אם יש בכלכלה הישראלית ענף אחד בולט לו חייבים בעלי המשרדים הכרת תודה על ההתאוששות ממהלך תקופת הקורונה, זהו ענף ההייטק הישראלי. הענף שבר ב-2021 כל שיא אפשרי מבחינת צמיחה כאשר חברות ההייטק הישראליות גייסו על פי פרסומים - 25.6 מיליארד דולר ב-773 עסקאות, 146% יותר מהסכום שגויס בשנה שעברה.
משמעותם המיידית של גיוסי ההון היא הרחבת פעילות וגיוס עובדים, ואלה זקוקים לשטחים נוספים והרבה. לא רק עבור עמדת מחשב אלא גם עבור סביבת העבודה שענף ההייטק הישראלי צריך. התרחבות זו הביאה לכך שחברות הייטק תופסות היום מחצית משטחי המשרדים בתל אביב. ההייטקיסטים אוהבים אותה ומרבית הטאלנטים וחברות קטנות כגדולות, הרגישו עד כה שרוטשילד ושרונה הן הלב של ענף ההייטק הישראלי. עם תקציבים כמעט בלתי מוגבלים, הם יכולים להישאר בסביבה זו גם אם מדובר בשכירות שזינקה ברבעון האחרון עד ל-200 שקל למ"ר במקומות הכי מבוקשים בעיר.
מצד שני, כיום כמעט ולא נותרו שטחים להשכרה בתל אביב ובמידה ובשנתיים הקרובות תמשיך התעשייה המובילה במשק לגדול כפי שקרה בשנתיים האחרונות, לחברות ההייטק לא תהיה ברירה והן תתחלנה לצאת מהעיר, לא משנה כמה עמוק הכיס שלהן.
דילמת הצמיחה
המצב בתל אביב לא עומד להשתפר בשלוש השנים הקרובות שכן עד 2025 אמורה להסתיים בנייתו של מגדל משרדים משמעותי אחד, כאשר גם במגדל זה כבר שווקו והשכירו את מרבית השטחים. בשל כך, מהר מאוד ימצאו עצמן חברות צומחות בפני סיטואציה שמחייבת אותן לצאת מהעיר או להשאיר את העובדים בבית - וזה כמו שכבר לא מעט מנהלים בחברות ההייטק הודו, פוגע לטווח הארוך ביצרנות ובתפוקות של העובדים.
אם כן, תעשיית ההייטק כבר מרימה את עיניה לערים הסמוכות לתל אביב ומתחילה לחפש את האלטרנטיבות הכי קרובות, אולי כדי לתת לטאלנטים את האפשרות הכי קרובה ל"ברקפסט" ברוטשילד. ערים כמו רמת גן, אזור הבורסה, ואזור התעסוקה של בני ברק - ה-BBC וכן גבעתיים, צפויות להערכתי להיות הראשונות שייהנו מהזליגה של חברות ההייטק לכיוונן, בעיקר בזכות היתרון הבולט שיש למתחמי התעסוקה שלהן על פני מקומות כמו הרצליה, פתח תקווה או ראשון לציון.
דוגמאות בולטות לכך שכבר ראינו שקרו בחודשים האחרונים הן סימילאר ווב שחתמה על עסקת ענק להשכרת בית פלאפון בגבעתיים (מעל 17,000 מ"ר לפי 1.4 מיליון שקל לחודש על פי פרסומים) ועוזבת את מגדל שרונה בתל אביב או חברות הייטק בולטות כמו VIBER שעברה לבני ברק. ראשית, אילו אזורים שקרובים "תפיסתית" לתל אביב הרבה יותר מאזורי התעסוקה המתחרים ושנית, הם בעלי נגישות מקסימלית - על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה שתחל לפעול בעוד כשנה, סמוך לנתיבי איילון וסמוך לרכבת ישראל. את אזור הבורסה הסיטואציה כבר הכתה בכל הכוח ובחודשים האחרונים אנו עדים לעליות מחירים גבוהות של כ-50 אחוזים, בעיקר במגדלים החדשים יותר. העסקאות במגדל one בבורסה בו נותרו כ-10,000 מ"ר פנויים בלבד מתחילות היום ב-130 ₪ למ"ר מעטפת, כשב-2021 שהחלו לשווקו המחיר עמד על 80 ₪ למ"ר מעטפת.
בונים על הקו האדום
המתחם השני הוא כאמור ה-BBC שמציע כיום רבע מיליון מ"ר של משרדים חדשים ומודרניים הנמצאים בשלבי בניה מתקדמים. המתחם גובל מצפון בציר אבא הלל / ששת הימים / אם המושבות וקניון איילון ומצד דרום ברחוב ז'בוטינסקי שבו יעבור הקו האדום של הרכבת הקלה.
יתרונו הבולט של ה-BBC הוא בשילוב בין תעריפי דמי שכירות נמוכים ביחס לעיר תל אביב, יחד עם הנגישות המהירה למרכז תל אביב ולתחנות רכבת ישראל באמצעות הקו האדום של הרכבת הקלה המיועד להתחיל לעבוד כבר בסוף שנת 2022 ביחד עם אכלוסם של מרבית הפרויקטים הנמצאים היום בבניה. המגמה הזו כאמור צפויה להשפיע גם על מחירי העסקאות מחוץ לתל אביב שעשויות לעלות בשנה הקרובה ברמות של 10-15 אחוזים בעיקר סמוך לתוואי הרכבת הקלה.
אמיר אילן הנו מנכ"ל ובעלים של חברת די.אן.איי ניהול ושיווק, המתמחה בשיווק והשכרת פרויקטים למשרדים והייטק עבור חברות נדל"ן מובילות.