דירה להשקעה בפריפריה נחשבה לפיתרון מנצח. זה עדיין המצב?

בשבוע שעבר התבשרנו שמחירי הדירות באזורים האטרקטיביים בארץ עלו ב-10 אחוז בשנה האחרונה. זה נתון יוצא דופן, שמעלה את התהייה האם הגיע הזמן להפסיק להשקיע במרכז ולרכז משאבים בפריפריה. על פניו הרעיון הגיוני, אבל הוא מאוד, מאוד לא מובן מאליו.

"המחירים עולים בצורה דרמטית, אך במקביל התשואות יורדות ובפריפריה גם ככה התשואות נמוכות", אומרת מהנדסת דפנה בירן, שותפה מנהלת במשרד אורבך הלוי אדריכלים, "מתי התשואה כן תהיה גבוהה? כשנממש את הנכס ונמכור אותו, כי התשואה בפריפריה בקטגוריה הזאת גבוהה יותר מהתשואה בתל אביב. ההשקעה בדירה שניה היא למטרת שכירות בדרך כלל, לכן יש לקחת בחשבון שגם בפריפריה היום שכר הדירה לא עלה. אם התשואה היום בתל אביב היא באזור שני אחוזים ומטה, גם בבאר שבע המספרים דומים".

בירן מספקת דוגמה - דירה בבאר שבע שעלתה 850 אלף שקל ומכניסה 3,500 שקל מהשכירות, סיפקה בעבר 5 אחוזי תשואה והיום מכניסה רק 4 אחוזים, מכיוון שמחירי השכירות לא עולים בהתאם למחיר הדירה. "לכן", היא מסכמת, "קניית דירה בפריפריה היום פחות כדאית משהייתה לפני 4 שנים. אולי זה דווקא טוב כי זה ירגיע את השוק, כי הרבה מאוד מהדירות בפריפריה נקנות להשקעה וזו גם אחת מהסיבות לעליית המחירים. בשווקים בחו"ל יש אפשרות להשקיע בנדל"ן לא רותח ולקבל תשואות יותר טובות. הבלגן בעולם לא מתקרב למה שקורה פה, לא באותם סדרי גודל ולא בסגמנטים הקצרים האלה.

יש גם מי שחושב שדווקא עכשיו נוצרה הזדמנות אחרונה לקנות לפני שלא תהיה אפשרות נוספת. אדריכל איל אפל מספר על המחירים בחיפה, לדוגמא: "גם שם המחירים עלו, אך בצורה יותר מתונה מהמחירים במרכז הארץ. חבל אם זוגות צעירים ומשקיעים, שהתקציב שלהם מוגבל ולא יגדל בקרוב, יפספסו את הגל ולא יוכלו בעתיד לרכוש דירה. עדיף לקנות עכשיו דירה באזורים שהם עדיין יותר זולים ופחות מבוקשים".

אפל אומר כי בפריפריה או בערים רחוקות מהמרכז תמיד תהיה דרישה ואפשר להשכיר וגם למכור בשלב יותר מאוחר. "אמנם, מחירי השכירות לא עלו עדיין, אך הביקושים לשכירות עלו כי בשל עליית המחירים אין להרבה אנשים יש את היכולת לקנות היום דירה", הוא מסביר, "חלום הדירה מתרחק לחלק מהאנשים ולכן שוק ההשכרה עומד לגדול בעתיד הקרוב מאוד. אין היום אזורים שלא כדאי לקנות בהם, אם כי כמובן שהעדיפות תמיד תהיה בערים הגדולות - ערים עם נמל, בתי חולים, אזורי תעשיה ומוסדות לימוד אקדמיים, להן תמיד יהיו בהן ביקושים להשכרה, כי יש מקורות רבים לשוכרים פוטנציאליים וביקוש יותר גבוה. גם בערים עם תיירות מרפא חזקה יהיו ביקושים גבוהים".

• הדבר החשוב ביותר לבדיקה הוא התחבורה הציבורית. חשוב שבאזור הדירה שתקנו תהיה גישה נוחה לתחבורה, גם פנימית וגם אל מחוץ לעיר, קרבה לכבישים ראשיים, כביש 6 וכו'. רכבות מביאות את האנשים לאזורי התעסוקה וכך הדירה שלכם תהיה אטרקטיבית יותר.
• היום ניתן לבדוק מאוד בקלות את נושא הדמוגרפיה באזור הקניה עם היבטים על חינוך, רמת המחירים וחתך סוציו אקונומי. אתרים כמו מדל"ן ואתרי הרשויות יוכלו לעזור לכם בתחקיר הראשוני.
• עדיף לקנות באזורים מתפתחים, לזוגות צעירים ושוכרים יש נטייה לשכור בתים חדשים באזורים יותר מפותחים וחדשים.
• עדיף לקנות דירה שהיא כבר בשלבי בניה או קרוב מאוד להיתר בניה, מאשר בניינים שלא ברור מתי ייצאו לדרך. בנוסף, בדירה חדשה, הנושא של תחזוקה יהיה יותר קל בעתיד ותוכלו לנהל כמה שיותר מרחוק.
• חשוב לחקור ולוודא ממי קונים את הדירה, לבחור בחברה מוכרת עם מוניטין. הקבלנים בפריפריה פחות מוכרים, לפעמים גם יותר קטנים, ולכן צריך לעשות בדיקה מדוקדקת.