לאחרונה החליטו בפד על העלאת הריבית בארה"ב ב- 0.25 לרמה של 0.25-0.5% בניסיון לבלום את האינפלציה המשתוללת. בשביל להבין את המשמעויות על הנדל"ן בארה"ב, צריך לחזור לאחור. אם נסתכל על המשבר הכלכלי העולמי של 2008 שהחל בארצות הברית, שלבי ההתאוששות ארכו כחמש שנים. חלק מהביקורת על הפד באותה תקופה הייתה שלא הגיבו מספיק מהר בפעולות שמטרתן לאושש את השוק ובכך נתנו לו לקרוס. מהלכים אלו נראים כיום מתונים לעומת הצעדים המידיים בחודשים הראשונים עם פרוץ נגיף הקורונה שמנעו משבר כלכלי עצום (מענקים, חבילות הטבות למשק, הורדת ריבית דרסטית וכד').
המהלכים הללו תרמו מצד אחד לצמיחה מואצת בשוק האמריקאי ומנעו משווקים מסויימים לקרוס, ומצד שני הצמיחה בחיסכון למשק בית בארה"ב והביקוש הכלוא שנוצר לצד בעיות בהיצע של סחורות ושירותים (בעיות בשרשראות אספקה, מחסור בכ"א ועוד) יצרו אינפלציה. שיגעון המחירים לא פסח גם על שוק הנדל"ן, מחירי הבתים בארה"ב טסו בשנת 2021 בכ-17% והגיעו לשיא כל הזמנים שעומד על מחיר חציוני של 388,900 דולר.
אין עוררין כי העלאת הריבית נועדה לצנן את הביקוש. נראה כי העלייה בריבית וצמצום הסיוע של הממשל בארה"ב צפוי למתן מעט את שוק הנדל"ן. לפי ההערכות השוק צפוי להמשיך לעלות בכ- 6%-8% בשנה בשל שילוב גורמים כמו המחסור בבתים החדשים שנובע מעשור של התחלות בנייה מעטות כתוצאה ממשבר הסאב פריים לצד הגידול באוכלוסייה (בעשור של 2010 נבנו כ7 מיליון בתים בלבד לעומת 9-11 מיליון בתים בעשורים הקודמים החל מ-1960). מחסור שעומד על בין 5-7 מיליון בתים, פער שייסגור רק עוד 9-11 שנים וגם בתנאי שקצב הבנייה לא ייפגע מסיבות כאלו ואחרות.
כשמסתכלים על שוק השכירות ניתן לראות כי המחירים ממשיכים לשבור שיאים: מחירי השכירות בבתים פרטיים הציגו עלייה שנתית של 14.9% השכירות ההממוצעת בארה"ב נמצאת בשיא של כל הזמנים ועומדת על $1628 (על פי CBRE) הצפי לשנה הנוכחית הוא עלייה מתונה יותר של 7-8% בדמי השכירות. על אף עליית הריבית על המשכנתאות גובה שכר הדירה החודשי גבוה מתשלום המשכנתא (ריבית קבועה לא צמודה למשך 30 שנה) דבר שדוחף רוכשי דירה ראשונה (שיכולים לקבל אחוזי מימון גבוהים יחסית) לרכוש דירות.
צעד הכרחי להבאת השוק למצב בריא
עליית הריבית על ידי הפד הינה צעד חשוב והכרחי במטרה לצנן את האינפלציה ולהביא את השוק למצב בריא יותר. בפד מאמינים כי עד 2023 העלאת הריבית עוד תגיע ל-2.8% (ולאחריה תיסוג חזרה ל-2.4%) אך זה יהיה במלחמה אל מול קצב הצמיחה בארה"ב והשפעת העלאת הריבית עליה.
לאורך השנים השקעות הנדל"ן כבר הוכיחו את עצמן כשריון אל מול האינפלציה, בין אם מדובר בעליית המחירים השכירויות או מחירי הנדל"ן כפועל יוצא של התייקרות הבנייה לצד שחיקה של המימון שאינו צמוד למדד בשונה מישראל.
בסופו של דבר הנדל"ן למגורים מהווה מוצר צריכה בסיסי, כל אחד צריך קורת גג ובהסתכלות בצורה הפשוטה ביותר יש בארה"ב מחסור חמור בהיצע שנכון להיום רק ממשיך להחריף. לכן, העלאת הריבית תצנן את שוק הנדל"ן וככל הנראה לא נראה עליות מחירים כמו שראינו ב-2021 שהן אינן בריאות לשוק אלא עליות מתונות יותר בדומה לעליות שראינו מ-2015 עד משבר הקורונה של 6-7%.
הכותב הוא מייסד שותף ומנכ"ל RM GROUP.
*יש לציין שכותב המאמר אינו רו"ח ואין לראות בכך המלצת מס כזאת או אחרת וכי יש להתייעץ עם הגורמים המתאימים.