ללכת עם הלב? זה הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות ברכישת דירה

"אתה רוכש נכס, אחת העסקאות החשובות של חייך ולא תמיד WHAT YOU SEE IS WHAT YOU GET. לפעמים אתה רואה בעיניים רטיבות מטורפת שהטיפול בה שטותי, ולפעמים אתה רואה דירה שהיא מעט משופצת אבל התכנון בה לקוי ואין לה פוטנציאל. בדיוק כמו שעו"ד רואה דברים מתחת לפני השטח".

כך אומרת מעצבת הפנים הדס רוט, בעלת משרד לאדריכלות ועיצוב הבית "הלל אדריכלות" ומסבירה: "הלקוח מסתובב עם מתווך ורואה 4-5 נכסים שונים. לרוב הוא לא מבין את הפוטנציאל של כל נכס. לעתים מספיק שאחת הדירות תהיה מעט משופצת, כדי שהוא יסתנוור ויבחר בה וכאן הטעות הגדולה".

לדבריה של רוט, להבדיל מרכישת רכב - רכישת דירה היא רגשית. "רכישת רכב היא שכלתנית. כאשר רוכשים רכב, לרוב גם עושים לו בדיקה שמסתכמת בכמה מאות שקלים. נכס למגורים או להשקעה, לכאן או לכאן, מצריך הבנה טרם רכישה. אם זה למגורים - הנכס צריך להתאים לצרכים של המשפחה תוך הבנה כמה יעלה התכנון והשיפוץ. אם זה להשקעה - יש להבין איזה נכס יספק תשואה גבוהה יותר למשקיע, וכמה יעלה השיפוץ".

רוט מסבירה כי לקוחות פוסלים דירות ומפספסים אותן כי הם לא מבינים את הפוטנציאל שלהן. זה גם עובד הפוך: "לקוח רואה דירה עם פרקט, מטבח חדש והוא לא מצליח לראות שהדירה לא טובה. הוא מסתנוור מהשיפוץ לייט שבעל הנכס עשה כדי למכור".

מעצבת הפנים אודליה ברזילי מסבירה: "פגישת ייעוץ טובה כאשר אנשים רוצים שינוי בדירה על מנת להתאימה לצרכים שלהם. כן, כדאי להתייעץ, זו הרי ההשקעה הכי גדולה שתעשו בחייכם. יש פגישות שהובילו לכך שהורדתי את הלקוח מעסקת המכירה לאחר שבדקתי נכס שהבנתי שהוא פשוט לא מתאים לו".

כדוגמא נותנת ברזילי זוג בפנסיה שגר בבית פרטי ורצה להרחיב אותו. לאחר תחקיר ופגישת ייעוץ עלה שהם לא אוהבים את הגינה, שהם לא אוהבים לארח, שהם בקושי מנצלים את הקומה העליונה. "המלצתי להם על פנטהאוז שמתאים למידותיהם", היא מספרת, "הם באמת הלכו לכיוון המהלך הזה וחיפשו דירת גג, בלי הבלגנים של בית הפרטי. דוגמא נוספת היא של זוג ששלח סרטון של בית ותקציב לשיפוץ. הסברתי להם שהם לא בכיוון. בין הפנטזיה לתקציב היה פער עצום, וגם הם ירדו מהעסקה הזו וביחד מחפשים בית שמתאים לצרכים ולתקציב שלהם. ייעוץ יסייע לאנשים לא לחיות בפנטזיה. אלא לגרום לאנשים להיות עם רגליים על הקרקע ולהבין בדיוק לקראת מה הם נכנסים".

"בפגישה אחת, לאחר שאני רואה שרטוטים, תוכניות ואפילו סרטונים של הדירה, אני יכולה להעריך וליידע את הלקוח לגבי היתרונות והחסרונות שלה, בהתאם לצרכים שלו", אומרת רוט, "אני יכולה להסביר ללקוח מה האופציה הטובה ביותר עבורו, מאיזה נכס הוא יוכל לתכנן עוד חדר, כמה יעלה תכנון חדש, כמה יעלה שיפוץ ואפילו באמצעות מתווך איזה נכס יניב לו הכי הרבה תשואה. אגב, לעתים גם דירות ובתים מאוד מרווחים וגדולים עשויים לא להתאים לצרכים של הלקוח. חייבים להבין שנדרשת הבנה והרכישה לא יכולה להיעשות מהבטן. אלא רכישה מושכלת ומקצועית. התפקיד שלנו הוא קודם כל לחסוך עוגמת נפש. אתה נכנס להרפתקה עם התלהבות רגשית והמטרה לעשות החלטה רציונאלית ולהוריד את ההחלטה הרגשית מהעניין. ושוב - לא לקנות מהבטן".

כמה תעלה פגישה כזאת? במשרד של "הלל אדריכלות", עם סרטונים ותוכניות של הבית, המחיר הוא 1,500 שקל פלוס מע"מ. אם לקוחות מאזור השרון מתעקשים שאיש המקצוע יגיע פיזית לראות את הנכס, המחיר יטפס ל-1,800 שקל פלוס מע"מ. באופן כללי, המחיר בשוק נע בין 1,000 ל-2,500 שקל, תלוי בצרכים ותלוי במעצבים.

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, אומר: "אין רכישה פרטית שאדם עושה בחייו שדומה לה ולרוב ההתחייבות היא לעשרות שנים קדימה, כאשר מרבית הרוכשים בישראל לוקחים משכנתא. אדם רוכש בממוצע במהלך חייו 3-2 דירות, כשהרוב נעשה למטרה של שיפור דיור ולעיתים כרכישת דירה נוספת להשקעה.

שמול ממליץ על מספר צעדים חשובים:

• ראשית, על הרוכש לגשת לעירייה ולבדוק במחלקת ההנדסה מה התכנון לאזור שבו הוא רוכש דירה, אם מתוכננת התחדשות עירונית בסביבה, אם ישנו מחלף עתידי שמתכונן, והאם ישנה תחנת טרנספורמציה לחשמל ועוד שאלות תכנוניות שעלולות לשנות את התמונה בעתיד.
• שנית, יש לשכור את שירותיו של עודך דין שמתמחה בנדל"ן כדי לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס: אם הוא רשום בטאבו כהלכה, הם ישנם חובות על הנכס, שעבודים, עיקולים, הערת אזהרה ועוד, האם ישנם חריגות בנייה וכיוצ"ב . עורך דין מקרקעין זה ילווה גם את תהליך הרכישה, יפעל למן האינטרסים שלו וישמור על זכויות הקונה במהלך המו"מ המשפטי עם המוכר ובא כוחו.
• אני תמיד גם ממליץ למכרים שמתייעצים איתי לשכור יועץ משכנתא שמתמחה בתחום (עם עדיפות ליועצים שעבדו במערכת הבנקאית בתחום המשכנתאות) וזאת כדי לקבל את ההצעות הטובות ביותר מהבנקים והנכונות ביותר ללקוח בבואו לרכוש דירה .
• מימון הדירה הוא אחד מהתחומים החשובים ביותר ברכישת נכס למגורים או השקעה ועל הרוכש להבין שכל טעות במימון הנכס, עלולה לגרום להפסד של עשרות ומאות אלפי שקלים מול אלטרנטיבה טובה יותר ללקוח.
• יועץ נוסף חשוב מאוד לרכישה הוא מהנדס מטעמנו שיבדוק את הנכס ואת מצבו ההנדסי . הרבה פעמים מוכרים כדי למכור נכס במחיר ראוי צובעים את הקירות והדירה נראית כחדשה אבל יש לבדוק את מצבה הפיזי האמיתי ורק איש מקצוע שמבין בתחום ההנדסה מסוגל לתת להם חוות הנדסית מדויקת לגבי המצב האמיתי של הנכס.
• בשביל לאתר את המחיר הנכון של הנכס בטרם הרכישה, אני ממליץ להיכנס לאתר רשות המיסים כדי לבדוק רכישות שנעשו ברחוב ובאזור בשנה החולפת וכן לדבר עם 3-2 מתווכחים מהאזור, כדי לוודא האם המחיר הגיוני ונכון לאזור או שישנם עסקאות נכונות יותר לקונה.