לכאורה, הנוסחה פשוטה: יבנו יותר מהר - יהיה היצע גדול יותר של דירות - המחירים יירדו. בפועל, זה לא ממש כך. בישראל הוצאת היתרי בנייה היא תהליך ארוך, מפרך ומורכב, עד שלפעמים נדמה שאנחנו לא מחפשים היתר בנייה אלא היתר גרירה.
"לפני שבכלל ניתן להתחיל לתכנן על הקרקע, הרשות המקומית צריכה לעבוד על תכנית פיתוח ובינוי ולהכין את כל התשתיות של השכונה הכוללות ביוב, מים, חשמל, מים וכו'", מסביר האדריכל איל אפל, "זה לכשעצמו פרויקט מאוד ארוך, שמנוהל על ידי הרשויות עצמן ויכול לקחת שנים רבות. היה יעיל אילו הרשויות היו מוציאות את השלב הזה מתחומן, מוציאות מכרזים לתכנון וביצוע ומקדמות את הכנת התשתיות בצורה מהירה ומסודרת. השלב השני, שגם הוא ארוך ומסורבל, מגיע לאחר שכבר יש תוכניות פיתוח ובינוי למגרש. כל תהליך היתר הבניה מאוד סבוך וגם הרפורמה האחרונה שנעשתה, 'רישוי מקוון', הפכה את הוצאת ההיתר ליותר סבוכה ויותר ארוכה".
הדרישות להוצאת היתר בניה הולכות ומצטברות. יש יותר תקנות וחוקים, ונראה שמדובר בסאגה בלתי נגמרת, כזו שהופכת לבלתי אפשרית.
"בתכנון בתים בכלל ובניינים בפרט", אומר אפל, "ישנן תקנות של חניות, נגישות, בניה ירוקה, שטחים פתוחים, כיבוי אש וחלחול. לכל תחנה שאתה מגיע, אתה צריך לקבל אישור מחדש. אין אחידות בארץ, החוקים שונים מרשות לרשות ולכן כמעט בלתי אפשרי להגיע לתוכנית שמקובלת על כולם. זה לוקח המון זמן, כיתות רגליים ושינוי תוכניות בגלל דרישה של רשות זו אחרת. ועדות התכנון והבניה ברשויות הן ועדות מאוד עמוסות, יש להן המון עבודה ומעט מאוד כוח אדם ובנוסף, הן אינן מנוהלות בצורה נכונה. מי שמגיש היום בקשה להיתר בניה לבניין של 20 קומות, עובר את אותו מסלול של האזרח הפרטי שמגיש בקשה לסגירת מרפסת. בשל כך נוצר מצב בו הרשויות מקדישות 90% מהזמן על 10% אחוז מנפח העבודה והבניינים הגדולים והפרויקטים, אלה שמשנים את פני העיר ומוסיפים יחידות דיור, נדחקים הצידה. כדי לשחרר את המערכת מעבודות מינוריות שלא משפיעות על התכנון העירוני, אני מציע להפריט את העניין כפי שנעשה בזמנו עם הטסטים לרכב - רישוי לדברים קטנים בידיים פרטיות עם בקרה של הרשות. ועדות התכנון יתעסקו בבניה ציבורית, בניה לגובה ולרוחב, בניה שמשפיעה על הציבור ועוד. כך יירד מהם העומס".
"יש בישראל אדריכלים ומהנדסים ותיקים עם הרבה מאוד ניסיון שצריך לתת להם מנדט, בדיוק כמו המנדט שקיבלו רואי החשבון עם עריכת הדוח השנתי", מסכם אפל, "לא יכול להיות שכל היתר בניה ייבדק על ידי 40 פקידים שונים. צריך להטיל יותר סמכות לאדריכלים ומהנדסים על מנת להקל באופן מידי בהליכי הרישוי".
"הכי פשוט להטיל אחריות להיתר בניה על הקבלן"
אדריכל איתי ליננברג מרוזן-ליננברג אדריכלים מסביר: "הכי פשוט להטיל אחריות להיתר בניה על הקבלן, שנעזר בבעלי המקצוע בשטח, בהם אדריכלים ומהנדסים. כדי לוודא שהתוכניות יעלו על הקרקע כפי שהובאו, יוטלו סנקציות חמורות על סטיה מהן כך שייווצר מצב שלא יהיה כדאי ושווה לסטות. צורת עבודה כזו יכולה לפשט וקצר את הזמנים, אך במצב של היום, אני כאדריכל איני רוצה לקחת אחריות על בניה כזו. תכניות התב"ע לעיר סבוכות ולא מובנות. תיק המידע שמתקבל לתכנון הוא מסובך, וכולל יותר מדי משתנים שנשארים בתחום האפור.
"בנוסף, כל כמה חודשים נכנסים שינויים חדשים לתב"ע שקשה מאוד לעקוב אחריהם. לדוגמה, תוכנית הרבעים של תל אביב שהיא תכנית נהדרת, נעשים בה שינויים ותוספות אחת לתקופה, שמשפיעים על התכנון שבוצע. יש לציין כי גם שינויים מינוריים בנושאים של איחוד חלקות או חומרי גמר יכולים להפיל תוכניות שלמות הנמצאות בעבודה. עודף האינפורמציה והרצון לחדש ולעדכן, מקפיאים את המערכת ואת אלו חשוב לשנות בהקדם".
האדריכל ובונה הערים בני פרי מ"v5 אדריכלים" מוסיף: "כיום רואות הרשויות המקומיות את חובתן כשמירה על איכות הבניה ואיכות הדיור ולכן הן מדקדקות בבקרה על בקשות להיתר למרות שהחוק לא דורש זאת ואין לכך כל סיבה מעשית. תפקידן של הרשויות הוא להסדיר את הבניה ברמת התכנון העירוני.
"עליהן לבדוק שהנפח הבנוי תואם את התוכניות וההנחיות. יש מספר פרמטרים מצומצם אותם יש לבדוק: קווי בנין, תכסית, מספר קומות, מפלסים, ומספר דירות. כמו כן יש לבחון את המפגש של הנפח הבנוי עם הקרקע ועם התת-קרקע. יש לעשות זאת בקיצור וביעילות על פי רשימת תיוג. אם ינהגו כך יתקצר משך הטיפול בכל בקשה להיתר בעשרות אחוזים. במקום בדיקה שאורכת עשרות שעות אפשר יהיה להסתפק בבדיקה שנמשכת דקות ספורות".