הפיתרון למצוקת הדיור בהישג יד. אז למה הוא לא ישים בישראל?

מתחמי "מולטי פמילי" בארה"ב הם מודל לשכירות ארוכת טווח ובת השגה במרחבים האורבניים, רק שבישראל תנאי השטח חוסמים את היזמים. ומי מפסיד? כולנו

רו"ח ירון שמיר, טור אורח
05/12/2021

אחד המודלים השכיחים לשכירות ארוכת טווח ובת השגה במרחבים האורבניים של ארה"ב- מקבצי דיור ה"מולטי-פמילי", לא "תופס" בארץ הקודש. שוק השכירות הישראלי פרוץ רגולטורית ומספק בעיקר פתרונות דיור לא נאותים. המולטי-פמילי האמריקני, לעומת זאת, מציע סטנדרטים אחרים לגמרי של שכירות: מודל ייחודי של מקבצי דיור הכוללים דירות להשכרה עם מעטפת מתקני ציבור ופיתוח סביבתי לרווחת הדיירים, בשילוב שירותי תחזוקה שוטפת מסביב לשעון. חרף יתרונותיו הברורים, חסמים שונים מונעים את אימוצו בישראל, ובהם החסם המרכזי - תנאי השטח הרגולטוריים המקומיים קוברים את כספי היזמים עמוק בקרקע.

עוד בוואלה!

"מסחררים את השוק, אולי עדיף עכשיו דווקא לשכור"

לכתבה המלאה
מתחם מולטי פמילי בעיר ג'קסונוויל פלורידה. ShutterStock
יותר מפוקח, יותר מוסדר. מתחם מולטי פמילי בארה"ב(צילום: ShutterStock)

פערים בתפיסות עולם ובאורח החיים מספקים רק הסבר אחד להיעדר העניין של היזמים הישראלים בבניית מתחמים לשכירות. אלו כוללים את ההעדפה הישראלית להיות בעלי הבית, ואת הנטייה הישראלית לבחור היכן להשתקע נדל"נית ורק אז לחפש פרנסה קרובה, במקום לנדוד בשכירות בעקבות הזדמנויות התעסוקה. הפערים ממשיכים בסגנון החיים בתוך הבית פנימה, כאשר במודל האמריקאי, השוכרים מקבלים דירה מאובזרת מא' ועד ת'. יש לציין כי בעוד שבמודל האמריקני השוכרים נהנים מדיור איכותי לטווח ארוך במחירים ברי השגה, גם עבור המשקיעים זהו מודל מוצלח עם יתרון ברמה הפיננסית: מצב של win win. במתחמי הדיור לשכירות, ככל שהנכס מניב יותר, הוא שווה יותר: ערכו מחושב לפי תזרים המזומנים, כמו נדל''ן מסחרי, ולפיכך פחות תלוי בתנודות השוק. יתרונות נוספים למשקיעים כוללים נוחות בניהול מתחם עם עשרות דירות, צמצום הוצאות ויכולת להשביח נכס במהירות ולהעלות את שכר הדירה. בהיבט המימוני, המוסדות מעדיפים לעסוק בפרויקטים גדולים עם כתובת אחת.

על רקע מצוקת הדיור בישראל, מחירי השכירות הגואים והמחסור בהיצע דירות ראויות להשכרה -בשלו התנאים שגם ישראל תאמץ את המודל ותאפשר היתכנות כלכלית שלו עבור היזמים, אז מדוע זה לא קורה?

את הסיבה המרכזית אפשר למצוא קבורה עמוק בקרקע: בעוד שבארץ זמני ההיתרים לבנייה ארוכים, הרגולציה מכבידה, הבירוקרטיה מתישה ותוקעת את כספי היזמים, בארה"ב התהליך כולו מהיר ויעיל. בשיטה האמריקנית, יכול היזם לסיים פרויקט בשנה וחצי (18 חודשים) ומייד למכור או להשכיר אותו בשלמותו. כתוצאה מכך, משתחרר ההון העצמי שלו ופנוי להשקעה בפרויקט המניב הבא. בארץ, לעומת זאת, הונו של היזם "קבור בקרקע" הלכה למעשה, לפרקי זמן שיכולים להגיע גם ליותר משש שנים. זאת ועוד, בעת הליך רכישת הקרקע, תנאי הבנייה המסובכים בארץ מגדילים משמעותית את חוסר הוודאות של הפרויקט ואת הסיכון עבור היזם וגופי המימון המלווים, והמערכת הבנקאית בתגובה - מעניקה עד 50% מימון על הקרקע לכל היותר. בהשוואה לכך, נהנה עמיתו היזם בארה"ב ממימון גבוה מהבנק, כיוון שיש ביכולתו לקבל היתר לבניה תוך זמן קצר ולצאת מיידית לדרך.

למעשה, ליזם הישראלי אין כסף להתחיל פרויקט של דיור להשכרה, עלויות הקרקע הגבוהות מגלמות עלויות מימון לאורך שנים ארוכות, וכספו נתקע, צובר ריבית ומעלה בפועל את מחיר הפרויקט הסופי. בנוסף לכך, הליווי הבנקאי שניתן בארץ נוקשה, והבנקים מחייבים לבצע pre-saleולמכור את הדירות בשלבים, עם התקדמות הפרויקט. עובדה זו שומטת את הקרקע ממודל המולטי-פמילי שאינו מאפשר, כזכור, את מכירת הדירות בנפרד- אלא רק כמתחם שכירות הוליסטי שלם.

לקבור את כספי היזמים בקרקע

אם לא די בכל אלו, שיטת המס הנהוגה כיום בישראל מקשה אף היא על בניית דיור להשכרה, משום שהיא הופכת את העסקה ללא כלכלית. כיום, בעקבות הקלות מס משמעותיות שניתנו לקבלנים בבניית דיור לשכירות ארוכת טווח עד 10 שנים, יש יותר התחלות בנייה כאלו, אבל אין זה מספיק. מלבד הקלות המס והטיפול ברגולציה המכבידה, בשורה של ממש יכולה לבוא אולי מהמערכת הבנקאית. כך, למשל, במודל האמריקני, קיימים גופי מימון פדרליים, שמטרתם לספק מימון לבניית נדל"ן למגורים. ההלוואות שגופים אלו מספקים, נחשבות בארה"ב כאינטרס ציבורי המגובה ע"י הממשלה- מה שלא קיים בארץ.

לסיכום, הקושי בייבוא מודל הבניה לשכירות ארוכת הטווח לישראל הוא רב מערכתי: בירוקרטיה, לוחות זמנים ארוכים ומיסוי מכביד, משפיעים על המימון לפרויקטים, וקוברים את כספי היזמים עמוק בקרקע, אף שקידום פרויקטים לדיור בשכירות הוא אינטרס ציבורי של ממש.

הכותב הוא מנכ"ל משותף קבוצת האחזקות "נתן הולדינגס", המתמחה ביזמות ובהשקעות נדל"ן בארה"ב.

  • נדל"ן

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully