קניתם דירה להשקעה? אז תשקיעו בה

השאלה ששואל את עצמו כל בעל הנכס היא אם כדאי לו מבחינה כלכלית להשקיע בנכס שלו והאם וההשקעה תיתן לו פירות כלכליים עודפים.

הנכס נרכש להשקעה. אם אתם לא רוצים לשפץ ולתחזק, אז למה להשקיע? מבדיקות שערכה מחלקת המחקר של חברת שניר, בניהולם של דין וינשטיין ואיתי פרבר, עולה כי בממוצע כל השקעה של 100 אלף שקל בדירה, כמו החלפה של צנרת, ריצוף, חשמל, עיצוב, ריהוט וכו', מעלה את גובה דמי השכירות ב - 500 שקל בכל חודש. מדובר, בתשואה של 6 אחוז לכל שנה שבה משכירים את הנכס, גבוהה הרבה יותר מאשר השקעה ממוצעת בדירה בישראל, שאינה עולה על 3-2 אחוז בממוצע.

באזורי יוקרה, כמו תל אביב, רמת השרון, גבעתיים וכד', התשואה יכולה להגיע ל 8-7 אחוז. שם, ככל שהשקעה של בעל הנכס גדולה יותר בנושאים כמו עיצוב, באלמנטים של מטבח, ריהוט יוקרתי, פרקט, אביזרים סניטריים איכותיים, גינון בדירות גן, בריכות שחייה, ג'קוזי בפנטהאוזים וכו', המחיר ששוכר מוכן לשלם יכול גם להגיע לתשואה של עד 10 אחוז בשנה. כלומר, על השקעה של מחזיק בנכס המוערכת ב-500 אלף שקל בדירה, הדלתא בשכירות החודשית יכולה להגיע לסכום של כ-4,000 שקל תוספת לחודש, מול נכס שאינו מושקע כלל.

בשוק של היום, כאשר הביקוש עולה על ההיצע, מובן שמדובר בהחלטה קשה מאוד למשכיר נכס, שיכול גם ללא השקעה כזו או אחרת להשכיר את הדירה. טברסקי וכנהמן, החוקרים הישראלים המפורסמים, הוכיחו במחקרם על "תאוריית הערך", עליו קיבלו את פרס הנובל שלהם, כי בני אדם שונאים להפסיד יותר מכפי שהם אוהבים להרוויח. לכן, יש להם קושי גדול מאוד להשקיע סכומים שהתוצאה שנושאים הנוגעים להם לא ודאית. זו הסיבה שבעל נכס ששואל את עצמו אם להשקיע בשיפוץ הדירה, בדומה לחקלאי ששואל את עצמו האם לזרוע זרעים בשדה, כאשר אין לו מושג אם יהיה קונה לתוצרת החקלאית כשהם יקצרו ובאיזה מחיר תימכר הסחורה.

אולם, על פי הבדיקות יש עשר ערים מובילות בישראל מצפון לדרום, שעל פי המחקר אפשר לראות באופן ברור כי התשואה כפולה מול האלטרנטיבה שלא להשקיע בנכס ולהשאירו במצב הקיים.

האלטרנטיבה של בעל נכס המבקש לא להשקיע כספים בנראות של הדירה, אלא רק ברכישה שלה, היא למצוא שוכר שמוכן לבצע את ההשקעות בעצמו. במצב כזה, השוכר יבקש להפחית את דמי השכירות החודשיים על פי העלות הרלוונטית של השיפוץ. כלומר, הוא לוקח על עצמו את ההשקעה בנכס וסכום כספי זה יופחת מהעלות של שכר הדירה בהתאמה. במצב כזה בעל הנכס אמנם יקבל שכר דירה מופחת בתקופת השכירות האמורה, אבל יכול לדרוש כי כל ההשקעות שבוצעו בדירה יישארו לרשותו בתקופה שלאחר סיום השכירות וכך הוא יוכל ליהנות מעליית הערך של הדירה המושכרת. לכן כאשר השוכר הנוכחי יעזוב, הוא יבקש דמי שכירות גבוהים יותר מהשוכר הבא.

לרוב, במקרים כאלו השוכר שמשקיע את ההשקעה לעיל דורש תקופת חוזה מינימלית של חמש שנים כדי שיוכל ליהנות מההשקעה שביצע הן מבחינה כלכלית והן מבחינה מעשית ולא יחשוש כי ההשקעה שהשקיע תרד לטמיון תוך תקופה קצרה.

יש להגדיר בחוזה בצורה ברורה במקרים מסוג זה את היקף השיפוץ, מה הוא יכלול, אלו מהדברים יישארו בדירה בתום תקופת השכירות, אם ההשקעה תכלול ריהוט קבוע או ריהוט שאינו קבוע, אם המזגן לדוגמה יישאר בדירה בתום התקופה וכו'.

המגמה בחוזים מסוג זה היא שכל הדברים שהושקעו בדירה וקבועים בקירות נשארים בבעלותו של בעל הנכס וכל הדברים "הנשלפים" ושאינם קבועים לקיר עוברים עם השוכר. אבל כדי למנוע מחלוקות עתידיות הדברים חייבים להיות ברורים בחוזה השכירות שנחתם בין שני הצדדים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.