וול סטריט פינת גבעתיים: איך שוק ההון משפיע על הנדל"ן בישראל?

בורסות העולם מאבדות גובה, חברות ההייטק חוזרות לפרופורציות. מי צריך לדאוג, מי אמור להתעודד והאם תהיה לכך השפעה אמיתית על שוק הנדל"ן המקומי?

ניר שמול, טור אורח
16/05/2022

בחודשים האחרונים אנו עדים לירידות חדות במחירי המניות ברוב הבורסות בעולם, בעיקר במניות ההייטק המובילות את הכלכלה העולמית במרבית המדינות המפותחות. מצב חדש זה, אחרי עשור בלתי פוסק של עליות מחירים (מאז המשבר בארצות הברית ב-2008), לצד מדיניות הדפסת כסף - בעיקר בתקופת הקורונה, הוביל לעליית ערך הנכסים בעולם ולא פסח על עולם הנדל"ן.

רבים מהעובדים בתעשיות האלו קיבלו אופציות שאותם הם יוכלו לממש עם הגידול בשווי החברה ולגרוף סכומי כסף משמעותיים שייאפשרו להם לרכוש ולשכור נכסים ברחבי העולם.

טוב לדעת (מקודם)

כניסה בלעדית לפסטיבל מוזיקה אלקטרונית שכולו אנרגיות גבוהות

מוגש מטעם XL ישראל
וול סטריט בשבוע שעבר. הבורסות מאבדות גובה, המשקיעים מודאגים(צילום: GettyImages, Michael M. Santiago)

בשיחה שערכתי לאחרונה עם מכר שהוא בכיר בתעשיית ההייטק המקומית, מספר 3 באחת מחברות ההייטק הגדולות בישראל שנסחרת בנאסד"ק, הוא סיפר לי כי עד לפני מספר חודשים, כאשר היה הולך לארוחת צהרים במשרדי החברה, היה שומע שיחות של עובדים בגילאי 30-25, עובדים מוכשרים המרוויחים עשרות אלפי שקלים בחודש, רבים מהם יוצאי יחידת 8200 ודומותיהן, המדברים על רכישה של דירות בישראל במחירים של 6-5 מיליון שקלים. ההון העצמי לדירה התבסס על האופציות שאותן קיבלו אותם עובדים בחברה. כיום, כאשר המנייה איבדה כ-70 אחוז מערכה, שיחות המסדרון על נדל"ן נפסקו באחת.

חשוב להבין כי אף על פי שתעשיית ההייטק העולמית אינה מהווה את עיקר הכלכלה, ועל פי מחקרים שונים מעסיקה כ- 5%-7% מכלל המועסקים בענפים השונים במשק העולמי, היא אחראית על כ- 10%-17% אחוז מהתמ"ג ובישראל אף אחראית על 40% מהייצוא, עם קצב צמיחה שנתי של ארבעה אחוזים, על פי נתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה. כלומר, התרומה של ענף ההייטק בישראל לכלכלה המקומית היא מכרעת בכל קנה מידה.

בשנים האחרונות ראינו בענף הנדל"ן המון "מתעשרים" חדשים, כלומר עובדי הייטק ישראלים שעשו אקזיטים ומימשו אופציות. מדובר באלפים רבים של עובדים שנהנו מפריחה כלכלית יוצאת דופן לאור שכר עבודה גבוה, במיוחד לעומת יתר הענפים בישראל, והן בשל מכירה של חברות ישראליות מקומיות לחברות ענק בין-לאומיות שרכשו את הידע הטכנולוגי הישראלי היוצא דופן. כמו כן, לאור הנפקות רבות של חברות מקומיות בעיקר בבורסה בניו יורק, כאשר השווי שלהם הגיע למיליארדי דולרים וכתוצאה מכך עובדים רבים שעבדו באותן החברות מימשו אופציות כאמור במאות ובמיליוני דולרים, כל אחד לפי חלקו היחסי באותה החברה.

שיחות המסדרון כבר פחות שמחות במשרדי חברות ההייטק(צילום: ShutterStock)

רבים מאותם העובדים השקיעו את הכספים הללו בשוק הנדל"ן המקומי. אותם אלו שהיו עם הון עצמי בשל המימושים של האופציות והמניות שהיו בידיהם רכשו בעיקר דירות למגורים והשקעה, ואילו כאלו שלא היה להם מספיק הון עצמי לרכישת דירה, שכרו דירות בסכומים גבוהים ותרמו בחלקם לעליות המחירים של שוק ההשכרות בישראל, בעיקר באזורי הביקוש בדגש על תל אביב, הרצליה וערי המרכז (בקרבת מקומות התעסוקה שבהם הם עובדים).

כיום, כאשר האינפלציה העולמית משתוללת, הבנק המרכזי האמריקאי מעלה את הריבית ובעידן של שוק עולמי גולבלי נראה עליות ריבית מצד כל הבנקים המרכזיים בעולם כדי לדכא את האינפלציה, עליות הריבית מובילות ליציאה של משקיעים רבים מהבורסות בעולם (במאמר מוסגר, עוד לא נמצאה התרופה להדפסה מסיבית של כסף, שמובילה לגל של עליות מחירים אשר הדרך להתמודד אתו היא עלייה של ריבית, דבר שמוביל לירידות חדות בבורסות העולם). זאת, כיוון שכאשר הריבית גבוהה החוב מתייקר, בבנקים מקבלים תשואה נאה על הכסף ועל הפעילות הכלכלית המואטת כתוצאה מכך -ועד לסכנה של מיתון בעתיד.

הציפייה בשוק הנדל"ן הישראלי מתבססת על שני דברים מרכזיים. האחד הוא ביקוש והיצע. אין ספק שבישראל הביקוש כיום עולה על ההיצע, בעיקר לאור קצב גידול אוכלוסין הגבוה ביותר במדינות השייכות ל- OCED בכמות הילדים בכל משפחה. כאשר ההיצע יחסית מצומצם, בעיקר לאור הליכים בירוקרטים ארוכים לאישור תוכניות נדל"ן חדשות לצד היעדר משילות ותחלופה גבוהה של ממשלות, שמובילה להיעדר תכנון ממשלתי ארוך טווח.

הדבר השני הוא הקונים. האם הקונים מסוגלים לשלם את מחירי הנדל"ן העולים. ככל שיש התאמה בין עליות המחירים בנדל"ן לעליות בשכר, אפשר לראות התאמה ואנשים ממשיכים לקנות. מה גם שחשוב לזכור כי כאשר מחירי הנדל"ן עולים, כל מי שמחזיק בנכס, בין אם הוא משפר דיור או משקיע שרכש דירה בעבר ורוצה לשדרגה, מחיר הנכס הקיים שברשותו עולה בהתאמה לעליות המחירים של הדירות שהוא מבקש לקנות. כלומר, הפער הכספי לא באמת משתנה ואותו סכום שהיה צריך להוסיף לפני שנה, יתווסף גם היום באותו הפער כמובן רק בערכים שונים של מחיר - קנייה ומכירה.

הולכים לתקופה קשה?(צילום: ראובן קסטרו)

כאשר שכר העבודה יורד או חלילה בשל ירידת שווי החברות בבורסות העולם, בדגש כאמור על חברות ההייטק, מתחיל גל של פיטורי עובדים - אותם אנשים שהרוויחו משכורות גבוהות שמאפיינות את תעשיית ההייטק העולמית והמקומית מצמצמים כמובן צריכה, יורדים ביכולת לשלם דמי שכירות גבוהים ולעיתים רחוקות, כאשר העובדים לקחו משכנתאות גבוהות, הם נאלצים למכור את הדירות הללו כאשר הם אינם מסוגלים לשלם את תשלומי המשכנתא הגבוהים.

זה קורה לאור היעדר הכנסה גבוהה וגם בשל ייקור הריבית שמוביל לתשלומים חודשיים גבוהים יותר, מול העבר שהתאפיין החל משנת 2009 בסביבת ריבית עולמית נמוכה.

בחודשים הקרובים אנו עומדים בפני שינוי עולמי, כיוון שתם העידן של הריבית הנמוכה. כעת החל עידן חדש עולמי (וגם המלחמה בין רוסיה לאוקראינה תורמת לכך), בו אנו עדים לגל עולמי של עליות מחירים, בעיות שינוע ואספקה, ירידות של השווים של החברות המובילות בבורסות העולם, ועליות של ריבית כדי להתמודד עם גל המחירים הגואה.

על כולנו לזכור כי בטבע ישנה מחזוריות, גם בעסקים וגם בנדל"ן. לא תמיד מה שעולה ממשיך לעלות, לעיתים יש עצירות, לעיתים יש גם ירידות. הקושי הגדול של המנהלים בישראל טמון בכך שקרוב ל-20 שנה הם אינם מכירים ויודעים מהו משבר בכלכלה הישראלית. המשבר האחרון הכלכלי האמיתי בישראל היה בתחילת שנות ה-2000, כאשר פרצה האינתיפאדה השנייה, גל עצום של פיגועי טרור לצד התרסקות בועת הדוט קום בסיליקון ואלי בארצות הברית, שהשפיעה על כל כלכלות העולם לכמה שנים טובות של ירידות ומיתון.

המשבר ב-2008 לא הגיע לישראל כלל וכלל, הוא פסח עלינו למעט חודשים בודדים של האטה. מאז 2005 הכלכלה הישראלית פורחת והנדל"ן המקומי פורח אף הוא וטוב שכך. אני מקווה מאוד ששנות הפריחה הכלכלית ימשיכו בישראל ובעולם, אבל ממליץ לכולם להתכונן גם לתקופות טובות פחות, כיוון שהן עלולות להגיע ולכן טוב שנתכונן לכך מבעוד מועד.

הכותב הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully