורך בתיקונים של סדקים, רטיבויות וליקויים אחרים. למעשה, נוצרה מערכת תלת־שלבית: הליקויים מתחילים בפועלים, המכונים במחקר "יוצרי הליקויים"; אחריהם באים מנהלי העבודה והעובדים שבאים לבנות בשלבים המאוחרים יותר, אך מעדיפים להתעלם מהליקויים, ומכונים במחקר "הפוסחים על הליקויים"; ולבסוף מגיעים "חושפי הליקויים", שבחלק ניכר מהמקרים הם רוכשי הדירות. ואולם כשהאחרונים חושפים את הליקוי לאחר האכלוס, עלות התיקון גבוהה מאוד, ופעמים רבות היא מלווה בהתכתשות משפטית עם הקבלן.

אחת מהטענות השכיחות של הקבלנים היא כי בעל הדירה התעכב עם מתן ההודעה על הליקוי, מה שהגדיל מבחינתם את הנזק. "לרוכש עומד פרק זמן מוגבל שבו הוא יכול להודיע לקבלן על אי ההתאמה שנמצאה בדירתו", אומר עו"ד מרום, "אם מדובר בליקוי שניתן היה להבחין בו בעת קבלת הדירה מידי הקבלן, על הרוכש להודיע עליו בתוך שנה לכל היותר מרגע שהדירה נמסרה לידיו. אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה מידי הקבלן - על הרוכש להודיע על הליקוי בתוך 'זמן סביר' מרגע גילויו.

"עמדת הפסיקה בנושא היא כי במקרים שבהם קיימים ליקויים בנכס, אשר לא קיימת אפשרות מעשית לתקנם, או שתיקונם כרוך בעלות גבוהה שאינה סבירה, יש לפסוק לטובת בעל הנכס פיצויים שישקפו את ירידת הערך שנגרמה לו בעקבות ליקויי הבנייה, וזאת במקום פסיקת פיצויים שמשקפים את עלות תיקון הליקויים. בפסיקה אף נקבע כי במצב שבו תיקון ליקוי בנכס הוא אינו סביר או אינו אפשרי, בית המשפט לא יורה על תיקון הליקוי ולא יפסוק פיצוי בגין העלות הכרוכה בתיקון הליקוי".

במקרה כזה, מסביר עו"ד מרום, במקום פסיקת פיצוי בגין עלות התיקון בפועל ייפסק לטובת בעל הנכס פיצוי שמשקף את ירידת הערך של הנכס בעקבות קיומו של הליקוי. בכל מקרה, תמיד רצוי להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום החל משלב המו"מ לרכישת הדירה ובמהלך כל ההתנהלות מול הקבלן.