בית המשפט המחוזי בתל-אביב הורה לאחרונה לבעלי דירה בתל-אביב למכור אותה לשלושה רוכשים (זוג ואם האישה), אף שכלל לא נחתם הסכם בין הצדדים. השופט יונה אטדגי קבע כי אחרי שהוחלפו מיילים שבהם הסכימו מפורשות לתנאי העסקה שכוללים את התמורה, הסדרי התשלומים ומועד המסירה, לא נדרש כל מו"מ ממשי לשם הוצאת העסקה אל הפועל, ומאחר שלא היתה כל מחלוקת מהותית נוספת בין הצדדים, המוכרים מחויבים לעסקה.
מדובר בתביעה שבה זוג עולים, בעלי דירת מגורים בתל אביב ("הנתבעים"), פרסמו בשנת 2018 באמצעות משרד תיווך את דירתם למכירה. הרוכשים ("התובעים"), פנו באמצעות עו"ד אל המתווכים בהצעה כתובה לרכישת הדירה במחיר של 3,800,000 שקל. הנתבעים דחו הצעה זו, בנימוק שהמחיר המוצע בה נמוך לטעמם והצדדים המשיכו לנהל משא ומתן באמצעות המתווכת, אשר הוביל להצעה מתוקנת מצד התובעים, לרכישת הדירה במחיר של 4,050,000 שקלים, תוך פירוט תנאי התשלום ומועד המסירה. עוד באותו יום השיבו הנתבעים בהודעת דוא"ל שהם מאשרים את הסכמתם למכירה בתנאים שהוצעו, ואף מינו עו"ד שתפעל בשמם לשם ניסוח הסכם המכר.
בנוסף, בסמוך אף נשלחה טיוטת הסכם מכר המכילה את פרטי ההצעה כפי שהוסכמו, הוחלפו בין עוה"ד פרטיהם המדויקים של הצדדים והתקבלו אצל באי כוח התובעים העתק תעודות מזהות ואישור זכויות חלקי מהחברה המשכנת, שם התנהלו באותה עת רישומי הזכויות של הדירות בבניין. משהתברר כי הזכויות בדירה עדיין לא נרשמו על שם הנתבעים, ביקש בא כוח התובעים להוסיף את התחייבות הנתבעים להעברת הזכויות על שמם, כתנאי מקדמי לשחרור הכספים מהנאמנות, כאשר באי כוח הצדדים הסכימו כי הם אינם רואים בהיעדר הרישום כאמור "מכשול להתקדמות במו"מ" והסכימו לפנות במשותף לחברה המשכנת לשם הסדרת הדרוש.
אלא שהימים נקפו, בינתיים נרשמו זכויותיהם של הנתבעים בדירה, אך הצדדים לא התכנסו לחתימה. התכתובת בין באי כוח הצדדים הפכה צורמת ובאי כוח התובעים הודיע כי לעמדת התובעים, "החוזה כבר נכרת באמצעות המיילים". בתגובה, הודיעה באת כוח הנתבעים, כי מרשה מאושפז ולכן אין באפשרותו למכור את הדירה וכי קשה לתקשר עימו, וביקשה להבהיר, למען הסדר הטוב, כי הם לא התקדמו במו"מ המשפטי בנוגע להסכם. משסברו התובעים כי הנתבעים חזרו בהם מכוונתם למכור את הדירה ובחרו להתגורר בה, הם הגישו תביעה המבקשת לאכוף על הנתבעים למכור להם את הדירה, וכן הם מבקשים לחייב אותם בפיצויים מוסכמים, בשיעור 10% מהתמורה, כלומר בסכום של 405,000 שקל.
לאחר שבית המשפט בחן את מכלול הראיות, הוא מצא כי נכרת חוזה בין הצדדים למכירת דירת הנתבעים לתובעים במחיר של 4,050,000 שקל, ולכן קבע כי יש להיעתר לסעד של אכיפת החוזה, כלומר מכירת הדירה לתובעים. יאת הסעד הכספי לתשלום פיצויים מוסכמים דחה בית המשפט בנימוק שלא היתה הסכמה ביחס לפיצויים מוסכמים, ודאי שלא ביחס לשיעורם.
למעשה, בית המשפט השתכנע כי היסודות העיקריים הנדרשים לשם קשירת הסכם מחייב נכללו בהתכתבות שהכילה את ההצעה והקיבול ובהם: זיהוי הדירה, זהות הצדדים, התמורה, תנאי התשלום ומועד מסירת החזקה.
עורכת הדין חן דסטגור, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ, מסבירה: "קיימת הנחה על פיה זיכרון דברים לא ייחשב כחוזה, ורק חתימת הצדדים על חוזה ייחשב חוזה מחייב, אך כקבוע בפסק הדין. זו אינה ההלכה, וכיום גם זיכרון דברים או כל מסמך מוקדם אחר עשוי לחייב חוזית את הצדדים, אם הוכחו היסודות הנדרשים לשם יצירת חוזה. פסה"ד מחדד את החשיבות מבחינת מוכרים לנהוג משנה זהירות בכל הנוגע לתשדורת המועברת לצד השני, במיוחד במצב שבו כבר הוסכמו תנאים עיקריים (תמורה, לוח תשלומים ומועד מסירה), ולפרט ביתר שאת במסגרת ההתכתבות המתקיימת בין הצדדים ובאי כוחם, את הסתייגותם מתנאים אשר טרם סוכמו ומהותיים עבורם (כל מוכר ועקרונותיו - אך כדוגמת האחריות למצב הדירה, הכספים שיופקדו להבטחת אישורי מיסים ועוד). זאת, על מנת להימנע מקביעה לפיה נוצר בין הצדדים חוזה מחייב. בשורה התחתונה עליה על מסלול למכירת נכס בבעלותכם, צריכה להיעשות לאחר בשלות ובהתקיים התנאים מבחינתכם, על מנת שלא תחויבו במכירת הדירה, אף אם התחרטתם".