הבנק לא ייתן לכם לשעבד דירה לרכישת נכס נוסף. אז מה עכשיו?

בנק ישראל הוציא הנחיה חדשה, שמונעת מהבנקים להעמיד משכנתא על חשבון דירה קיימת, שמטרתה הון עצמי לצורך רכישת דירה נוספת.

מה המשמעות? עד לפני מספר שבועות יכולנו, למעשה, לשעבד נכם קיים, למשל דירת מגורים, ולקבל עליו עד 50% מימון למטרות שונות. מדובר במטרות מגוונות, כמו סגירת הלוואות וחובות, עזרה לילדים וגם רכישת נדל"ן נוסף. אופציה אחרונה זו, שהייתה פתוחה בכל הבנקים, שימשה בעיקר משקיעים שמינפו נכס קיים שבבעלותם ובאמצעות ההלוואה רכשו דירות נוספות. החל מ-6.10 נכנסה לתוקף הוראה חדשה של בנק ישראל, שאוסרת על הבנקים למשכנתאות להמשיך ולשעבד נכס קיים לטובת רכישת חדש.

הסיבה לכך היא שבנק ישראל מנסה לצנן את משקיעי הנדל"ן ולבלום את עליית המחירים ולכן חוסם את אפשרויות המינוף.

חשוב לציין שעדיין ניתן למשכן נכס קיים למטרות אחרות - למשל, ניתן לאחד הלוואות וחובות. כמו כן, עדיין ניתן לקבל מימון בשעבוד דירה של המשפחה, ובתנאי שמדובר בקרבה ראשונה. במילים אחרות, אפשר להיעזר בדירה של ההורים ולקבל על חשבונה משכנתא שתשמש אותנו לרכישת דירה משלנו.

חשוב גם לציין כי בנק ישראל מחריג מהוראה זו את משפרי הדיור. מי שמוכר דירה קיימת ורוכש חדשה, בהחלט יכול להשתמש בדירתו הנוכחית ולקבל עליה משכנתא זמנית עד מכירת הדירה הקיימת, וזאת בתנאי שהמשכנתא נלקחת בגישור או בלון למשך עד שנתיים.

כדאי להכיר כיום אופציות אחרות באמצעותן ניתן למשכן נכס שבבעלותנו ולקבל עליו מימון, או במילים אחרות - משכנתא שתאפשר לנו לרכוש נכס נוסף.


אחת האפשרויות היא באמצעות חברות הביטוח השונות. היתרון הגדול של חברות הביטוח טמון בכך שאינן כפופות לחוקי בנק ישראל, ולכן לא רק שההוראה החדשה לא חלה עליהן, אלא גם שמבחינת מימון ניתן לקבל עד 60% מימון (בעוד שבבנקים היה ניתן לקבל עד 50% מימון בלבד).

סוגי המשכנתאות משתנים בין חברות הביטוח, אך בעיקר מדובר במשכנתאות רגילות כפי שאנחנו מכירים בבנקים, שמחושבות לפי לוח שפיצר. ניתן לבחור שילוב ומגוון של מסלולי משכנתא שונים כמו למשל הפריים, ריבית קבועה ועוד.הדעה הרווחת היא שמשכנתאות אלו יקרות משמעותית, אבל זה הזמן לבשורות טובות - מדובר על ריביות שנעות בין 2.5% ל-3% תלוי כמובן בבחירת המסלולים ובפריסת השנים.

סוג נוסף של משכנתא שניתן לקבל בחברות הביטוח הוא משכנתא הפוכה. מדובר במשכנתא שמיועדת לגילאי 60 ומעלה בלבד, ומאפשרת לבחור בין משכנתא רגילה (שפיצר) לבין משכנתא בה משלמים את הריבית בלבד (גרייס חלקי) ובכך דוחים את תשלום הקרן עד פירעונה או אף דחייה מלאה של התשלומים, כלומר גרייס מלא. יתרון נוסף במשכנתא מסוג זה הוא שניתן לקבל פטור מביטוח חיים, שעלותו לא מבוטלת בגילאים האלו.

כמובן שחשוב להקפיד בבחירת המשכנתא הנכונה והמותאמת לצרכים הספציפיים, שכן כל מקרה לגופו, ולהתאים אותה לסוג העסקה.

קרין ארמל היא מייסדת ושותפה ב-DNA ייעוץ משכנתאות