מחקר שוק של חברת CBRE ישראל בנושא ענף המשרדים, המתייחס לרבעון הראשון של 2022 ולשנת 2021, מעלה כי בשל היצע נמוך בשטחי משרדים Class-A באזורים המבוקשים בתל אביב, מחירי השכירות ממשיכים לעלות והגיעו לטווחים של 250 עד 300 שקל למ"ר. באזורי הפריפריה של העיר מגיעים המחירים ל-150 עד 190 שקל למ"ר.
רמות מחירים אלה משקפות עליה של כ-20% במחירי השכירות למשרדים בת"א לעומת שנת 2021, כאשר גם באזור רמת גן נרשמה עלייה גדולה של כ-30% במחירי השכירות.
על פי המחקר, תפוסת המשרדים בתל אביב עומדת על כ-97%, וחברות שמחפשות שטחי משרדים גדולים באזורי הביקוש בתל אביב (רח' מנחם בגין, רוטשילד, שרונה, סיטי תל אביב, רח' הארבעה וכו') מתקשות למצוא שטח פנוי. בימים אלו כבר נחתמות עסקאות בבנייני משרדים שאכלוסם יהיה בשנת 2024.
הביקוש הגדול למשרדים בתל אביב גורם להתעוררות בביקוש למשרדים בחללי העבודה המשותפים בתל אביב, הרצליה וביישובי הפריפריה, כאשר האחרונים אף מהווים תחנות עבודה עבור עובדי ההיי-טק, הגרים רחוק ממטות החברות במרכז.
עבור חברות הטכנולוגיה, חשיבות המיקום מהווה גורם מכריע בתחרות על הטאלנטים. לפיכך, תפוסה גבוהה במגדלי A Class מביאה לזליגה למגדלי B Class ישנים, משופצים ומשודרגים. חלק מבעלי הבניינים אף נותנים לשוכרים לטווח ארוך, תקציבי שדרוג והתאמה. התפוסה ומחירי השכירות בבניינים אלו עלו בהתאם.
ירידה בתשואות, עליה באופטימיות
אל תל אביב חברו שכנותיה, הרצליה ורמת גן, שעלו בדמי השכירות השנתיים ב-13 ו-10 אחוזים בהתאמה. ירושלים הצטרפה למגמה זו עם עלייה שנתית של 6 אחוזים בדמי השכירות, כשחוברות לה רחובות ונתניה עם עלייה של 4 אחוזים וחיפה עם עלייה של 3 אחוזים. התרחבות חברות הטכנולוגיה והמצוקה בהיצע שטחי משרדים בתל אביב הביאו לזליגת מעגלי תעסוקה לפריפריה הקרובה והרחוקה. חברת LivePerson שישבה ברעננה נתנה לעובדים אפשרות לעבוד במתחמי עבודה משותפים ומהבית. רשת מתחמי העבודה Mindspace, שלה משרדים בת"א, הרצליה, ורמת גן, החליטה לפתוח שלוחה ביקום.
מהמחקר עולה גם כי ברבעון 1 בשנת 2022 נרשמה ירידה בשיעורי התשואות בתחום המשרדים. התשואה עמדה על 6 אחוזים, ירידה חדה של 7.7 אחוזים מהרבעון האחרון של 2021. בתחום המסחר התשואה עמדה על שבעה אחוזים, ללא שינוי, ובתחום הלוגיסטיקה על 5.75 אחוזים - ירידה של 4.2 אחוזים.
האופטימיות באשר לעתיד ענף המשרדים באה לידי ביטוי בשטחי התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים בשנה אל מול שטח גמר הבנייה באותה תקופה - פער של למעלה מ- 44% יותר התחלות בנייה אל מול גמר בנייה ב-2020 ו-2021.
עודד זקסנברג ממחלקת השקעות ומחקר ב-CBRE ישראל מציין: "קיים ביקוש רב לקרקעות בשוק האחסנה והלוגיסטיקה, בייחוד באזורי הנמלים, לאור העובדה שהעלייה בעלויות השילוח האוויריות הובילה חברות רבות לבחור בשינוע סחורות בהובלה ימית והעיכוב המתמשך בתפעולו של נמל מפרץ חיפה, אשר מוסיף לתחושת אי הודאות השוררת בשוק גורמים לנסיקה במחירי הקרקעות לאחסון ולוגיסטיקה באותם האזורים.
עסקאות שנתחמו בשנה אחרונה
- קבוצת משקיעים בראשות חברת הנדל"ן מגה אור רכשה %82 ממניות דיסקונט השקעות תמורת 1.1 מיליארד שקל.
- אהרון פרנקל מכר %2.37 מחברת גב ים תמורת 1.3 מיליארד שקל לנכסים ובנין שעולה לשיעור החזקה של %82.
- חברת התשתיות והנדל"ן שפיר הנדסה רכשה %53 מרשת הדיור המוגן "עד 120 "מחברת הפיננסים והביטוח הפניקס
- הפניקס רכשה %25 מהעיר הלבנה העוסקת ביזמות נדל"ן מניב.
- הראל רכשה %20 מקבוצת הנדל"ן עץ השקד.
- בנק הפועלים ירכוש %20 מחברת הנדל"ן המניב ראם אחזקות של האחים נקש.
- אלקטרה צריכה חתמה עם קרן ריאליטי על מכירת מחצית מתחם המשתרע על שטח של 7.55 דונם במערב ראשון לציון.
- ריט 1 רוכשת מאלקטרה נדל"ן %50 ממתחם סוהו בנתניה.
פרויקטים בביצוע במעגל השני
- אמדוקס מקימה את מתחם המשרדים החדש בקריית אתגרים, שמחליף את משרדיה בצומת רעננה דרום.
- גב ים יוזמת מרכז עסקים באזור התעשייה קריית אתגרים רעננה צפון בעסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן .
- פארק העסקים אינפיניטי, אשר ממוקם בצומת כפר סבא-רעננה דרום, משלב שיפוץ של קמפוס אמדוקס הישן ותוספת של מגדל משרדים חדש בן 30 קומות ושטח כולל של כ- 60,000 מ"ר.
- פארק סנטרל מוקם ע"י היזם נעימי באור יהודה ליד צומת מסובים.
- חברות אקרו נדל"ן, סופרין, תדהר ושיכון ובינוי מקימות בבקעות אונו פרויקטים לתעסוקה ומסחר בהיקפים גדולים מאוד.
- אושרה להפקדה תוספת למגדלי חברת מגדל בתל השומר, תוכנית המגדילה יותר מפי שלושה את שטח שני מגדלי הביוטק בצמוד לבי"ח שיבא - האחד בן 20 קומות והשני בן 19 קומות.
- תשואה: במהלך השנה נרשמה ירידה של 50 נקודות בסיס ל- %6 (ירידה שנרשמה ברבעון האחרון).