מחזיקים בקרקע בהליכי תכנון? קחו בחשבון את היטלי ההשבחה

לאחרונה קידמו ועדות התכנון באופן משמעותי מספר מתחמי ענק באזור גוש דן שטומנים בחובם עשרות אלפי יחידות דיור. בישראל מחזיקים מאות אלפי ישראלים חלקים במקרקעין בגדלים כאלה ואחרים, ומדובר בקרקעות שנמצאות בהליכי תכנון שונים למגורים, מסחר, תעסוקה תיירות וכיוצב'. חלקם מחזיקים מספר מטרים קטנים ויש שאפילו עשרות דונמים שמצפים שנים רבות לקידום התכניות לבניה.

חלק מבעלי הזכויות הם אזרחים פרטיים שרכשו את הקרקע במסגרת שיווק של יזמים גדולים שקנו מקבצי קרקע, בעלים אחרים הם יורשים היסטוריים של קרקע. בין אם מדובר במי שרכש קרקע בעלת צפי למימוש לפני כמה שנים או שהוא רכש אותה במצב חקלאי לפני עשרות שנים, אישור התכנית טומן בחובו גם עלויות כבדות משקל שלא בטוח שכולם יכולים לעמוד בהן וחבל.

מדובר בהיטלי השבחה. היטל השבחה מוטל בעת אישורה של תכנית משביחה. ברגע שאושרה תכנית על פי החוק, בעל הקרקע יחויב בסך 50% משווי ההשבחה בעת המימוש. החיוב נוצר כשיש עסקה בקרקע או בעת הוצאת היתר לפי המוקדם שביניהם.

כאשר מדובר בקרקע בהליכי תכנון קיימות למעשה שתי פעימות בהן קרקע מחויבת בהיטל השבחה: הפעימה הראשונה נוצרת בשל שינוי היעוד בין המצב הקודם לתכנית המתארית שאושרה והפעימה השנייה היא כשתכניות המפורטות וחלוקת הזכויות יאושרו ובכך למעשה תתאפשר הזמינות לבניה.

קחו למשל את התכניות האחרונות שאושרו בתל אביב. כאשר אושרה תכנית המתאר 3700 בגוש הגדול בתל אביב, הדרישות המקורית של היטלי השבחה היו בסכום של 550 אלף שקלים אבל בהמשך השומות ירדו, כך שהראשונים נאלצו להילחם עבור כולם עד לגיבוש שומה מוסכמת על העירייה בסכום מופחת יותר. כיום דורשת העירייה כ- 3,800,000 שקל עד 4,500,000 שקל לכל דונם קרקע וזוהי רק הפעימה הראשונה ולאחריה תבוא דרישה נוספת בעת אישור התוכניות המפורטות שסכומה כרגע כלל אינו ידוע. ההערכה היא שיהיה מדובר בסכום דומה לזה שנגבה בתכנית המתארית בשל העלייה הניכרת במחירי הקרקע בשנים האחרונות.

המצב דומה גם בשדה דב: העירייה דורשת השבחה בסכום של מאות אלפי שקלים לכל יחידת קרקע הן עבור התכנית המתארית שאושרה (תא 4444) והן על התכניות המפורטות כרגע על תכנית אשכול תמ"ל 3001.

חוק התכנון והבנייה מעניק פטור מיוחד ומוגבל בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. סעיף זה עוסק בפטור לבניית דירה מגורים חדשה או הרחבת דירת מגורים קיימת, השטח הפטור הכולל הוא 140 מ"ר (כולל מחסן).

התנאי לקבלת הפטור הוא שדירה זו תשמש למגורים של בעל המקרקעין או קרובו, וכי הוגשה בקשה להיתר. מצב דברים זה לא ייחשב, עפ"י החוק, כמימוש זכויות. הרחבה או בניה נוספת, מעל 140 מ"ר, תחויב בהיטל, אך רק בשיעור היחסי לפי ההרחבה או הבנייה שנוספה בלבד.

סעיף 19(ג1) מרחיב ומציין שבשטח דירה ניתן לכלול גם מחסן אחד ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר. סעיף 19(ג)(2) קובע כי הפטור יהיה סופי בתנאי שבעל המקרקעין או קרובו גרו בדירה, מגמר הבנייה ועד מכירתה, לפחות 4 שנים.

למעשה, אנו למדים כי תכנון מס יעיל, והעברה לקרוב משפחה, עשויים לזכות את כל הנעברים הללו בפטורים מתשלום היטל השבחה בהתקיים התנאים לכך ועל ידי כך להביא לחיסכון פוטנציאלי של מאות אלפים שקלים ולעיתים מיליוני שקלים.

בהקשר של חוף התכלת, אישור תכנית חוף התכלת מחייב בעלי זכויות לעשות תכנון מס בעניין היטל ההשבחה כבר היום.

מניסיון של תכנית ,3700 ההערכות הן כי ניתן יהיה להתחיל לבנות בחוף התכלת בעוד כמה שנים טובות. לדוגמא, 3700 קיבלה תוקף בינואר 2015 ולקח 3 שנים להפקיד את התכניות המפורטות, כאשר נכון להיום התכניות המפורטות לא אושרו. בינתיים מומלץ לבעלי זכויות שטרם התאגדו, לוודא שהם מיוצגים כמו שצריך ובמסגרת זו להצטרף לקבוצה גדולה כדי להימנע מפגיעה בזכויות ומפירוק שיתוף מאולץ. התאגדות מבטיחה קבלת מגרשים לבנייה המיועדים רק לשותפים ולא לזרים ועל ידי כך מונעת את ההגעה למצב בו בעל קרקע תובע את שותפו האחר בפירוק שיתוף במקרקעין, מאלצו למכור את זכויותיו לשלם מס שבח וגם את היטל ההשבחה.

נוכח ריבוי הבעלים באותם מגרשים המצויים בהליכי תכנון מתקדמים, קיימת נחיצות בהתארגנות בהסכמי שיתוף על מנת שהבעלים יוכלו לקבל את זכויותיהם יחדיו במגרשי תמורה מבלי להיגרר לפירוקי שיתוף במקרקעין, שעלולים להוות עבורם דחיית מימוש ואבדן הקרקע.

לסיום, המלצתנו היא שאם כבר לשלם היטל השבחה אז לפחות שההיטל ישולם בעת הוצאת היתר, היינו שאותם בעלים מתאגדים יוכלו להגיע לבאר ולשתות ממנה, יוכלו להגיע כקבוצת בעלים מאורגנת במגרש בנייה ספציפי לשלב הבנייה ולא להימכר בדרך באמצעות הליך של פירוק שיתוף על ידי אחד הבעלים באותו מגרש שיכפה מכירה כפויה כאמור.

עו"ד יוסי מוסרי, שותף במשרד עו"ד מוסרי &חביב העוסק במקרקעין ומתמחה בגיבוש קבוצות רוכשים בפרויקטים בהליכי תכנון