בשנים האחרונות עברו המרתפים בבתים פרטיים רבים מהפכה של ממש. מחללים חשוכים, ששימשו בעיקר כמחסנים וכאזור תפעול של מערכות מים, חשמל ומיזוג, הם הופכים אט אט לחלל עתיר פונקציות ומשמשים כחלק אינטגרלי ומהותי מהבית. ככל שערך הנדל"ן הולך ועולה, המרתפים הם דרך אופטימלית לניצול המטראז' הנתון. אותו חלל יקר ערך משמש כיום למטרות מגורים, פנאי ואירוח משפחתי.
משבר הדיור דחף
"נושא המרתפים הפך בשנים האחרונות לאחת מההשקעות הכי טובות בנדל"ן בישראל", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, "משבר הדיור והכמות הנמוכה של התחלות הבנייה, לצד עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן ב-15 שנים האחרונות, הביאו לפריחה נדל"נית משמעותית בכל נושא המרתפים. מדובר בפתרון לקהל רחב של מבקשי שכירויות שלא יכולים לשכור דירה גבוה לאור העלויות הגבהות של דמי השכירות, ולכן הם מעוניינים לשכור יחידת דיור במרתף כיוון שהעלות של השכרת נכס מסוג זה היא נמוכה יותר. קהל המטרה של היחידות האלו הם בעיקר זוגות צעירים בתחילת דרכם, סטודנטים המבקשים לשכור יחידות דיור בקרבת המוסד האקדמי, גרושים וגרושות המבקשים לגור בקרבת הילדים הקטנים, ואוכלוסייה של אנשים הגרים בגפם".
יישום המרתף כולל אלמנטים פרוצדוראליים רבים, הכנות קונסטרוקטיביות ובחינה מעמיקה של הקרקע והאזור, ועדיין, אלה שיכולים להרשות זאת לעצמם לא מוותרים על התענוג תוך מחשבה לטווח הרחוק. האדריכלית נירית פרנקל אומרת: "עלות מ"ר אחד של מעטפת המרתף סובב סביב ה-6000 שקל, העלות למ"ר עד גמרים היא 12,000 שקל, כך שמדובר בהליך לא זול, אך כאמור משתלם נדל"נית. ישנן שתי שיטות בנייה מרכזיות של מרתפים - האחת, קומה שלמה מתחת לאדמה ללא פתחי אוורור ואור טבעיים, מה שמצריך שילוב של מערכות תאורה, מיזוג וסירקולציית אוויר מתקדמות. אופציה שניה היא תכנון מרתף בעל חצרות אנגליות המשמשות ליצירת פתחי אוורור ואור טבעי מובנים".
פרנקל מסבירה כיצד מתבצעת הפעולה ההנדסית: "תכנון וביצוע חצר אנגלית כוללים הנמכת הקרקע, חפירת שקע בקרקע, יצירת מרווח ופתיחת חלון לקומת הקרקע, שעל פי תקן חייב להיות מוגן בסורג מתכת. המטרה המרכזית של החצר היא להכניס אור ואוויר לחדרים שנמצאים מתחת למפלס הקרקע, ובחלק מהמקרים הפתח משמש גם כפתח יציאה נוסף מקומת המרתף. אם המרווח בין הקרקע למבנה גדול דיו, הוא יכול לשמש גם דלת ולא רק חלון. בצורה זאת פותחים מעבר נוסף לחצר הבית, מעין דלת אחורית, דבר שמעלה את ערכו של הבית. אותה חצר אנגלית דורשת אטימה מוחלטת ומערכות ניקוז בגלל קרבתה לאדמה והמפלס הנמוך. העבודה עליה צריכה להיות קפדנית ומקצועית ביותר תוך שימוש בחומרי איטום איכותיים, כך תעמוד בפני פגעי גשם ורטיבות".
האם בכלל מותר לכם להשכיר את המרתף?
"כיום אנו רואים כי רוכשי בתים פרטיים רבים מעדיפים מראש לקנות בית עם מרתף כדי ליהנות מהכנסה שוטפת קבועה לצד המגורים עבור עצמם ביחידות העליונות", מציין שמול, "הרבה פעמים ברגע שהילדים עוזבים את הבית, המרתף אשר שימש עבורם כחדר משחקים או לחלופין ליחידת דיור לילד מתבגר, הופכת ליחידה המושכרת וכך המשכירים נהנים מהכנסה פאסיבית חודשית קבועה".
שמול אומר כי לרוב כדי ליצור יחידת דיור בעלת כל האבזור הנדרש למגורים, בעלי הנכס משקיעים בממוצע בין 150-50 אלף שקלים בעיקר ביחידות מיזוג, ריצוף /פרקט/ שירותים, מקלחת, תאורה, חשמל, תקשורת וטלוויזיה ובמקרים שניתן מבצעים גם בנייה קלה לצורך חלוקה פנימית של המרתף ליחידת שינה סלון חדר אמבטיה ומטבחון . "שכר הדירה הממוצע מוערך ב-4,500-1,500 שקלים וזאת על פי המיקום הגיאוגרפי וגודלו של המרתף. עלות זו כוללת את תשלומי התחזוקה כמו מים, חשמל, ארנונה ותקשורת. באזור המרכז ובאזורי הביקוש אפשר לראות יחידות כאלו עם כניסה חיצונית במדרגות מחוץ לבית, יחידות מושקעות מושכרות בטווחי מחירים גבוהים יותר של 5,000-4,000 שקל בחודש".
אבל האם בכלל מותר לכם להשכיר את המרתף? "יש לחלק את התשובה לשניים", מסביר שניר, "אם המרתף מוגדר בצורה חוקית בהיתר הבנייה, והאם יש אישור לשימוש לטובת מגורים ולא למטרה אחרת וכן את כמות יחידות הדיור בהיתר. כיום קיימת הוראת שעה המאפשרת פיצול של בתים צמודי קרקע, הכשרת הפיצול דורשת היתר בנייה, וכן תשלום של היטל השבחה מופחת עבור הפיצול. לגבי נושא שכר הדירה, חובה לדווח על כל הכנסה אם ערכו של שכר הדירה הוא מעל 5,070 שקל בכל חודש. רק לאחרונה, עם אישור התקציב, הוסר הסעיף בחוק ההסדרים, שבו משרד האוצר דרש על דיווח של הכנסה של כל בעל נכס מדיור להשכרה גם מתחת ל 5,070 שקל.
שמול מציין כי שימוש נוסף במרתפים נעשה לטובת השכרה למשרדים קטנים, קליניקות פרטיות, סטודיו ועוד. ושוב, נשאלת השאלה האם הדבר חוקי ומותר בהיתר הבנייה ויש להביא בחשבון התנגדות של תושבים שכנים שעלולים להרגיש מטרד מהשכרה של יחידה מסוג זה לשימוש מסחרי, כניסה של רכבים רבים לשכונה, ושינוי אופי המגורים לאור עיסוקו של השוכר .
פרנקל מסכמת: "אם אתם עומדים לפני בנייה ועל פניו נדמה לכם כי בשלב זה אינכם זקוקים למרתף, עדיין שווה לבחון את האופציה. חפירת מרתף בשלב מאוחר יותר היא סבוכה במיוחד עד בלתי אפשרית, כך שגם אם החלטתם לוותר על בניית מרתף בשלב בניית הבית, מומלץ להשקיע בהכנת המעטפת בלבד. בעוד כמה שנים, כאשר תחליטו משיקולים אלו או אחרים לבנות את המרתף - תוכלו לעשות זאת ולהשלים את המשימה".
איך הופכים מרתף לא מנוצל למקור מניב?
1. הקפידו להגדיר את שימושי המרתף תוך חשיבה לטווח הארוך ונסו ליצור חלוקה כמה שיותר אוורירית מקירות פריקים. יתכן מאוד שבעתיד תרצו לשנות את המבנה הפנימי בהתאם לצרכים המשתנים.
2. חשוב למקם את המרתף בצד דרום כדי שיקבל כמה שיורת אור, ואת הכניסה אליו כמה שיותר קרוב לכניסה למגרש כדי שתוכלו לייצר כניסה חיצונית אינטימית ומצנעת, מבלי שהנכנסים יצטרכו לחלוף על פני כל הבית שלכם.
3. גם אם בשלב הראשון לא ישמש לשינה עדיף שהפתחים יהיו עד הרצפה, שהמרתף ישב גבוה ככל האפשר וכך גם הפתחים.
4. חישבו על המרתף כאזור אידיאלי למימוש פונקציות שדורשות בידוד ופרטיות. כך למשל איזור בילוי לילדים, כאולם קולנוע ביתי בו ניתן להשתמש במקביל לסלון בקומה העליונה מבלי חשש של יצירת אי נוחות או רעש.