מדד תשומות הבניה הוא חלק חשוב ונכבד בתשלום על דירה בישראל, אך רובנו כמעט ולא מכירים אותו. כאשר קונים דירה מקבלן והעסקה נפרסת לתשלומים, החלק שלא שולם במעמד הרכישה מוצמד באופן אוטומטי ל"מדד תשומות הבניה" - מדד המשקף את השינויים בעלויות הבניה של דירות מגורים בישראל. שיטה זו, בעצם, מעלה את מחירי הדירות החדשות שנקנות מקבלן אל מעבר לסכום המקורי שנקבע במשא ומתן ובחוזה המכירה, לפעמים ללא כל עליית מחירים שמצדיקה זאת.
תחילה נפרט מה אומר המדד הזה, בעצם. "מדד תשומות הבנייה 'אחראי' לעלייה של למעלה מ-50 אחוז מהעלאת מחירי הדיור בשנה החולפת", מסביר ניר שמול , מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, "המדד השלים עלייה בשיעור של 5.8 אחוזים בשנה החולפת, מתוך עלייה ממוצעת של 11.3 אחוזים, במחירי הנדל"ן בישראל. מדובר בקצב עליית המדד הגבוה ביותר בעשור האחרון בישראל. העלייה משפיעה על שוק הנדל"ן בצורה דרמטית יותר מכפי שאנו מעריכים. מכיוון שהתייקרות המדד אינה משפיעה במישרין רק על רוכשי הדירות החדשות, שמחירי הדירות שרכשו צמודים למדד, אלא גם על יתר רוכשי הדירות בישראל, מכיוון שההתייקרות של הדירות החדשות 'מושכת' בעקיפין גם את מחירי דירות יד השנייה בהתאמה".
בישראל מרבית רוכשי הדירות החדשות עושים זאת "על הנייר", ולכן הם ממתינים בממוצע בין 4-3 שנים עד לקבלת הדירה וחשופים בתקופה זו לעליית מדד תשומות הבנייה שאליו הם מוצמדים. מדובר בתקופה ארוכה מאוד, ובזמן זה מחיר הדירה עלול לעלות במאות אלפי שקלים, אם חלק משמעותי ממחיר הדירה עדיין לא שולם. "ישראלים רבים מתפתים להצעות של 20 אחוז בחוזה והיתרה 80 אחוז לפני האכלוס", אומר שמול, "במצב כזה החשיפה היא גדולה מאוד והפער בתשלום הסופי על הדירה ללקוח עלול להיות עצום מול חוזה הרכישה המקורי".
מעגל אימה סיבובי
הצעת החוק שעברה לאחרונה את ועדת השרים לחקיקה מאשרת, בעצם, לבודד את מחיר הקרקע ממדד תשומות הבניה, ולאפשר לדיירים להחליט אם להצמיד את מחיר הדירה שלהם למדד או לתשומות הבניה, ללא עלות הקרקע.
אדריכל אייל אפל מסביר: "הוצאת רכיב הקרקע בעייתית, מכיוון שהשיטה בארץ עובדת כך שהמדינה מוכרת לקבלן את הקרקע, הוא מחזיק בקרקע ותוך כדי ההחזקה בה הוא צריך להוציא אישורי בניה. הוצאת אישורי בניה היא תהליך שלוקח זמן. בנוסף, יוצא מכך שמהרגע שבו הקבלן קונה את המגרש, למשל, דרך המנהל ועד שהוא מוסר את הדירות ומקבל את הכסף עוברות חמש או שש שנים. בשנים האלו הקבלן שילם על המגרש, לקח משכנתא או השקיע כסף משלו. זה כסף שמבחינתו שוכב ולכן נגרמים לו הפסדים אם לא מצמידים את הרכיב למדד. אנחנו פשוט נגיע למצב מצב שבו קבלנים לא ימכרו דירות על הנייר. רכיב הקרקע עולה 10 אחוז בשנה והוא מאוד משמעותי במחיר הדירה. הקבלנים יגלגלו את הריבית על מחיר הדירה מלכתחילה, כי הם משלמים על זה, או שהם ימכרו את הדירות רק בשלב מאוחר במחיר יותר גבוה".
אפל מסביר גם על המרכיב השני של המדד - עלות הסחורות. "על כך אין לנו שליטה, ישראל היא מדינה שמושתת על יבוא ובכל העולם יש התייקרות סחורות, לכן גם אנחנו נפגעים. גם כאן המדינה יכולה לבדוק את עצמה ולבדוק את עניין המיסים המוגזמים על ייבוא. בסך הכול מדובר על מוצר צריכה בסיסי, דירה היא לא מותרות. המדינה צריכה להקל במסים על יבוא חומרי בניין, זה גורם לחלום הדירה להתרחק ומעמיק את המשבר".
"חשוב להדגיש כי גם הקבלנים מושפעים כמובן מההתייקרויות האלו וגם הם פועלים בשיטת Back to Back עם הספקים שלהם", מוסיף שמול, "כאשר מדד תשומות הבנייה מתייקר, גם העלויות שלהם מתייקרות בהתאמה כי הם רוכשים את החומרים הנדרשים להם בכמויות גדולות כמו ברזל, מלט, בטון ושאר מוצרי הבנייה מספקים ומיבואנים של חומרים אלו שגם להם העלות של הסחורה התייקרה. בשל מצב זה, כולם נפגעים מכך וזהו מעגל סיבובי שמשפיע הן על היצרן בקצה האחד והן על רוכש הדירה בקצה השני".
"הרשויות המקומיות צריכות לקבל החלטות"
ובינתיים, בשטח ישנם פרויקטים ציבוריים שתוקצבו כבר בשנים קודמות, ועם עליית המחירים ישנה פגיעה וחוסר יכולת להשלים אותם. עוגת התקציב צריכה להתחלק מחדש ויש צורך להחליט מה יישאר ומה לא. האדריכל מידד גנדלר, שותף בv5" אדריכלים", אומר: "עלויות הבניה עלו בצורה קיצונית בשנתיים וחצי האחרונות בגלל מלחמת הסחר בין ארה"ב וסין, ונרשמה עלייה חדה בעלויות התובלה הימית. זה משפיע בצורה גדולה על עלויות הברזל והמערכות האלקטרומכניות (מז"א, חשמל, אינסטלציה). פרויקטים שתומחרו ותוקצבו בשנת 2018-2019 ושוריין להם תקציב, ניצבים עכשיו בזמן יציאה לביצוע מול בעיה חמורה של מחסור בתקציב בגלל חוסר היציבות והעליה הבלתי פוסקת במחירים. הדבר כמובן נכון גם לפרויקטים שהתחילו בשנת 2020 ועד עכשיו.
"הרשויות המקומיות צריכות לקבל החלטות, האם להשקיע כסף נוסף בפרויקטים או לבטל אותם לגמרי, מה שבסופו של דבר פוגע באזרח שמחכה לשירותים האלו. פיתרון נוסף הוא להשאיר את הפרויקט ברמת מעטפת ולהשלים רק חלק ממנו, והשאר בהמשך כשיגיע תקציב. אפשרות אחרת היא לחלק לעבודות קטנות יותר שלא מצריכות לוגיסטיקה מאוד מסובכת".
אז מה הפיתרון?
אפל מסביר: "הקבלנים לא יקנו את הקרקע מהמדינה, המדינה תמכור את הקרקע ישירות לדיירים. הקבלנים הם עוד 'יד' כמו בעולם הרכב. צריך לסגור את הפער הזה, כדי שכולם ירוויחו. זה תהליך שהיה מוכר פה מאוד בארץ, כאשר הציבור קנה דירות מהמנהל, משלמים ישירות למדינה והקבל היה בונה. היום המדינה רוצה להיפטר מהקרקעות ובסוף אנחנו משלמים על זה".
שמול דווקא מעביר את השליטה בעניין לרוכשים. "אחת העצות הטובות שאפשר לתת לציבור הקונים בימים אלו היא לא להתפתות לעסקאות של 20 אחוז בחוזה ו-80 אחוז לפני האכלוס, מכיוון שבתקופות של עליות חדות במדד, כפי שאנו חווים בשנה החולפת, ההפרשים עלולים במקרה הטוב להגיע לעשרות אלפי שקלים ובמקרה הקשה יותר למאות אלפי שקלים עד לתקופת האכלוס. לכן, העצה שלי היא לשלם את התשלומים לחברה הקבלנית על פי התקדמות הבנייה, כלומר פריסה רבעונית או חציונית, דבר שמקטין את החשיפה על כל תשלום שכבר שולם, שהרי החשיפה היא רק על התשלומים שלא שולמו.
"עצה נוספת היא לרכוש דירה ולקחת במקביל הלוואת גישור על הנכס שקיים ברשותנו (אם קיים). כיום על נכס קיים אפשר לקבל לפי הוראות בנק ישראל הלוואת גישור בשווי של 50 אחוז מערכו של הנכס הקיים למשפר דיור, וזאת לטובת רכישה של דירה חדשה. במקרה כזה הרוכש משלם 20 אחוז הון עצמי בחוזה ו-50 אחוז הלוואת גישור בחוזה, ורק היתרה בשיעור 30 אחוז חשופה למדד תשומות הבנייה. בדרך זו החשיפה בפועל מוגבלת לחלק קטן יחסית ממחיר הדירה שלא שולם. כך, אפשר גם ליהנות עדיין מהלוואות בריביות נמוכות יחסית ולנסות לקבע ריבית קבועה נמוכה, תוך מיקוח עם הבנק המלווה, כי במקרה של אינפלציה עולמית הבנקים המרכזיים בעולם יעלו את הריבית וכתוצאה מכך ההלוואות יתייקרו בכלל זה המשכנתאות והלוואות הגישור".