"תשואה מובטחת": נורות אדומות בתחום הנדל"ן

"אתם חייבים לבוא לחתום היום עד 12:00 בצהריים, אחרת העסקה נסגרת".

אם אתם משקיעי נדל"ן וגוף ההשקעות דרכו שקלתם להשקיע אמר לכם את המשפט הזה, סימן שאתם חייבים לברוח. עליכם לוותר על ההשקעה באותו רגע. המשפט הזה הוא רק אחד מכמה שצריכים להדליק אצלכם נורת אזהרה אדומה, בוהקת אפילו, כאשר אתם בוחנים השקעות שונות, ולא רק בתחום הנדל"ן.

אין מי שלא חלם על תשואה גבוהה ומהירה על השקעת הנדל"ן, שהצליח למצוא בעיתוי מדהים. אבל אותו חלום עלול לפעמים לגרום לנו לא לשים לב להבדל בין מציאות לדמיון. לצד גופי השקעות אמינים וישרים, לצערנו, קיימים כאלה שלא "מדייקים בעובדות", ויעשו הכל כדי למכור לנו חלומות. בסופו של דבר, גוף השקעה הוא גם גוף מכירות, אין איך לברוח מזה. האחריות לזיהוי "עוקץ" מוטלת עלינו, ואנחנו לא יכולים לסמוך על אף אחד, שיהיה תמיד לצידנו וירים בפנינו דגל אדום. אנחנו אלה שצריכים לדעת לזהות מי עומד מולנו, ולדעת להתרחק מגופים שמעלים בנו חשד, אפילו הקל ביותר.

כדי לעזור לכם לזהות, בטרם עת, השקעות שעלולות להיות מסוכנות, אספנו עבורכם עוד כמה משפטים שאם גוף ההשקעות אומר לכם אותם, אתם צריכים לקחת את הרגליים שלכם וללכת, פשוט ככה.

• "תשואה מובטחת" - אחד המשפטים "הקלאסים" והמסוכנים ביותר, שצריך לגרום לכם להבין שהגוף שעומד מולכם, הוא במקרה הטוב, חובבן או במקרה הרע נוכל. אין באמת אפשרות לאף גוף השקעות לספק הבטחות על תשואה מסוימת. ברור כי כל השקעה היא בסיכון, אפילו בפיקדון בבנק יש סיכון שהתממשותו קלושה ביותר - יציבות הבנק. כשיש כל כך הרבה גורמים שמשפיעים על התשואה הצפויה, פשוט אי אפשר להבטיח אותה. בין הגורמים: המגמות בשוקי הנדל"ן, גובה הריבית, המצב הגיאופוליטי והביטחוני באותה מדינה, אלמנטים של ביקוש והיצע, ומחירי הדירות והשכירות.
• "צ'קים מראש" - על בסיס סיפור התשואה המובטחת, אם מציעים לכם עסקה שבה אתם מקבלים את ההכנסות מראש, בין אם דרך תשלום צ'קים מראש או בכל דרך אחרת, כנראה שאלה הכספים שאתם משלמים לעצמכם. כלומר, רווחים לא בטוח כלל שתראו מעסקה כזו. הסיבה הברורה היא שלא ייתכן מצב שבו אתם מקבלים את הכסף מראש, כשמדובר בעסקה עם סיכויים וסיכונים ושעליכם לעבור כברת דרך כדי לייצר ממנה רווחים.
• "הזדמנות נדירה או הזדמנות של פעם בחיים" - המשפט האהוב ביותר על אנשי המכירות, שרוצים לייצר אצלכם את תחושת הפספוס והבהילות לעלות על רכבת ההשקעות עכשיו. אחרת אתם בטוח תתחרטו. המציאות היא שקיימות לא מעט הזדמנויות השקעה משתלמות בשוק הנדל"ן בישראל ובעולם, אבל לא היינו מגדירים אף אחת מהן הזדמנות נדירה או כזו של פעם בחיים. אם גוף ההשקעות אומר זאת, סימן שהוא מרגיש שההשקעה לא מספיק טובה, ושהוא צריך למשוך את המשקיעים באמצעות משפטי מכירה "מנצחים". לא רק שאותו גוף השקעה כנראה לא מדייק, אלא שגם במקרה הזה, כדאיות ההשקעה מוטלת בספק.
• גוף ההשקעות או היזם המקומי לא משקיעים בעצמם בעסקה - כשחברה או עסק מוכרים לנו את המוצרים והשירותים שלהם, אנחנו רוצים לקבל מהם את התחושה שהם מאמינים במה שהם מוכרים לנו, שהם בעצמם משתמשים במוצר או בשירות או שהם היו ממליצים לחברים או משפחה קרובה לרכוש אותם. כשגוף ההשקעות או היזם, אשר בחנו היטב את העסקה לפני שהחלו לשווק אותה, לא משקיעים בעצמם בעסקה, סימן שהם לא מצאו אותה משתלמת וכדאית והם לא רואים את הפוטנציאל העתידי בה.אחד הפרמטרים החשובים ביותר שניסחנו עבורנו כחלק ממודל שחקני האלפא, לאורו אנחנו בוחרים את גופי ההשקעות שלנו, הוא זהות אינטרסים בינינו לבין גוף ההשקעה. מדובר בקו אדום מבחינתנו אם גוף ההשקעה לא משקיע בעצמו בעסקה. גופי ההשקעה יודעים שזאת אחת השאלות הראשונות של משקיעים, כאשר הם מגיעים לבחון השקעה ומודעים לחשיבות הרבה של העניין. אז אם בכל זאת הם בחרו שלא להשקיע את כספם, סימן שהם סומכים על זה שאתם משקיעים חסרי ניסיון או שתמעיטו בערך של העניין, בזכות כל מיני מילים יפות שהם יזרקו לאוויר, שיצליחו ל"ערבב" אתכם, ולגרום לכם לשכוח מהעניין.
• "אנחנו כבר שנה פעילים בשוק. תקשיבו, היזם המקומי הוא שחקן חדש ונמרץ" - הניסיון הוא מרכיב חשוב מאוד בהשקעות נדל"ן. כשאנו בוחרים את ההשקעות שלנו, אנחנו תמיד מוודאים שגוף ההשקעה הוא גוף ותיק בעל רקורד, שעבר משברים וידע לנווט את הספינה גם כשהמים סוערים. לכן, קבענו לעצמנו שאנו נשקיע רק באמצעות גופי השקעה עם ותק רב ושביצעו עסקאות רבות, כשהעדיפות היא שהם "בוגרי" משבר הסאב פריים. אין חברה שעברה את אותו המשבר ולא הפיקה לקחים, הטמיעה נהלים וניסחה מדיניות להתמודדות עם תרחישי קיצון. את הגופים הללו אנחנו רוצים לצידנו, כשהשוק ירעד או שיגיע משבר לא צפוי. חוסר ניסיון או ניסיון מועט, הוא משהו שבוודאי צריך לגרום לכם להדיר את רגליכם מהעסקה, אנחנו ממליצים שגם אם מדובר בניסיון של כמה שנים בודדות, תשקלו היטב את צעדיכם, בייחוד בתקופה האחרונה המעט מתעתעת.

ככל שהגוף שמציע לכם את ההשקעה, ינסה לעבוד יותר על הצד הרגשי שלכם ויפעיל אמצעים שונים ומגוונים להסיר את החשש שאתם מביעים, מפני הסיכונים השונים, הכרוכים בעסקה, כך תדעו שמדובר בעסקה שאינה כדאית. השקעות הן לעולם נתונות בסיכויים וסיכונים. מצופה שגוף השקעות אמין ומקצועי, ישקף לנו את התמונה המלאה, מבלי להחסיר מאיתנו פרטים ומבלי לייפות את המצב, גוף השקעות שלא נוהג ככה, כנראה לא באמת רוצה בטובתכם.

הכותבים מלווים יחידים, זוגות ומשפחות לעצמאות כלכלית דרך יצירת הכנסות פסיביות משמעותיות