התמ"א הוארכה, עכשיו השאלה היא מה ההשלכות

תכנית תמ"א 38 הייתה אמורה להסתיים באוקטובר, ועל כן פרויקטים הוקפאו. איך משפיעה ההודעה, האם הפרויקטים שנעצרו ייצאו לדרך, מהי הביקורת מהשטח על ההחלטה והאם באמת יכולה להיות חלופה?

19/04/2022

הארכתה בשנה של התוכנית לחיזוק וחידוש מבנים תמ"א 38 אושרה ברוב קולות, עד להשלמת חקיקת "חלופת שקד". אולם ההודעה על הקפאתה השפיעה רבות על הפרויקטים בשטח, בכל המובנים.

"ההארכה של התמ"א היא מבורכת ומתבקשת", אומר אדריכל איל אפל, "נוצר ואקום בלי תכנית חלופית, ואי אפשר להשאיר את המצב בלי פתרון, משום שהרבה מאוד פרויקטים נתקעים בין לבין. גם ככה התהליך אורך זמן רב, החל בהסכמת הדיירים ועד לשלב התכנון והרישוי. הרשויות המקומיות לא אוהבות את התמ"א למרות החשיבות שבה ומערימות קשיים במהלך התכנון".

עוד בוואלה!

SKYMAX, כרטיס האשראי שייקח אתכם הכי מהר לחו"ל

בשיתוף max
ממשיכים לעוד שנה לפחות. תמ"א 38 בתל אביב(צילום: ShutterStock)

"אי הוודאות מכניסה לטלטלה את ענף הנדל"ן, שגם כך סובל מקשיים ידועים כמו המחירים שלא מפסיקים לעלות והיעדר התחלות בנייה בצורה מספקת", אומר ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "זה פועל כמעגל קסמים בתדלוק העליות במחירי הדירות כבר למעלה מ-15 שנה ללא הפסקה, לצד גורמים אחרים כגון עליית חומרי הגלם בעולם שמשמשים את ענף הבנייה, מיעוט בכוח אדם ועובדים, קשיים בירוקרטים ועוד. תוכנית שקד היא הפתרון לבניינים בודדים ולא לפרויקטים רחבי היקף או של פינוי בינוי, כאשר על פי מתווה התוכנית, כל עירייה תוכל להגדיר לפי כלליה תוכניות של התחדשות עירונית לאותה עיר, ואז היא תוכל שלא לפעול על פי מתווה שקד אם תוכנית המתאר העירונית להתחדשות עירונית תאושר בוועדות המתאימות".

על פי חלופת שקד, מסביר שמול, תתאפשר הגדלה של זכויות הבנייה עד ל-400 אחוזי בנייה מהבניין הקיים (כלומר, פי ארבעה מגודלו הקיים) במקרה של הריסה ובנייה מחדש, או 200 אחוז במקרה של תוספת יחידות דיור על בניין קיים וחיזוקו נגד רעידות אדמה. בדיונים האחרונים לחקיקה ישנה אפשרות לצו מיוחד של שר הפנים לאישור גם של 500 אחוזים בפרויקטים בהם אין כדאיות כלכלית, בעיקר בפריפריה, אם כי שמול לא בטוח שגם שינוי זה יקדם בצורה משמעותית פרויקטים בפריפריה. "בתוכנית עצמה ישנה לראשונה התייחסות לגבייה של העיריות להיטל השבחה חלף קבלה של שטח לצורכי ציבור, מה שכאמור לא היה בתוכנית תמ"א 38 המקורית. התוכנית גם מנסה לאשר היתר בנייה במעמד אישור התוכנית לכל בניין בודד כדי לקצר תהליכים בירוקרטיים בין אישור התוכנית לקבלת היתר הבנייה, דבר שיכול להגיע לתהליך שאורכו עד כשנתיים".

מבינים שדרוש מתווה עירוני. גבעתיים(צילום: ראובן קסטרו)

אפל אומר כי החלופה צריכה לקחת בחשבון את נושא קיצור התהליכים, כדי שהדברים ייקרו הרבה יותר מהר, בהליכי רישוי מקוצרים, באישור מקוצר של סרבנים בקרב בעלי הדירות על מנת שהתהליך לא יתארך. "הבניינים הישנים בארץ קורסים, היו לא מעט מקרים כאלו השנה והם רק ילכו ויצטברו לאורך השנים אם לא יטופלו. לכן צריך לאפשר למהנדסי הערים סמכויות נרחבות בחיזוק בניינים בהתחדשות עירונית בכמה מישורים: להכריז על בניינים כמסוכנים, לאפשר קבלת בקשות להתרים גם כשיש רוב מעל 50 אחוזים מהדיירים (היום מדובר על 75 אחוזים). היום הרשויות לא בודקות אפילו את הבקשה או את הבניין אם אין חתימה של 75 אחוז מבעלי הזכויות".

אפל סבור שמהמקום הזה תגיע הישועה למשבר הדיור. "אלו אזורים שגם ככה צפופים, רוב התשתיות ההנדסיות כמו ביוב וחשמל כבר קיימות במרכז העיר, וגם לרשויות יהיה יותר קל כי ההתאמות שיצטרכו לעשות הן מזעריות. ההארכה היא טובה כדי להוציא תכנית יותר עמוקה משופרת, על מנת שתאפשר בניה נרחבת מתחמים גדולים של התחדשות עירונית".

תכנון V5 אדריכלים. יחצ,
להוציא תכניות בשלות יותר. תכנון V5 אדריכלים(צילום: יחצ)

"ההקפאה של הפרויקטים בעקבות ההודעה על ביטול התמ"א מקורה בכך שיזמים ובעלי דירות, המבינים את משמעות ההליכים המסובכים של פרוייקט תמ"א, החל מרתימת בעלי הדירות, דרך החתימה על ההסכם ולבסוף הרישוי המאתגר, עצרו את ההליכים. הם לא האמינו שיעמדו בלוחות הזמנים", אומר אדריכל איתי ליננברג, "ההודעה על ההארכה הפיחה רוח חיים הן בקרב בעלי הדירות והן בקרב היזמים. מצד שני, אני חייב לציין שהליכי ההקפאה יצרו גם זירוז הליכים בכל הקשור לחתימה על הסכמים. הן בעלי הדירות והן היזמים ויתרו על עקרונות כאלו ואחרים, על מנת להביא את ההסכם ביניהם לידי חתימה מהירה".

ליננברג חושב שאין פיתרון טוב יותר. "אנחנו רואים כמה קשה לרתום את בעלי הדירות ואת הרשויות לכל פרויקט. על פני השטח נראה שיש פרויקטים למכביר, אך זו לא המציאות. אני מעריך כי 5% בלבד מהמבנים באזורי הביקוש יעברו הליך של התחדשות עירונית, ואני רואה בכל פרויקט הזוכה בהיתר בניה, לפחות באזורי אלו, מעין נס. עם זאת, במחשבה על העתיד הצפוי לנו וגידול האוכלוסייה הצפוי בשנים הקרובות, אני מביט בהשתאות על המאבקים שלנו על כל רבע קומה וחצי מרפסת שאנו מתכננים בבניינים שלנו".

אדריכל בני פרי מ"v5 אדריכלים" מוסיף: יש הרבה פרויקטים שנעצרו כי יזמים לא האמינו שיכלו לסיים את התהליכים עד אוקטובר ,ומצד שני יש כאלו שמאוד התקדמו כדי להספיק. בזכות ההארכה, פרויקטים שהוקפאו הופשרו ונכנסו לתהליך מואץ של רישוי כדי להספיק להוציא לפועל לפני ששוב תסתיים התמ"א. מצד שני, אני לא בטוח שהרשויות נהנות מזה ובעד העניין. חלופת שקד המוצעת נראית טובה יותר, כיוון שהיא תלויה כולה באישור הרשויות ודווקא הזמן הנוסף שניתן לה יוכל לתת לרשויות זמן להתארגן ולהוציא תוכניות מחליפות יותר בשלות, למשל תכנית העיבוי של גבעתיים או תכנית ח619 בחולון שהושקעו בהן הרבה מחשבה. עם שנה נוספת של עבודה וסגירת כל הקצוות ונקבל תוכניות טובות יותר".

האצת הליכים? ההפך

"מהפרספקטיבה שלי, תאריך היעד לפקיעת תוקפה של תמ"א 38 הפך להיות 'נשק יום הדין' מול דיירים במטרה להגיע לחתימה מהירה, ההארכה שוב נותנת תחושה שיש זמן וניתן לחזור למצב העניינים הרגיל בין הדיירים לבין היזמים", אומר אדריכל יובל יסקי, מהבעלים של משרד יסקי אדריכלים, "לדעתי בהקשר הזה היא לא תביא להאצת תהליכים אלא ההיפך. בהקשר של תמ"א 38 עצמה ומטרותיה, אני חושב שבסופו של יום היא אולי יצרה, או האיצה, תהליכי התחדשות עירונית ברמת המבנה הבודד באזורי הביקוש (ראה בום הבנייה ברבעים 3 ו-4 בתל אביב מאז אישור תכניות הרבעים) אבל הרחיבה מאוד את הפער בין אזורים אלו לבין הפריפריות, בהן יש צורך גדול יותר לחידוש מבנים (על אחת כמה וכמה באזורי סיכון לרעידת אדמה כמו צפת, טבריה, בית שאן שם לתמ"א לא היה כמעט אימפקט, אם בכלל).

"בעיה נוספת, מרכזית ואקוטית, היא העובדה שהתמ"א אמנם איפשרה חידוש והחלפת מבנים ישנים אבל לא יצרה מכניזם כלשהו להרחבת השירותים הציבוריים על מנת לשרת את יחידות הדיור החדשות דבר שיצר מחסור אדיר במבני חינוך, רווחה ושירותים קהילתיים במרכזי הערים בגוש דן. כל פתרון חדש חייב לקחת דברים אלו בחשבון ולכוון את הפיתוח לכיוון של התחדשות מתחמית יותר שמאפשר גם פיתוח של שירותים ציבוריים בד בבד עם הגדלת הצפיפות. ישנן ערים שפעלו בכיוון הנכון, כגון תכניות המדיניות של רמת גן ותכניות של ערים נוספות שפעלו לכיוון הנכון, תכניות אלו צריכות להוות דוגמה, או מפת דרכים להמשך. לגבי ההתחדשות בפריפריה, שם הממשלה חייבת להבין לדעתי שלא ניתן יהיה לפתור את הבעיות שהתמ"א נועדה לפתור (חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה בראש ובראשונה) ללא השקעה ציבורית מסיבית, בסופו של יום לא כל בעיה יכולה להיפתר על ידי השוק הפרטי, ישנן סוגיות שבהן הממשלה חייבת להשקיע ישירות ולהתערב בשוק כדי להביא לפתרון".

  • תמ"א 38

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully