שאלת המיליון שקל: מתי נכון לקנות ולמכור דירה ותיקה בפרויקט של פינוי-בינוי?

אלפי דירות ברחבי הארץ נמצאות בתהליכים ארוכים של פינוי-בינוי. מרגע ההחלטה על הפרויקט ועד לקבלת הדירה החדשה יכולות לעבור שנים רבות, וחלק מבעלי הדירה מעדיפים למכור את הנכס במהלך הדרך ולעבור לדירה חדשה. אך מתי המועד הנכון ביותר למכירה כזאת, שיבטיח שבעלי הדירות ייהנו מתשואה מקסימלית ויקבלו מחיר שמגלם את הערך העתידי של הדירה החדשה לאחר תהליך ההתחדשות?

לקראת כנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן שיתקיים ב-4/4 בתל אביב, חברת מדלן בחנה חמישה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובדקה את מחיריהם לעומת המחירים בכלל העיר, בשלבים שונים של הפרויקט - בשלב המקדמי שלפני הפקדת התוכנית, מהפקדת התוכנית ועד לאישורה, מהאישור ועד לקבלת ההיתר, ובחלק מהמקרים בדקה גם שלב ביניים שבין אישור התוכנית לבקשת ההיתר. אז מתי הכי נכון לבעל נכס למכור את הדירה? התשובה, ובכן, מורכבת, ותלויה במידה רבה בזהות היזם ובאופי השכונה שבה מתקיים הפרויקט.

בדיקת מדלן סקרה חמישה פרויקטים - שניים מהם בתל אביב, שניים בבת ים ואחד בירושלים. בפרויקט הראשון בבת ים, מתחם פינוי בינוי בכצנלסון, רמת יוסף, השלב הנכון ביותר למכור את הדירה היה לאחר הפקדת התוכנית ועד אישורה, כאשר באותה העת היה פער של 23% בין מחירי הדירות במתחם המיועד לפינוי ובין המחירים בשאר העיר. לדברי טל קופל, מנכ"ל חברת מדלן, "עד 2013 מעט מאד מתחמים של פינוי בינוי יצאו לפועל בארץ בכלל, ולכן אנחנו לא רואים הבדל במחירים עד הפקדת התוכנית. על אף שמדובר ביזם אנונימי יחסית, מהרגע שהתוכנית הופקדה והפכה למוחשית יותר, נפתח פער של כרבע בין המחירים במתחם לבין אלה בשאר העיר. מעניין לראות שמהרגע שהתוכנית אושרה, הפוטנציאל מגולם בצורה פחותה יותר, וההפרש נמוך מ-10%".

התוכנית השנייה שנסקרה בבת ים במתחם השבטים, רובע העסקים בעיר, הציגה התנהגות שונה לגמרי - הפער הגדול ביותר במחיר הדירות במתחם לעומת השוק הכללי היה בשלב המקדמי, בטרם הגשת התוכניות, עם פער של כמעט 30%. כלומר כבר בשלב שבו הדיירים התאגדו ועבדו לקדם את התוכנית, הערך של דירותיהן זינק בכמעט שליש לעומת הממוצע העירוני. קופל מסביר את ההבדל ואומר כי "ההפרש הגדול ביותר בין עליות המחירים הכלליות באזורים דומים בעיר הוא דווקא בשלב הכנת התוכנית. יש שתי סיבות אפשריות שככל הנראה תרמו למצב: ראשית העובדה כי התוכנית מקודמת על ידי יזם חזק (אזורים) אשר מעורר את אמון הציבור בנוגע למימושה בפועל. סיבה שנייה היא כי ייתכן ומתחם כצנלסון תרם לאמון הציבור בפינוי בינוי, מכיוון שמדובר בתוכנית מאוחרת יותר. הרוכשים למדו לתת אמון בתוכניות כאלה ולהבין את הערך שלהן".

גם בפרויקטים בתל אביב נרשמה שונות גדולה, שנובעת מאופי השכונות ומיקומן. הפרויקט הראשון שנבחן הוא ברחוב הצנחנים בנווה שרת, שכונה צפונית שנהפכה למבוקשת עם פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית. ההפרש הגדול ביותר שנרשם היה בעת הכנת התוכנית ולפני הפקדתה, עם הבדל של 20% לעומת המחירים בעיר. דווקא לאחר הגשת הבקשה ועד לקבל ההיתר, המחירים בפרויקט היו נמוכים יותר בכ-5% ביחס לממוצע העירוני. קופל מסביר כי "ההפרש הגדול בעליות המחירים מתרחש בשלב הכנת התוכנית. בין השנים הללו מספר יזמים כבר החלו לקדם תוכניות פינוי בינוי בשכונה, בשלב הכנת התוכנית אושרו כבר שתי תוכניות בשכונה. ההפרש נהיה שלילי ברגע שעוד מתחמים בשכונה נכנסים למסלול התחדשות עירונית, ושיעור עליות המחירים בהן עוקף את זה במתחם, שכבר גילם את הפוטנציאל".

את הפרויקט עם ההתנהגות המעניינת ביותר ניתן היה למצוא ברמת אביב ג' בתל אביב, רקנאטי 5-15, שם הרוכשים יכלו לקבל הזדמנות גדולה לקנייה מתחת למחיר שוק כאשר המחירים לא רק שלא עלו אלא צללו ב-22% בעת הפקדת התוכנית ועד לאישורה. לאחר אישור התוכנית המחירים במתחם זינקו והיו גבוהים ב-28% מהמחירים הכלליים. לדברי קופל, "בין הפקדת התוכנית ועד אישורה אנחנו רואים הפרש שלילי ואפשר לייחס את זה לכך שמדובר בשנים שבהן לא רואים כמעט פרויקטים של פינוי בינוי ולא מבינים את משמעותם, וכן כי מדובר בשכונה יקרה שפחות מושכת משקיעים, ולכן הדירות הישנות במתחם לא מבוקשות במיוחד. ההפרש הגדול בעליות המחירים במתחם מתרחש בין שלב אישור התוכנית ועד לבקשת היתר, כאשר כבר מתחיל להיות ברור שהפרויקט יצא לפועל, הוא קורץ למשקיעים, הוא מקודם על ידי יזם חזק ובמקביל מתחיל להתבהר גם הכיוון שאליו הולכת תל אביב - חזק למעלה".

המתחם האחרון שנבדק היה בקרית היובל בירושלים, מתחם קדמת היובל. בבדיקה זו לא עלו פערים משמעותיים ביחס לממוצע העירונית בשום שלב של התוכנית, ובכל הבדיקות עמד הפער על אחוזים בודדים, ברוב המקרים לרעת הדירות בתוכנית. קופל מסביר כי הדבר נובע מריבוי ההתחדשות העירונית בשכונה כולה: "בין השנים 2015-2017 אושרו בשכונה מעל 900 יחידות דיור חדשות במסגרת פינוי בינוי, מה שגרם לעליית מחירים כללית שהשוותה את ההפרש בעליות המחירים בין המתחם לשכונה. עליות המחירים במתחם נמוכות ביחס לשאר השכונה בשנים האחרונות, זאת בעקבות כניסה של דירות חדשות יותר שכבר נבנו בין השנים הללו".

לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן אשר מקיימת את כנס פסגת ההתחדשות העירונית ב-4/4 בתל אביב, "הבדיקה מוכיחה כי אין כללי אצבע מוחלטים, ובעלי הדירות וכן הרוכשים צריכים לנהל תחקיר מדוקדק וממוקד ולהכיר לעומקם את השכונות והפרויקטים שהם שוקלים להיות מעורבים בהם, על מנת לקבל את המקסימום עבור כספם או עבור הנכס שלהם. פרמטרים רבים יכולים להשפיע על השורה התחתונה: כמות הדירות בשכונה המיועדות לפינוי והבשלת התהליכים, זהות היזם והאמון שרוחשים לו, האם מדובר בשכונה יקרה שהמשקיעים מחמיצים או שכונה מתחת לשוק שבה על כל דירה זולה כביכול יש תחרות גדולה, ועוד ועוד. בשורה התחתונה אין תחליף להיכרות ולבדיקה המעמיקה בכניסה לעסקה של מיליוני שקלים".