אלפי ישראלים נהרו בשנים האחרונות אחר הזדמנויות השקעה בנדל"ן במדינות מזרח אירופה בכלל ואוקראינה בפרט, בזכות התשואות הגבוהות "על הנייר" והאופטימיות באשר ליכולת של ההשקעה לייצר רווח מהיר. אלא שתשואה גבוהה מגיעה עם סיכונים - וכיום כלל לא ברור מה יעלה בגורל ערכם של הנכסים הללו.
המשבר החמור שפרץ במזרח אירופה מטלטל את עולמם של המשקיעים שמביטים בעיניים כלות ובדריכות שיא במתרחש באוקראינה, כאשר עננה כבדה של אי ודאות מרחפת מעל גורל השקעתם - בתקופה הקרובה ובכלל. המלחמה באוקראינה ייצרה מצב אנומלי, בו דווקא משקיעי הנדל"ן, שבוחרים באפיק השקעות סולידי שאמור להניב תשואה יציבה, מצאו עצמם רוכבים במהירות מטלטלת על רכבת ההרים הרגשית שמייצר בדרך כלל שוק ההון למשקיעיו. מצב עניינים מורכב זה חידד את המשקל הרב שיש לתת לבחירת היעד להשקעות נדל"ן מעבר לים, תוך התייחסות למכלול היבטים ותרחישים לעתיד ההשקעה.
נושא ראשון שיש לתת עליו את הדעת והתחדד ביתר שאת נוכח האירועים האחרונים, הוא היציבות הפוליטית, או הגיאו-פוליטית, המאפיינת את האזור/המדינה בה מתכוונים לבצע את ההשקעה. בהקשר זה, אף ששווקים "מתעוררים" קורצים למשקיעי נדל"ן רבים נוכח מגמת הצמיחה החד כיוונית המרשימה שמאפיינת אותם, והפוטנציאל הגדול שגלום בהם, הרי שיש לבחון לעומק את כדאיות ויציבות ההשקעה גם במונחי מאקרו כמו יציבות המשטר במדינה. חשוב לברר בצורה המיטבית עד כמה התעוררות קפיטליסטית של חבל הארץ המיועד להשקעה נמצאת בשלב של חבלי לידה בראשיתיים, או שמא באמת בשלו התנאים לבצע במקום עסקאות שטומנות כרגע את הכסף בקרקע הפורייה בתקווה שיניב פירות בהמשך.
אין ספק שהשוק המזרח אירופאי עשה כברת דרך משמעותית בהתקרבות למערב ולערכיו הקפיטליסטיים בשנים האחרונות, ומכיוון שכך גם קרץ למשקיעים. ואולם, דמוקרטיה שנמצאת במונחים היסטוריים "בחיתוליה", עשויה להתברר כיעד השקעה מתעתע. השקעה בנדל"ן בארה"ב, לעומת זאת, הוכיחה את עצמה לאורך שנים ואף עשרות שנים, זאת נוכח העובדה הפשוטה שבהקשרים הכלכליים, שתי המפלגות - הדמוקרטית והרפובליקנית כאחד, הן דמוקרטיות וקפיטליסטיות במהותן והן תעשנה הרבה מאוד בכדי לעודד ולמשוך השקעות זרות. מבחינה זו, בחירות או חילופי שלטון בארץ האפשרויות הבלתי נגמרות יותירו את המשקיעים במצב דומה, מה שהיה הוא שיהיה.
נושא נוסף שראוי לבחינה מדוקדקת הוא יציבות משפטית. בארה"ב, למשל, (בניגוד לישראל ולמקומות רבים אחרים) שוק השכירות מוסדר מכל הבחינות המשפטיות. קיימת רגולציה וחקיקה דקדקנית המכירה בזכויות של בעל הנכס- על הנכס, שכירות נתפסת כמוצר צריכה וניתן להפסיק את ההתקשרות כאשר הדיירים לא עומדים בהתחייבות החוזית ונכשלים במוסר התשלומים השוטף. לכן, כאשר רוכשים נכס להשקעה והשכרה, יודעים למה לצפות עם כניסתו של הדייר ועם יציאתו מהנכס.
בצד אספקטים של יציבות פוליטית, כמובן שנושא ליבה בעל חשיבות מכרעת למשקיעים הוא היציבות הכלכלית. המטבע בו מתבצעות העסקאות אינו סתם מטבע לשון, אלא גורם קריטי בבחינת כדאיות ההשקעה, ההזדמנויות והסיכונים הגלומים בה. כך, למשל, הדולר האמריקאי הוא המטבע השולט בעולם וימשיך בהתאם לתחזיות להיות המטבע השולט והדומיננטי בעשורים הקרובים. ולבסוף, תשואות גבוהות וניתנות לחיזוי הן מפתח להצלחה. התשואות השוטפות בארה"ב הן גבוהות ביחס לארץ, אבל יותר חשוב, קל יותר למדוד ולחזות אותן.
בצד בחירת הלוקיישן המתאים להשקעה, תוך מזעור סיכונים ומיקסום הזדמנויות, חשוב גם לבצע התאמה בין אופי ההשקעה - למקום בו היא מתבצעת. נדל"ן עסקי מניב, השקעה בבתים פרטיים, השקעה במתחמים לשכירות וכיו"ב, יש לזכור כי מודלים שונים של מגורים או שכירות נהוגים באזורים שונים בעולם, ולמודלים הללו השפעה מרחיקת לכת על היכולת ליהנות מפירות ההשקעה. כך, למשל, בהשקעה בנדל"ן למגורים ניתן ליהנות מביקושים קשיחים, ואלו עולים לפחות בקצב ובהיקף ההולם את הילודה או ההגירה - תחום חזק בשוק האמריקני. הנדל"ן למגורים נהנה מיציבות לאורך שנים, ללא תנודתיות דרמתית מידי במחירים, כי אנשים פשוט צריכים תמיד קורת גג מעל לראשם - מוצר צריכה בסיסי.
ולבסוף, הבטחות שווא לתשואות פנטזיונריות הן דגל אדום. יש לזכור כי בעולם השקעות הנדל"ן, אין חכם כבעל ניסיון. מדובר בתחום עם המון צדדים שצריך להכיר: הפן הכלכלי, המשפטי, שוק העבודה המקומי והשכר החציוני במדינת היעד, המעסיקים הגדולים, גודל האוכלוסייה ופוטנציאל הגידול שלה, ותחזיות הצמיחה הצפויה. מעל לכל, יש לתת חשיבות מרכזית לפרמטרים כמו שקיפות, אמינות, ושותפות אמיתית בנטילת הסיכונים (skin in the game).
הכותב הוא מנכ"ל משותף בקבוצת האחזקות Nathan Holdings