חמישה כללי זהב ליזם הנדל"ן המתחיל

כמו בכל תחום בחיים, יזם נדל"ן בתחילת דרכו צריך להכניס עצמו למסלול הנכון שייקח אותו ליעד. להניע פעולה - לרכוש ידע ולמצוא מנטור, להקיף עצמו בסביבה מקצועית שמהווה השראה ולהיצמד לחמישה כללים אלו, בתור התחלה

שי ניסים, טור אורח
27/01/2022

לא כל אחד יכול או רוצה להיות יזם נדל"ן, וגם מי שרוצה צריך ללמוד בתחילת דרכו. המחשבה שאתם טובים יותר או יודעים יותר עלולה להזיק. הנה כמה כללים שצריך להיצמד אליהם.

עוד בוואלה!

יש לזנייה, ויש לזנייה של אהרוני

בשיתוף ברילה

1. הלך רוח של יזם

יזם מצליח מבין כי מה שיראה בעיניי רוחו בתחילת התהליך הוא הדבר שיאחוז בידו בסופו. כל מיזם בנוי מ-1% רעיון ו- 99% של עבודה קשה. כל יזם חייב תמיד חיבור לקרקע המציאות, ויכולת ביצוע, בסופו של דבר מעשים -ורק הם- יקבעו את מידת ההצלחה של המיזם. יזם חכם דואג לשפר את המיומנות שלו עד לרמה של אומנות. יזמים טובים מתרגמים דברים מורכבים למשתמשים פשוטים (מישהו אמר אייפון?). יזם מזהה את הצרכים שיש לאוכלוסייה ומנגיש פתרון לצרכים הללו. יזם לא מאמין בטעויות, אלא בדרך ארוכה יותר. יזם חכם כל הזמן לומד.

2. לבחור תחום התמחות

  • ליזם בתחילת דרכו כדאי לבחור נישה ולהתרכז בה. על היזם להתמחות בתחום ספציפי: אזור ספציפי אחד, עיר מסוימת ואפילו שכונה ספציפית. מיקוד מסייע לבנות התמחות במהירות. יזם טוב צובר שליטה וידע מוחלטים בשוק ספציפי וכפועל יוצא מכיר את מדיניות הרשות המקומית, מה שמאוד מסייע ומקצר תהליכים לתהליכי התכנון והרישוי לקבלת היתר בניה. התמחות מסייעת גם לבנות שם ותדמית גם בקרב מוכרים, מתווכים ולקוחות. מה שבסופו של יום מסייע לעסקאות הרלוונטיות להגיע לשולחנו וכמובן לשווק לקהל היעד.
  • מלקום גולדוול, בספרו 'מצוינים', מדבר על חוק שנקרא "עשרת אלפים שעות". לדבריו, בכל תחום שהוא, ולא משנה איזה תחום, יש להתמחות לפחות עשרת אלפים שעות (כ-3 שנים לערך) וכך להגיע לשליטה מלאה בתחום, בנדל"ן לפעמים יכול לקחת גם עשור לשלוט בכל המרכיבים של הפרויקט.
  • לכן מומלץ, לפחות בפרויקטים הראשונים, לבחור מנטור או שותף אשר ילווה את היזם בתהליך ויסייע לו לחסוך זמן וכסף, אפילו במחיר של חלק מהרווחים. כסף גדול מחייב להשקיע זמן ולרכוש השכלה בקורסים וסדנאות מתאימות בתחום הנדל"ן. בורות יקרה יותר מהשכלה.
רמת אפעל. ראובן קסטרו
זה מאוד לא פשוט, אבל אם לומדים אפשר להצליח(צילום: ראובן קסטרו)

3. לבנות עסקה

  • לפני שניגשים לעסקה, השאלה הראשונה שיש לשאול היא מה גודל ההזדמנות העסקית? יש להעריך מהו הרווח הצפוי העתידי, להחליט האם ההזדמנות ראויה ולפעול בהתאם (גם בהתאם ליכולות). חשוב לזכור שנדל"ן קל למכור, אבל קשה להרוויח. יזמים רבים בתחילת דרכם נוטים להיכנס לעסקאות עם שולי רווח נמוכים - זכרו, גיליון האקסל סופג הכל, חשוב לקחת בחשבון מספרים ראליים ולצפות עיכובים בלוחות הזמנים וחריגות בתקציב (זה כמעט תמיד קורה).
  • האם העסקה שנבחרה באמת ניתנת למימוש? יזמים רבים נוטים לאופטימיות יתר, אבל יש עסקאות שלא ניתן להוציא לפועל. חשוב לנתח את כוחות השוק, הגורמים השונים המעורבים בעסקה (בעיקר אם עובדים עם דיירים), מיקום העסקה, להבין את העיתוי, לחשוב על שלב המימוש וכמובן לנהל את הסיכונים בהתאם. איפה העסקה שלי נמצאת? האם היא בתל אביב, במרכז או בפריפריה? האם המקום מתפתח? האם יש מוסדות ציבור וחינוך בקרבת מקום? האם יש התחדשות עירונית באזור ומה הסטטוס? מהו האקלים הכלכלי במשק? האם צפויות עלויות בריבית? האם יש בשכונה פרויקטים נוספים אשר צפויים להבשיל בעת ובעונה אחת? וכמובן בישראל כמו בישראל, מה הלך הרוח של גורמי התכנון והגורמים הפוליטיים.
  • לגבי הון עצמי חשוב להדגיש: מערכת השיקולים של היזם אינה מתייחסת להון שבידיו. יזם חכם לא שואל את עצמו כמה כסף יש לו, אלא רואה תמיד בעיני רוחו את הפוטנציאל הגלום בפרויקט, יחד עם זאת, יש חשיבות רבה להיערכות עם משאבים כספיים אשר יאפשרו מרווח נשימה כלכלי בעסקה מתמשכת. משאבים הללו יכולים להיות באמצעות הון זר של משקיעים פרטיים או גורמים פיננסיים, אך מחייב היערכות מוקדמת.

4. איתור הזדמנויות

  • עסקאות הן קו החיים של יזם נדל"ן - יזם טוב הוא רדאר לעסקאות. על היזם לבנות מערכות יחסים עם מתווכים שעובדים בתחום, כי הם המקור הטוב ביותר לעסקאות. חשוב לתגמל ביד נדיבה, וכך היזם שומר עצמו ברשימה הקצרה של המתווכים בעסקה הבאה.
  • פיתוח קשרים ומעגלים חברתיים: נטוורקינג זה דרך חיים. על היזם ללכת לכנסים ולצבור חברים, להכיר עורכי דין, רואי חשבון, אנשי פיננסים ודמויות נוספות בתחום אשר יוכלו לחבר אותו לעסקאות. ככל שהיזם במעגל מקצועי רחב יותר כך יש יותר אפשרויות לקבל עסקאות, ידע ולזהות מגמות לפני כולם.

5. לדעת למכור רעיון

מאחוריי כל פרויקט עומד רעיון. יכולת מכירה, היא יכולת נרכשת וכל אדם יכול ללמוד למכור. למרות הרתיעה הטבעית מנושא המכירה של מרבית האנשים, הרי שכל אחד מוכר כל יום מבלי לשים לב. יזם נמדד ביכולתו למכור רעיון, בין אם זה למשקיעים, גורמי מימון, אנשי מקצוע וכמובן לקוחות. כמובן שבכדי למכור רעיון הוא צריך להיות צלול וארוז בתכנית עסקית ושיווקית מהודקת. על היזם לדעת מה אפשר להפיק מהפרויקט, להבין מי קהל היעד וכמובן לשלוט בנתונים הפיננסים ובניהול הפרויקט - ידע ובקיאות יסייעו בידי היזם למכור את הרעיון.

הכי חשוב לזכור, יזם זקוק לאמונה, תעוזה, צוות מקצועי תומך אשר מאמין בחזון, אורך רוח, ויכולת נפשית לעמוד בתלאות הדרך.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הנדל"ן והיזמות לי מרשל, המפעילה את LEE ACADEMY, האקדמיה הראשונה בארץ ליזמות ועסקים.

  • נדל"ן

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully