רפורמת המשכנתא של בנק ישראל: יש בשורה אמיתית לרוכשים?

התחרות בשוק המשכנתאות מתגלה עם השנים כבעייתית ברמת האינפורמציה, משום שללקוח אין מספיק מידע כדי לקבל החלטות כלכליות נבונות. מסיבה זו גיבש בנק ישראל מתווה שמטרתו לשקף ולהגדיל את כמות המידע ללווים, וכתוצאה מכך גם את יכולת ההתמקחות שלנו מול הבנקים.

הרפורמה החדשה של בנק ישראל כוללת מספר צעדים חשובים במטרה להגביר את השקיפות בשוק ולשפר את התחרות בין הבנקים למשכנתאות. מדובר בשינויים מבורכים, החל מאחידות במבנה האישור העקרוני, זמן קבלת האישור העקרוני ועד הצגת העלויות הכוללות שנשלם לבנק בסוף התקופה. מה שנקרא "עדיף מאוחר מאשר אף פעם". חשוב לציין, כי הרפורמה נמצאת עדיין בשלבי טיוטה ועתידה לצאת לפועל במהלך 2022.

סלי משכנתא אחידים - למעשה, עד היום כל מי שניגש לבנק לבד קיבל מהבנק למשכנתאות אופציה אחת של הרכב משכנתא שכלל 3 מסלולים, מעין ברירת מחדל שהבנקים תמיד סיפקו. הרכב זה תמיד כלל את מסלול הפריים, ריבית משתנה בכל 5 שנים וריבית קבועה. הרפורמה, למעשה, תכריח את הבנקים לספק שלושה סלים אחידים, כלומר, מעין שלוש הצעות שונות.

• ההרכב המוכר כפי שנהוג כיום שכולל את שלושת המסלולים
• הרכב בו ניקח רק מסלול אחד - ריבית קבועה לא צמודה למדד - שהוא המסלול היקר ביותר.
• מחצית מהמשכנתא בריבית פריים ומחצית בריבית קבועה לא צמודה.

קיצור הזמן לאישור עקרוני. ניתן כיום להתחיל את תהליך האישור העקרוני ברוב הבנקים באופן מקוון, כלומר באתר הבנק או טלפונית במוקד המשכנתאות. אישורים עקרוניים אלו בהחלט ניתן לקבל באופן מאוד מהיר, בדרך כלל עד שני ימי עסקים. יחד עם זאת, מי שמעדיף לתאם פגישה בסניף הבנק ולהתחיל את התהליך בפגישה פרונטלית בהחלט עלול להמתין לפחות כשבועיים עד תיאום הפגישה. בנק ישראל שואף להתערב גם בפן זה ולהגביל את קבלת האישור העקרוני למספר ימים בלבד.

במטרה לצלוח את האירוע הפיננסי הגדול בחיינו, אין מקום להישען על רפורמות כאלו ואחרות. גם אם כעת, לאחר כניסת הרפורמה, נקבל 3שלוש הצעות שונות מהבנקים (ולא אחת), זה לא יסייע לנו בחוסר הידע. מי שבא לקחת משכנתא צריך לתכנן ולחשוב מהו תמהיל המשכנתא הכלכלי ביותר עבורו, כלומר איזה מבין הסלים שמציע הבנקים משרת את הצרכים שלו גם בראייה עתידית. יתרה מכך, אופציות להרכב המשכנתא לא מסתיימות בשלושת הסלים המדוברים, שהרי יש מגוון רחב מאוד של אפשרויות, כך שעל כל תא משפחתי לתכנן ולדייק את יכולותיו וצרכיו.

בנק ישראל מנסה לייצר תמהילי משכנתא אחידים כדי שיהיה קל להשוות בין הבנקים, אבל ההשוואה בין הבנקים היא לא הבעיה ולכן אינה הפיתרון. האתגר האמיתי הוא לפצח איזה סל משכנתא מתאים לכל אחת ואחד.

קרין ארמל היא מייסדת ושותפה ב-DNA ייעוץ משכנתאות