אם נבדוק את שוק הבניה הישראלי, "נגלה" כי בשלושים השנים האחרונות חיות בישראל רק משפחות מרובות ילדים שזקוקות לדירות 4-5 חדרים ומעלה. דירות בעלות שלושה חדרים ואפילו קטנות עוד יותר, כמעט ולא נבנות בישראל, אך הדרישה הולכת וגדלה.
"35% מדורשי הדירות כקהל פוטנציאלי"
אדריכל בועז שניר מסביר: "ניתן לדבר על 35% מדורשי הדירות כקהל פוטנציאלי לדירות קטנות, והקהל הזה כולל אוכלוסייה רחבה ומגוונת, כמו זוגות צעירים בתחילת דרכם, רווקים (שגילם ומספרם רק הולך ועולה עם השנים), גרושים וגרושות, חד הוריים וכמובן מהצד השני מבוגרים שהקן שלהם התרוקן והם מעדיפים עדיין להישאר לגור במרכז העיר וליהנות ממה שהעיר מציעה להם.
"הביקוש לדירות קטנות נמצא בעליה מתמדת, לנוכח העובדה שמחירי הדיור מרקיעים שחקים. לאור ההיצע הנמוך של דירות קטנות, מחירי השכירות שלהם גבוהים באופן לא פרופורציונאלי למ"ר שהם מציעים, כך שככל שתתרבה כמות הדירות המוצעות בשוק כך תהיה גם השפעה על מיתון מחירי השכירות או מחיר הנכס בעצמו. אני לא מאמין שנמצא את עצמנו יום אחד במדינה עם המון דירות קטנות בשוק, תמיד יהיה צורך בדירות כאלו. אני לא מכיר דירה קטנה שנשארה ללא מענה. תמיד יהיה שימוש - סטודנטים, דירות Airbnb של יזמים פרטיים ועוד, הצורך הזה קיים. האוכלוסייה בישראל רק הולכת וגדלה ותמיד תהיה דרישה".
הגודל קובע, והרבה
לדברי אדריכל אייל אפל, "התא המשפחתי בשנים האחרונות משתנה יש שינוי בעולם ומרגישים אותו גם בארץ. ישנה בארץ תפיסה מוטעית שרק משפחות עוברות לבתים משלהן, אך היום, במיוחד בגלל יוקר הדיור, אנשים צריכים להתחיל לחשוב על קניית דירה כבר בתחילת החיים שלהם. ברגע שיהיה היצע גדול של דירות קטנות ויותר זולות, הנגישות לקניית דירה על ידי זוג צעיר או סטודנט תהיה יותר גדולה ואז גם ההמשך לקניית דירה יותר גדולה יהיה בר השגה. לרוב הזוגות הצעירים בארץ אין את התקציב לקנות מיד לאחר החתונה דירת 5 חדרים".
אפל טוען כי המגמה העולמית של אקולוגיה ושמירה על סביבה מייצרת רצון לחיות רק במתחם שצריך ולא מעבר: "אנו מבינים כי השוק הוא מאוד גדול וקהל היעד הוא מגוון ומסוגנן", הוא אומר, ומסביר כי היתרון בדירה קטנה הוא במחיר ההתחלתי וגם אחר כך במחירי האחזקה: "עלות האחזקה של דירה כזאת היא קטנה יותר. והתחדשות עירונית היא דרך נהדרת להוסיף דירות קטנות במרכזי העיר. שם גם ניתן להסתמך יותר על שטחים משותפים וציבוריים כדי למלא את המחסור במקום, אם קיים, בדירה הקטנה".
עוד מוסיף אפל ומציין כי גם ליזמים יש יתרונות: "זה מרחיב את קהל היעד שלהם, לא רק משפחות אלא קהלים נוספים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירות. בחישוב של עלות תועלת בדירה קטנה, הרווח של היזם יותר גדול כי המחיר למ"ר הוא יותר גבוה. ברוב הפרויקטים הדירות הקטנות הן אלו שנמכרות ראשונות ולכן אם יזם מנסה לגייס הון ראשוני לפרויקט כדאי שיתכנן ויבנה כמה דירות קטנות".
לתמחר גבוה, למכור ביוקר
"דירות קטנות באזורי הביקוש הן מוצר שהולך ונעלם", אומר ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, "למרות הביקוש הגבוה מאוד לסוג זה של דירות, אנו רואים שכמעט אי אפשר למצוא דירות כאלו בשוק ועל כל דירה כזו שיוצאת למכירה, יש לפחות עשרה אנשים שמבקשים לקנות אותה. נשאלת השאלה מדוע.
"התשובה היא שילוב של שני נתונים משלימים. ראשית, ככל שמחירי הקרקע גבוהים יותר, הכדאיות הכלכלית באופציות המכירה של היזם/קבלן היא במוצרים יקרים יותר וגדולים יותר, וזאת כדי להחזיר לעצמו את ערך הגבוה שהוא שילם עבור הקרקע. זו הסיבה שאנו רואים בשוק בעיקר היצע דירות של ארבעה חדרים, חמישה חדרים וכמה שיותר דירות מיוחדות בסגנון של לופט, דירות גן ופנטהאוזים.
הסיבה הנוספת היא ראשי הערים, אשר מבקשים לאשר בנייה של דירות גדולות כדי למשוך אוכלוסייה חזקה יותר והוועדות המקומיות אשר אינן נוטות לאשר בנייה של דירות קטנות כיוון שרבות מהן מיועדות להשכרה והתחלופה של השוכרים בהן היא גבוהה מאוד. מאידך אפשר לראות כי התמחור של עלות הדירות הקטנות למטר מרובע הוא הגבוה ביותר בכל פרויקט וזאת כדי לממן את עלויות החנייה, בניית השטחים הציבוריים ואלמנטים נוספים בבנייה. המטרה של היזם היא לנסות להחזיר ליזם את ערך הקרקע הגבוה ששילם באזורי הביקוש".
האבסורד, אומר שמול, הוא שככל שמחירי הדירות הקטנות גבוהים יותר, כך הדבר מדרבן את היזם להעלות את המחירים גם בשאר הדירות בכל קומפלקס, כיוון שאם ניתן היה לדוגמה למכור את הדירה הקטנה ב-60 אלף שקל למטר רבוע, למה לא לנסות למכור גם את יתר הדירות במחיר זה? צורת חשיבה זו מובילה להתייקרות של הדירות בפרויקט ושל מחירי הנדל"ן בסביבה.
ברברה ברזין, בעלת בי"ס לעיצוב פנים על שמה, מוסיפה: "בניית יותר דירות קטנות יכולה לתת מענה למגוון אוכלוסיות, גם בקניית דירה וגם בשכירות. זו דרך נהדרת להחיות את מרכזי הערים, שהיום סובלים מהזדקנות ובריחה של צעירים. גם הרשות המקומית תוכל להרוויח מתוספת של דירות קטנות במרכזי העיר, זה ימצא את בתי הספר המתרוקנים, המתנסים, הגינות הציבוריות ועוד. תכנון נכון חיצוני ופנימי יכול לתת תחושה של מרחב. אחד הכלים המרכזיים הוא לדייק את הרהיטים ולבחור בפריטים פרופורציונליים במידותיהם. הגדרה וחידוד של הפונקציות במרחב הנתון הן גם פתרון, ואולי ההמלצה הכי חשובה היא דווקא לא לפחד מצבעים עזים ודרמטיים. צביעה של כל קירות החלל תטשטש את הגבולות תגרום לעין האנושית להתמקד בפריטים ובמכלול ולאו דווקא בממדי החלל".
לדברי גיא נתן, סמנכ"ל השיווק של חברת מטבחי זיו, "ההתייחסות לדירות קטנות הולכת וצוברת תאוצה. כיום, דירות קטנות מושקעות וחכמות ובעבורן נדרשת חשיבה דקדקנית, שונה וטכנולוגית כדי שכל חלל ילווה בפסיליטיז שאינם נופלים מדירות גדולות וכך גם המטבח. עושה רושם שגם היזמים וגם הקהל הרחב רואה בדירות קטנות מענה לצרכים של היום ובתוך כך מציע גם פתרונות חכמים. מצוקת הדיור במרכז, הפכה את הדירות הקטנות לפתרון אמיתי עבור קהל רחב. בכל הקשור למטבח הפתרונות הטכנולוגיים, לצד אחסון נסתר שאינו גלוי לעין, הופכים להיות רלוונטיים מתמיד".