השקעה במדינות לא יציבות: מה המקרה של אוקראינה מלמד אותנו?

בניגוד למה שאנחנו נוהגים לחשוב, סכסוכים גיאו-פוליטיים טריטוריאליים לא הומצאו בישראל. מדינות רבות בעולם בעבר או בהווה לקחו או עדיין לוקחות חלק בסכסוכים מתמשכים כאלה ואחרים, בין אם מדובר בסכסוך הגיאורגי-אבחזי, איחוד האמירויות ואיראן, מדינות אפריקה השונות או בסכסוך בין רוסיה ואוקראינה, שעלה כעת שוב לכותרות.

סכסוכים גיאו-פוליטיים לא רק גובים קורבנות רבים, אלא לרוב יש להם גם השפעה שלילית על הכלכלות של אותן המדינות, ואלו הסמוכות להן. האינתיפאדה השנייה למשל, הביאה לכך שמדד ת"א 25 איבד מערכו כ-40%, עד התקופה של תחילת מארס 2003. סכסוכים בין מדינות הנפט גורמים לתנודות חדות במחיריו, שמשפיעות על כל העולם.

בשנים האחרונות, העולם נהיה יותר ויותר כפר גלובלי קטן. אם בעבר סכסוכים מקומיים בין מדינות העולם השונות או אי יציבות חוקתית ושלטונית, נראו לנו רחוקים וללא השפעה מהותית עלינו, היום, כשיותר ויותר ישראלים משקיעים בבורסות זרות ובנדל"ן מעבר לים, המצב הפוליטי והחוקתי-משפטי באותן המדינות, עלול להשפיע על הנכסים שלנו, בין אם באופן ישיר או עקיף.

כאמור, אפיק השקעה מרכזי שצבר תאוצה בשנים האחרונות בקרב הישראלים הוא השקעות הנדל"ן בחו"ל. הריבית האפסית במשק הישראלי, שוק ההון התנודתי והלא יציב, הצורך לפזר סיכונים בתיק ההשקעות, ומחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, מביאים ישראלים רבים אל עבר השקעות הנדל"ן מעבר לים.

חלק מהמשקיעים מוכנים, לא פעם, לקחת הימור ולהשקיע בנדל"ן במדינות בהן המצב הגיאופוליטי מסוכן ולא יציב ו/או במדינות בהן קיימים משטרים לא דמוקרטיים, שלא תמיד קיימת בהן שקיפות ובהירות משפטית וחוקתית, על מנת ליהנות מפוטנציאל תשואה גבוה בעתיד.

כשמסתכלים על מחירי הנדל"ן במוסקבה למשל ב-1991, השנה בה התפרקה ברית המועצות, לעומת 15 שנים לאחר מכן, אפשר לראות זינוק משמעותי במחירי הנדל"ן. מגמה זהה אפשר לראות בקייפטאון שבדרום אפריקה, במדינות מזרח אירופה כמו גיאורגיה למשל, ובאזורים נוספים בעולם, בהם הסתיימו סכסוכים כאלה ואחרים.

צריך לזכור, שהמצב החוקתי בחלק מהמדינות הללו עדין ומסוכן, ובין לילה הוא עלול להשתנות ולסכן את משקיעי הנדל"ן, שצריכים להכניס זאת למשוואה בטרם הם נכנסים להשקעה.

הסכסוך בין רוסיה ואוקראינה הוא דוגמה מציינת, שיכולה להמחיש למשקיעי הנדל"ן את ההימור שבהשקעות נדל"ן באזורים לא יציבים פוליטית. משקיעים שהחליטו להשקיע בנדל"ן באוקראינה לפני הסכסוך הנוכחי, היו צריכים לקחת בחשבון שהמתיחות הפוליטית באזור עלולה לחזור, בייחוד לאחר סיפוח האי קרים ב-2014, ולהימנע מהשקעה, למרות הפיתוי של מחירי הנדל"ן הנמוכים. שכן, כעת הם עומדים חסרי אונים ומביטים בהשקעות הנדל"ן שלהם הנמצאות בסכנה ממשית.

בתור משקיעים, בטרם ההשקעה, עליכם לוודא, שמדינות מזרח אירופה, כמו אוקראינה וגיאורגיה או מדינות כמו דובאי או זנזיבר, ששמן עולה לא מעט בקרב המשקיעים לאחרונה, נתונות לאיום מתמיד של מלחמות, פלישות, מהפכות שלטוניות ואירועים דרמטיים אחרים, שעלולים לערער את יציבות כלכלתן ושל ענף הנדל"ן המקומי.

כמו כן, המערכת החוקתית-משפטית בחלק לא מועט מהמדינות הללו, היא רחוקה מאוד מזו שאנחנו מכירים בעולם המערבי, קצב שינויי החוקים מהיר ורמת השקיפות נמוכה. כשלא פעם אנו אף שומעים בחדשות על מקרי שחיתות שלטונית משמעותיים שקורים שם, שמגיעים עד לדרגים הגבוהים ביותר.

אם בכל זאת, החלטתם להשקיע במדינות האלו, עליכם לוודא שקיימים מנגנוני הגנה משפטיים, שמבטחים את כספכם ומחפים על אי היציבות השלטונית והמצב החוקתי והמשפטי המעורער, כמו אלו הקיימים בישראל ובמדינות מערביות אחרות. במסגרתם, היזם חייב לספק בטוחות, ערבויות ופוליסות ביטוח כאלה ואחרות לרוכשים. היתרון בהשקעה במדינות מערביות אלה, שגם בהעדר מנגנונים חוקיים, מערכת המשפט המפותחת והמתקדמת במדינות המערביות השונות, יודעת לספק הגנה ובטחון למשקיעים.

השקעות נדל"ן במדינות בהן המשטר יציב כמו אנגליה וארה"ב, שעברו אתגרים לא מועטים ושיש להם את היכולות והאיתנות הפיננסית להתמודד עם משברים כלכליים, בהן הרגולציה והחקיקה הן פרו-משקיעים, ולא יכולה להשתנות בין לילה, עדיפה בהרבה על כל פוטנציאל לתשואה חלומית. מדינות אלו מעניקות ודאות לטווח הארוך, שהינה קריטית למשקיעים, שאף גבוהה וטובה יותר אפילו מזו שמוענקת למשקיעים בישראל.

משקיעי הנדל"ן בכל השקעה מעבר לים, חייבים לוודא שעומדים לרשותם מנגנוני הגנה משפטיים חזקים ויציבים, שיאפשרו לבטח את כספכם ויקנו להם שקט נפשי מול כל הסיכונים השונים. בין המנגנונים האלה ניתן למצוא את בדיקת הנאותות, במהלכה מבוצעת בחינה של המצב הפיזי והכלכלי של הנכס ואזור ההשקעה, לרבות בדיקת הזכויות בנכס, ושלא קיימים שעבודים, חובות או זכויות השייכות לצד ג', הקמה של חשבון נאמנות והעברת כספים רק באישור הנאמן, העברת כספי השקעה לפי אבני דרך שנקבעו מראש, ועוד.

הזדמנויות הנדל"ן העולמיות שנפתחות בפני המשקיעים, בין השאר, עקב מגפת הקורונה ששינתה את כללי המשחק והובילה לעליית מחירי הנדל"ן במדינות רבות בעולם, עלולות לגרום לרבים לקחת הימור לא מחושב על השקעות נדל"ן מסוכנות. לפני כל השקעה מורכבת שכזו, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך, בעל ניסיון בתחום וראייה עתידית, שיוכל להכווין אתכם ולסייע לכם להשקיע באופן חכם ובאופן שיגן על הכספים שחסכתם בעמל רב.

הכותב הוא שותף מנהל במשרד עורכי הדין GBK, מומחה בנדל"ן ויזמות ברחבי העולם, ומשמש כנאמן להשקעות נדל"ן ועסקאות מסחריות בינלאומיות