וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

סגר אאוט: מגדלי המשרדים פותחים את השערים וקוראים לציבור להגיע

וואלה! נדל"ן

עודכן לאחרונה: 30.1.2022 / 11:00

אם בעבר מגדלי משרדים קיבלו ביקורת על כך שלא איפשרו לציבור לעשות שימוש בשטחים הציבוריים, כיום המגמה התחלפה והתכנון נועד לקרוא לציבור לעבור במתחם ולהשתמש בשטח הפתוח. וואלה! נדל"ן סקר שלושה פרויקטים חדשים אשר שמים דגש על השטח הציבורי והמעבר בו

הבניה המאסיבית של בנייני משרדים באזור המרכז השרון והשפלה זוכה להרבה ביקורת ציבורית על כך שמגדלי המשרדים והפרויקטים לתעסוקה מנותקים מהרחוב והציבור יוצא נפסד. ועדות התכנון נתפסות כמי שהעניקו זכויות בניה רבות ליזם אך לא ראו את טובת הציבור ואת הקשר של הפרויקט לחתך הרחוב. מה מקובל בעולם? ומה חדש בישראל בנושא?

לפני מספר שנים נשמעה בקורת ציבורית גדולה על כך שעיריית תל אביב "העלימה" מהציבור מידע לפיו לובי מלון ובניין רוטשילד 22 מיועד לטובת הציבור שיכול להיכנס פנימה, ליהנות מהמרחב הממוזג, לשבת לעבוד וכו'. הביקורת הציבורית הביאה לכך שהטעות לא חזרה על עצמה ואישורו של פרויקט הנדל"ן ברוטשילד 10 ו-12 הסמוכים, כולל כבר התניה ליזם לשימור כל המבנים הוותיקים ופתיחתם לציבור הרחב.

"פעם חשבו שלפתוח שטחים לציבור משמעותו לוותר על קרקע, אבל היום יודעים שזה כבר לא נכון", אומרים האדריכלים ערן לשם וערן שקד, בעלי משרד CityBee אדריכלים. לדבריהם "היום כולם מבינים שאנחנו רוצים לראות חיים בתוך מתחם. כשיש תנועת אנשים במתחם, זה מייצר מתחם יותר תוסס ופעיל. אנשים לא אוהבים להיות סגורים ומבודדים אלא לראות את החיים שמתנהלים במקום שהם גרים ועובדים בו. זה מייצר בנוסף תחושת ביטחון לדיירי המתחם. גם היזמים היום מבינים שזה לא "על חשבונם" אלא הפוך, זה מייצר יתרון בדמות עירוניות חיה תוססת, ולא חיסרון. במתחמים שיש בהם גם צד מסחרי כמובן שמעבר של אנשים הוא משמעותי וחשוב".

שקד ולשם מספרים כי "בפרויקט יונייטד שרונה שאנו מתכננים שטח המגרש הנו 9 דונם, והבינוי נעשה על כ-4 דונם מתוכו. כל שאר השטח הוא פרטי אבל עם זיקת הנאה לציבור והוא יישאר פתוח לציבור. עיריית תל אביב תהיה זו שתתחזק אותו אפילו שהוא בתוך מגרש פרטי. העירייה הכניסה את זה כתנאי לקבלת היתר במגרש. אנחנו לא רוצים לגדר את עצמנו יותר אלא לייצר פרויקטים שהם חלק מהמרחב".

שטחי חוץ. וויפוינט,
שטחי חוץ פרויקט מילנייה/וויפוינט

האתגר: להפוך את מגדלי המשרדים לנגישים

גם בתחום המגורים ניכר שינוי ומחשבה על השטחים הציבוריים. לדברי שקד ולשם, "דוגמה מעניינת אפשר לראות ברמת אביב, שם תוכנית המדיניות לשכונה קובעת שאסור לגדר ולחסום מעבר בין מגרשים. אין דירות גן אלא דירות קרקע עם שטח מרוצף של כ-12 מ"ר ואי אפשר לנכס את השטח שסביב הבניין לגינות פרטיות כפי שמקובל במקומות אחרים. התוצאה היא היווצרות של שטחים ציבוריים ירוקים ויפים, והקישוריות וההליכתיות מקבלות חיזוק משמעותי. העירייה הבינה שהמרחבים שבין הבניינים הם אמנם שטחים פרטיים אבל חייבים להיות בעלי שימוש ציבורי".

אדריכל מושיק בן דור ממשרד כנען שנהב אדריכלים מציין כי "אחד האתגרים שניצבים בפני האדריכלים המובילים בעולם, הוא להפוך את מגדלי המשרדים לנגישים, חווייתיים בעבור הציבור העירוני הנמצא בסביבתם, 'ירוקים' ומשתלבים בסביבה. התכנון החדש של מגדלים בעולם, מבוסס על שינוי מהותי בתפקידו של המגדל במרחב הציבורי והעירוני בו הוא מוקם. ההתייחסות התכנונית החדשה גורסת, כי מגדלים חייבים להפוך לחלק בלתי נפרד מהרחובות שבהם הם נבנים".

לדבריו, "המגדל החדש פותח את עצמו לא רק לציבור המשתמשים בו אלא גם לכלל הציבור העירוני שחולף על פניו ובתוכו ומציע מגוון שימושים באופן שייצר תנועה טבעית של הולכי הרגל מהרחוב לתוך הבניין ודרכו. בנוסף, הרשויות המקומיות כיום מבינות את החשיבות בשילוב של שטחי ציבור שיכולים לבוא לידי ביטוי בפרויקטים השונים הן במפלס הרחוב והן בשילובו בתוך הפרויקט עצמו, בתמורה לכך הרשויות מקצות תוספת זכויות בנייה ליזמים שמאפשרים זאת".

כדוגמה בן דור מציין את ה- Biotech Valley Center - פרויקט ביו-טק וביו-מד שמשרד כנען שנהב אדריכלים מתכנן עבור היזמים סיוון ברקוביץ וצפריר בכנר וחברת הביטוח מגדל הממוקם בצמוד למרכז הרפואי שיבא ברמת גן. חזית הפרויקט תהיה מסחרית דו כיוונית אשר כוללת מעבר פתוח לציבור דרך הבניין לתוך בית החולים שיבא. הוספת שטחי הציבור בפרויקט אפשרה הגדלה משמעותית של היקף הפרויקט.

שטחי חוץ בני ברק. LYFE,
בני ברק פרויקט LYFE (צילום: ליין קריאייטיב)/LYFE

"השקעה שתעצים את העובדים"

בישראל כאמור מתחזקת המגמה לפיה במקום בניינים מנוכרים נראה בעתיד הקרוב איך גם טובת הציבור נלקחת בחשבון, כך למשל, בפרויקט Millennia שתוכנן על ידי משה צור ויתנשא לגובה של 22 קומות עם שטח כולל של כ-60 אלף מ"ר, מוקם כיום על ידי פרשקובסקי ומגדל ביטוח ומשמש כשער הכניסה למתחם ה-1,000 בראשון לציון - הבינו היזמים שחוויית השימוש בשטחי החוץ חשובה כמו ההשקעה בתכנון חדשני ויוקרתי של שטחי הפנים וכי מדובר בהשקעה שתעצים את העובדים והמבקרים בפרויקט. כפועל יוצא מכך, ניתן דגש רב בנושא גינון השטח החיצוני, שאת תכנונו ביצע משרד אדריכלות הנוף יעל בר מאור סטודיו לאדריכלות נוף.

הפרויקט יושב על קרקע של 10 דונם ומתוכם 7 דונם נועדו לפיתוח סביבתי המתחבר עם הדיאגונל שאותו מפתחת מנהלת המתחם ה-1,000 (ההשראה אליו לקוחה משדירת הדיאגונל בברצלונה אשר חוצה את העיר באלכסון). על מנת ליצור סינרגיה מלאה בין הפרויקט ושטחי החוץ שלו למתחם האלף ובכדי לעודד ברמה האקולוגית, ברמת המיקרו אקלים את נושא ההליכה והשימוש במתקנים הסובבים את הפרויקט נדרשו אדריכלי הנוף לתכנן שטח מגונן כפול מהסטנדרט. מתחם ה-1,000 תוכנן מראש להיות ידידותי לסביבה. במסגרתו, ייבנו במתחם 110 דונם של פארקים ריאות ירוקות, אגמים אקולוגיים, שבילי הליכה, מסלולי אופניים ועוד.

נטלי מרשל נציגת הבעלים בשיווק פרויקט Millennia מציינת: "תכנון הפרויקט בוצע בקפידה רבה לפי תקנים בינלאומיים ומחשבה על החברות והעובדים וכן המבקרים שעתידים לפקוד את המתחם. קיימת הבנה כי בתכנון נדרש לתת מענה לקשר בין הפנים לחוץ בעוד בעבר הייתה דיכוטומיה ברורה בין מגדל משרדים לבין סביבתו והרחוב. חברות רבות מבינות זאת ומחפשות כיום שהפרויקטים יעניקו לעובדים שלהם את האפשרות ליהנות מכל מתקני הפרויקט ולא רק מהמשרד. ככל שהפרויקט ישלב יותר שטחי חוץ ירוקים, מרעננים ומחדשים כך העובדים מרגישים סיפוק רב יותר בהגעה למקום העבודה. אכלוס הפרויקט מתכונן לסוף 2022, במסגרתו, יהיה ניתן ליהנות מפארק מרהיב מלא בצמחיה עשירה, פינות ישיבה מוצלות, מרחב אורבני שיכלול בתי קפה ומסעדות לנוחיות העובדים והמבקרים".

פארק רעננה. הדמיה,
פארק רעננה/הדמיה

"שער הכניסה למתחם התעסוקה"

בפרויקט LYFE המוקם ב-BBC בבני ברק על ידי דן נדל"ן ואשטרום נכסים, ניתן דגש רב על הפיתוח הסביבתי - בכניסה לפרויקט תבנה פיאצה ירוקה של 3 דונם אשר מתמזגת עם טרמינל הכניסה הייחודי. שטחים ירוקים נרחבים, פינות ישיבה נוחות ומוצלות, מעבר קל בין שטחי מסחר ומשרדים לשטחים ירוקים נועדו לעודד שימוש ושהייה בשטחי הפיתוח. הפרויקט עצמו כולל שלושה מגדלים הנשאים לגבהים שונים של 34-36 ו-51 קומות עם שטח כולל של כ-200,000 מ"ר.

חלק מגג הטרמינל הוא סקיילייט של 700 מטר, כאשר גם הקיר המזרחי והמערבי מקורים בזכוכית נקייה היוצרים תחושה חופשיות והרגשת החוץ למרות שנמצאים בחלל סגור. הלובי מהווה כמעבר מזמין וחופשי לכל אחד. עיצוב הנוף בוצע על ידי אדריכלית מאיה זוהר. בפרויקט עצמו ניתן דגש רב גם על מקומות הסעדה עם תכנון מתחם ה-Eat Up על ידי המעצב ירון טל ומסעדות שף קונספט ייחודיות עם הפנים לרחוב.

אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בדן נדל"ן מציינת: "אחד היעדים שראינו לנגד עינינו בפרויקט הוא חיבור מרבי בין הפנים לחוץ. נעשתה עבודה עם גורמי מקצוע מובילים והושקעה מחשבה רבה בפרטים כמו בחירת עצים 'מבוגרים' יותר, ספסלים, פנסים ופינות חמד ואלמנטים שיעודדו שהייה וישיבה בחוץ. אנחנו רואים מגמה ברורה של שימוש נרחב בשטחים ציבוריים לצורך פגישות עבודה ופגישות בלתי פורמאליות, לכן יצרנו פינות ישיבה גם בטרמינל וב-eat up וגם בשטחי הפיתוח כהמשך טבעי, בטח במזג האוויר הישראלי הנעים. הדגש העיקרי הוא על ראיית המאקרו של האזור ושילוב המגדלים כחלק מהנוף של הפארק ואזור ה-BBC כך שתתאפשר בולטות מחד והגמוניה משולבת מאידך. ברגע שהצלחנו ליצר זאת, כל האזור משתדרג. למעשה פרויקט LYFE מהווה מעין שער הכניסה למתחם התעסוקה".

בפרויקט אינפינטי פארק ברעננה, החיבור אל המרחב הציבורי בפרויקט מתבטא גם בכניסה אליו מצדו הדרומי. שם, כשער כניסה נוסף לפרויקט, נמצאת תחנת רכבת רעננה דרום. ציר התנועה בין תחנת הרכבת לפרויקט, מתוכנן בדגש על תנועת הולכי רגל, רוכבי אופניים, פעילות מסחרית ופיתוח נופי והנוסעים שיוצאים מהתחנה משתלבים ישירות בשטחי הפארק והשטחים הציבוריים של אינפיניטי פארק.

אינפיניטי פארק משתרע על 55 דונם מתוכם 6 דונם של פארק ירוק ו 10,000 מ"ר שטחי מסחר ופנאי הפרוסים גם בתוך הפארק וכוללים בין היתר אודיטוריום, בתי קפה וחנויות, מיני אמפי ושטחים פתוחים נוספים לטובת דיירי הפארק. הפארק האורבני שתוכנן על ידי אדריכל הנוף הבינלאומי ג'ון היילנד מזמין את עובדי מתחם העסקים, להינות מפינות ישיבה פסטורליות ופביליוני מסחר ובילוי בשטח הפארק למרגלות הפרויקט. החזון היה ליצור מרחבים המשרים אווירה מזמינה ונעימה עבור העובדים שיוכלו להנות מהפסקת הצהריים בשמש, אך גם מעבר לשעות העבודה, בשעות הערב כדי שאחרי העבודה ימשיך להיות אינפיניטי פארק - "חי ונושם".

נטלי מרשל,נציגת הבעלים ריט 1 וס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, אומרת כי "אחד העוגנים החזקים במתחם היא תחנת הרכבת של רעננה, הממוקמת בשער הפרויקט. בזכות יתרון זה לאינפיניטי פארק נגישות מקסימלית הן עבור האנשים העובדים בפארק, שלא צריכים לקחת כלי תחבורה נוסף כמו שאטל, מונית או כלי רכב דו גלגלי על מנת להגיע למשרד, והן עבור אנשים המגיעים לפגישות עבודה בקמפוס".

האדריכלית רחל פלר, אחת ממתכננות הפרויקט ממשרד יסקי מור סיוון אדריכלים מוסיפה: "הפארק יהווה מוקד פעיל לאורך שעות היממה, אינטגרציה בין קהלים ושימושים שונים, אזור רב תכליתי לקהל המשתמש בתחבורה הציבורית לדיירי אזור התעסוקה ואזרחים כמתחם בילוי ופנאי. המגדל בפרויקט, גם הוא אופיין ע"י הקשר בין החלל הפנימי לנוף העירוני ע"י יצירת מרפסות גן גדולות משולבות בצמחייה וכך נוצרו חללי עבודה ייחודיים הפתוחים לחוץ- המשרד כוילה עם מרפסת גן".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    3
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully