שוק הנדל"ן בארה"ב ברתיחה. ואיך זה קשור אליכם?

סוכנות התיווך האמריקאית Redfin בחרה לפני מספר שנים לייצר מדד מיוחד שמהווה ברומטר משלה למצב שוק הדיור האמריקאי. היא החליטה לסווג כל עסקה שבמהלכה מוכר הבית או המתווך שמייצג אותו, מקבל שתי הצעות מקבילות לפחות לרכישתו. מצב כזה הם מגדירים כמלחמת מחירים. ככל שמספר הבתים שיש עליהם לפחות שתי הצעות מרוכשים פוטנציאליים גבוה יותר, כך על פי המדד, שוק הנדל"ן נמצא בנקודה חמה יותר. על פי המדד הזה, 70% מכלל הבתים שמכרו הסוכנים של Redfin היו במצב של התמחרות בין שני קונים או יותר, שיעור גבוה יותר לעומת 67.1% בדצמבר 2021 ורק 60% בינואר 2021. הקונים של בתים פרטיים בארה"ב נחושים מאי פעם פשוט לרכוש בית ועל מציאת עסקאות מעולות הם כבר לא מדברים, פשוט כי הבתים והדירות נחטפים ומהר.

לצד זה, התפרסמו נתוני היקף התחלות הבנייה של בתים פרטיים בארה"ב. אלה זינקו ב-6.8% בחודש פברואר 2022 ורשמו עלייה של 22% בהשוואה לשנה המקבילה. עליית ההיצע עדיין לא מספיקה כדי להדביק את המחסור האדיר בבתים שחלקו נבע משיבושים ועצירת הבנייה במהלך הקורונה, כל זה בשעה שכספי הממשל האמריקאי עשו דרכם לאזרחים.

המחיר הממוצע של בית בארה"ב זינק ב-19% בשנת 2021, על פי נתוני המדד הלאומי S&P קייס שילר שעוקב אחר מחירי הדירות. אזורים כמו פניקס, אריזונה רשמו זינוק של 30%. האתר הגדול ביותר לאיתור בתים פרטיים בארה"ב, Zillow (ה"יד 2" של האמריקאים), צופה זינוק של 17% במחירים ב-2022 ועלייה דו ספרתית ב-2023. גם אם נניח שחלה טעות גדולה בהערכות, אז נראה כי צפויה לכל הפחות עלייה חד ספרתית השנה ובשנה הבאה. בתרחיש קיצוני של ממש, המחירים יעצרו לחלוטין.

אחת המגמות שהכי בולטת בעקבות המחסור בהיצע היא בנייה יזמית. אם בעבר יזמים היו בעולם השיפוץ וההשבחה, המגמה בשנה האחרונה היא ללכת לכיוון של בנייה יזמית, עקב המחסור הגדול של דירות למגורים ושטחי מסחר במרבית אזורי המטרופולין הבולטים. עקב כך הסיכון היזמי בבנייה ירד משמעותית. לכן יותר ויותר יזמים מחליטים לרכוש קרקעות המיועדות לבנייה ולקדם בהן בנייה רוויה. גם אם קצב עליית המחירים יאט, ואפילו ייעצר ב-2022 או 2023, עדיין התשואה על פרויקט יזמי במצב השוק הנוכחי, היא גבוהה מספיק כדי להצדיק את העלויות.

סוג הפרויקטים היזמיים המוכרים לציבור הישראלי, הם מתחמי מולטי פמילי. בעוד שמשקיעים מוסדיים ישראלים בדרך כלל בוחרים לרכוש מתחמים כשהם פועלים ומניבים תזרימי מזומנים, הקמת מתחמים ולאחר מכך תפעולם יכולה להניב במצב השוק כיום תמורה נכונה יותר במישור הסיכוי-סיכון.

עליית הריבית על המשכנתאות שהחלה בתחילת 2022 (בעקבות הצהרת הבנק המרכזי האמריקאי על העלאות ריבית בכדי לצמצם את האינפלציה), הובילה להתייקרות המשכנתאות. נראה, כי מאחר והאינפלציה בארה"ב הגיע לקצב שנתי של 7.9%, שיא של 40 שנה, לא יהיה מנוס מהמשך העלאות ריבית. אלה יביאו ככל הנראה להמשך העלייה בריבית המשכנתאות.

ההשלכה הצפויה של המהלך היא התייקרות המימון לרכישת דירות ועידוד רוכשים לשכור דירות במקום לרכוש. אחת ההשלכות של הצפי להתייקרות המימון היא שרבים מקדימים את תכניות הרכישה, כך שבתים המתפרסמים למכירה, נרכשים מהר מאוד וההיצע דל.

למרות כל התחזיות לעליות מחירים, נראה כי הכלל הראשון שמשקיעים צריכים להיאחז בו הוא לא לבנות על עליות מחירים, לפחות לא בטווח הקצר. משבר 2008 לימד אותנו שיעור בצניעות ובישר על 4 שנים רצופות שבהם המחירים ירדו. לכן, גם תקופות ממושכות של ירידות מחירים הגיעו לפתע, ללא כל התראה.

אחד הכללים הראשונים הוא טווח ההשקעה. כיום הטווח המקובל על ישראלים הוא 3-4 שנים, לעתים רחוקות יש מי שמשקיעים לטווחים של 7-8 שנים. כך הנחת המוצא צריכה להיות השקעה לטווח בינוני לפחות שתאפשר להימנע מתנודות קצרות טווח. השקעה בפרויקטים יזמיים קבוצתיים היא אחת האפשרויות להרוויח משוק הנדל"ן האמריקאי, כשאחת האפשרויות היא השתתפות בהשקעה בבנייה יזמית כשבסופה מכירה או השכרת הדירות.

העדפה נמוכה יותר היא דווקא לרכישת בתים פרטיים. רכישה של סינגל פמילי היא פחות נכונה למשקיעים מסיבות שונות שאותם גילו משקיעים בשנים האחרונות. זו אסטרטגיה שאולי השתלמה במונחים של עליית ערך, אבל הייתה חשופה לתנודתיות של עלויות אחזקה שונות. לעתים מרכיבים שונים באחזקת הבית הסתכמו בהוצאה משמעותית מאוד שפגעה בתשואה. לפיכך, הרוכשים הישראלים התבגרו והבינו שרכישת בית בארה"ב, אינה דומה לרכישת בית בישראל.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של מיאמי תל-אביב השקעות נדל"ן