כשמדברים על נדל"ן ו"השקעה מניבה", הראש שלנו הולך אוטומטית לנכסים פרטיים כמו דירות. ומה לגבי משרדים? אולי, בעקבות הנסיקה הקיצונית בעליית מחירי הדירות, זה צריך בכלל להיות הכיוון?
רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלי רימקס SUPREME מסביר: "אם מדובר בנכס ראשון של המשקיע, ההמלצה היא קודם כל לרכוש נכס פרטי, ובכך לנצל את הפטור ממס רכישה של דירה ראשונה שמחירה לא עולה על סכום של 1.8 מיליון שקל. כאשר מדובר בנכס שני, המס עומד על 8% מסכום העסקה לכל הפחות, סכום לא מבוטל. בנוסף, בדירה ראשונה יש פטור ממס שבח ובעת המכירה של הנכס אין צורך לשלם מס על הרווח, כל עוד המשקיע מחזיק בנכס תקופה של מינימום שנה וחצי, לעומת מס של 25% מהרווח אם זו לא דירה ראשונה".
"כאשר קונים נכס פרטי להשקעה הכוונה לרוב היא רכישה של דירה", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, "מדובר בהשקעה סולידית עם תשואה יחסית נמוכה שמסתכמת בין 3-2 אחוז תשואה לשנה. לאור מחירי הקרקע והמגורים הגבוהים יחסית בישראל מול השכירות והתשואה המתקבלת מהשכרה של נכס מסוג זה. כאשר, אנו מדברים על השקעות בנדל"ן מניב מסחרי, בין שזו השקעה ברכישה של חנות או ברכישה של נכס מניב כמו משרדים, רמת התשואה עולה ועומדת בממוצע על 8-5 אחוז בשנה . חשוב להבין כי התשואה משקפת תמיד את הסיכון מול הסיכוי. אמנם דירה היא נכס סולידי ושמרני יותר מול השקעה בנכס מניב כמו חנות או משרד, אבל גם התשואה בדירה בישראל היא נמוכה יותר מול האלטרנטיבה של השקעה בנכס מניב".
עלויות מימון משתנות
מתי כדאי להשקיע בנכס מסחרי? "אם בבעלות המשקיע נכס פרטי וברצונו להמשיך ולהשקיע נשאלת השאלה האם הוא שכיר או בעל חברה", אומר לנדסמן, "כאשר המשקיע הוא בעל חברה, באפשרותו לרכוש נכס מסחרי להשקעה על חשבון החברה, זאת במקום למשוך את הכסף של החברה בצורת דיבידנד או משכורת. זו אופציה מצוינת להשקיע את הכסף בנכס מסחרי. כאשר המשקיע שכיר וכבר יש לו נכס פרטי בבעלותו, על כל נכס מעל הנוסף, בין אם הוא פרטי או ציבורי, יש מס".
לנדסמן ממליץ לרכוש נכס מסחרי למשקיעים מרובי יכולת, או בעלי חברות, "כאשר הרכישה היא הוצאה מוכרת שמקלה על המסים וגם עושה שימוש בכסף של החברה לצורך השקעה. שוק המשרדים יותר מורכב, זהו שוק שמי שאינו מתמצא בו בקלות יכול להיקלע להפסדים. במסחרי אין את הפטורים שיש בשוק הפרטי, הארנונה גבוהה לעתים גם פי 3 מהשוק הפרטי וגם דמי הניהול של הבניין מאוד גבוהים".
המלצתו היא להיכנס לשוק המסחרי כאשר למשקיע יש היכרות מעמיקה ולאחר בדיקה יסודית. "בשוק המסחרי יש הרבה מקום לטעויות. יש אנשים שרכשו משרדים, וכרגע בגלל הצפה של משרדים הם לא מצליחים להשכיר אותם. אמנם חלק מהרשויות נתנו פטור של חצי שנה מהארנונה לבעל המשרד, ועדיין, יש להבין כי דמי הניהול והארנונה יכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. כאשר הנכס לא מושכר, המשמעות היא הפסד מאוד גדול".
"יש לשים לב גם לעלויות המימון המשתנות בין שתי האלטרנטיביות האמורות ולקחת גם אותו בחשבון בבואכם לקבל את ההחלטה לגבי סוג ההשקעה שברצונכם לבצע", מציין שמול, "המימון בעסקה מסוג השקעה בדירה נעשה באמצעות משכנתא שבה הריביות נמוכות יותר, מול השקעה בנכס מניב שבה הריביות לרוב גבוהות יותר ומתבצעות באמצעות הלוואה מסחרית מעט יקרה יותר.
"השכרה לתקופות מאוד ארוכות"
אז מה היתרון של רכישת משרדים? "נכון שבמשרד יש עלויות אחזקה שלא תמיד חושבים עליהן ברכישה הראשונית", אומר אדריכל אייל אפל, "ואם נתקעים ואין שוכר, הבעלים צריכים לשלם את העלויות הללו והן גבוהות במיוחד. המשרדים בהחלט יותר מסוכנים. מצד שני, בדרך כלל שוכרי המשרדים, משכירים אותם לתקופות מאוד ארוכות".
אפל סבור כי שכירות למגורים כרגע היא השקעה בטוחה יותר. זאת, מאחר ויש מחסור אדיר בנכסים כאלו והמחירים עולים. יותר מכך, לדבריו "אין בעיה למצוא שוכרים למגורים, וכמעט כל מחיר שמציע בעל הנכס מתקבל. לכן למשקיע הקטן יותר בטוח לרכוש דירה להשקעה ולהשכיר אותה מאשר לפנות לשוק המשרדים. יש פחות עלויות נסתרות וזהו שוק פחות מסוכן. מגורים היום הם מניה בטוחה וסולידית. משרדים מהווים סחורה שקשה למכור ובל נשכח את הטבות המס והפטורים על מגורים".
"יש יתרונות וחסרונות לכל אחת מההשקעות, והיא מתאימה לעיתים לסוגים שונים של אנשים אוהבי סיכון, מול אלו שאינם מעוניינים לקחת סיכון", מסכם שמול, "השאלה היא גם מהו השלב שבו נמצא המשקיע. לעיתים, בשלבים הראשונים בחייו, אדם משקיע בנכסים סולידיים יותר כמו דירה ועם הסרת הפחדים והחששות, כאשר יש ביטחון בהשקעות, אפשר להיכנס לתחום ההשקעות, שיש בו מצד אחד רמת סיכון ומצד שני תשואה גבוהה יותר ולכן הוא עובר להשקעות בנכסים מניבים. אני תמיד מציע לאנשים לגוון את ההשקעות שלהם ולא לשים אל כל הביצים בסל אחד, זה נכון ובריא יותר לניהול נכון של השקעות לאורך זמן".