בחן את עצמך: מה המחיר האמיתי של הדירה שלך?

המחירים עולים ודירה שלפני 5 שנים היינו יכולים לרכוש ב- 1.6 מיליון שקל שווה היום 2.8 מיליון - וגם זה זמני. אז איך ולמה השמאים לא יכולים להדביק את הפער כשהם באים להעריך את הדירה? ואיך זה משפיע עלינו כשאנחנו באים לרכוש או למכור דירה? הכול נובע מגישת ההשוואה.

בגישה זו אנחנו משווים את הנכס המדובר לנכסים דומים ככל שניתן בסביבתו הקרובה, אך יש לה מגבלות. למשל, ניתן לבצעה רק אם אכן קיימים מספיק נכסי נדל"ן דומים שנמכרו בסביבת הנכס המדובר שעונים על התנאים.

אז למה בכל זאת שמאים רבים מעדיפים את גישת ההשוואה? הנוחות והפשטות, הן בעבודתם והן עבור הלקוח והבנתו. אני, כיועצת נדל"ן בעלת ניסיון של מעל 20 שנה ובעקבות לימודי השמאות שלי מהשנה האחרונה, פחות מתחברת לגישת ההשוואה, בעיקר כי קשה להשוות בין נכס לנכס. אני מאמינה שבבתים, כמו אנשים, אסור להסתכל על הקנקן אלא על מה שבתוכו.

לפני מספר חודשים מכרנו פנטהאוז בשטח של כ- 200 מ"ר בנוי עם 300 מ"ר מרפסת הכוללת בריכה - 500 מ"ר בעיר מודיעין. על פי כל הדעות, של המתווכים האחרים, המתעניינים והמוכרים - הנכס נחשב לאחד הפנטהאוזים המושקעים ביותר בעיר, עם גמרים באיכות הגבוהה ביותר, ובעיצוב אדריכלי יוקרתי.

ואז הגיע השמאי להעריך את הנכס, אך מאחר ולא ידע להשוות, תמחר אותו נמוך בהרבה והרוכשים לא קיבלו את המשכנתא שהיו צריכים מהבנק, אלא משכנתא נמוכה יותר ולכן העסקה התפוצצה. אל דאגה, הפנטהאוז נמכר זמן קצר לאחר מכן למשפחה מקסימה.

הנתונים המפורסמים ברשות המיסים ובמדל"ן, למשל, מתפרסמים כעבור ארבעה עד שישה חודשים מיום העסקה. בפרק זמן זה שוק הנדל"ן לעיתים משתנה. בשנת 2021, ראינו כמה שהוא עולה במהרה. המחירים של תחילת 2021 נמוכים בהרבה מהמחירים של סוף אותה השנה. במצב שכזה, השמאי של נובמבר לא יכול לצפות את השינוי והתמורות של השוק - ובטח שלא יכול להעריך את המחיר הריאלי של הדירה נכון לתקופה הנוכחית, ולכן הערכת השמאות של הדירה בנובמבר, נמוכה בהרבה ממחיר הרכישה.

נקודה נוספת היא עניין ההיצע והביקוש. הסגרים והקורונה עשו את שלהם, ואנשים הוציאו פחות כסף בשנתיים האחרונות על פנאי וחו"ל, והחליטו להשקיע את הכסף בשדרוג הבית והדירה הקיימת, לעבור לבתים עם מרפסות, גינות וכו'. במקביל, בשנתיים האלו גם לא היו התחלות בנייה חדשות, לא נבנו עוד דירות בערים מרכזיות ואושרו באופן יחסי מעט תוכניות עתידיות - כך שאנחנו נמצאים כרגע בצוואר בקבוק של היצע וביקוש. אנשים רוצים לרכוש, מוכנים לשלם אבל אין להם מה לקנות, דבר שמוביל לעלייה במחירי הדירות.

השילוב בין מלאי נמוך לביקוש גבוה + פער של 4 עד 6 חודשים בעדכוני הרכישה ברשות המיסים ואתר מדל"ן, גורמים לכך שהמחירים עולים אקספוננציאלי - ולצערי עוד יעלו. אז מה אפשר לעשות? לדבר, להתייעץ, לשמוע, לשאול את מי שיודע ומכיר את המחירים של העסקאות שנסגרו אתמול. בין אם אתם רוכשים דירה או רוצים למכור אותה, כדאי להתייעץ עם יועצי הנדל"ן המקומיים בעיר שבה אתם רוכשים/ מוכרים את הנכס. נכון, יש עמלת תיווך (ובינינו, אפשר להתמקח עליה), אבל העמלה הזאת היא כעין וכאפס לעומת הסכומים שאתם יכולים להרוויח/ להפסיד (תלוי באיזה צד אתם במשוואה) כשאתם רוכשים/ מוכרים נדל"ן.

מאחלת לנו לחזור למחירים שפויים, להיצע רחב ולבית חדש בדיוק כמו שאתם מחפשים.

רותי שיש שם טוב היא יועצת נדל"ן, בעלת המשרד ושותפה במשרד צדיק שם טוב, מודיעין.