האשמה הראשונה ברצח אלדד פרי היא השיטה. כך נמנע מהרצח הבא

הרצח של אלדד פרי ז"ל ביום שישי האחרון תפס את קהילת הנדל"ן בהפתעה. וחשוב להבין שלא מדובר בציבור יפה נפש שעושה עסקים בתכתובות מייל ארוכות ושיחות וועידה "לונג דיסטנט". מדובר באנשי שטח קשוחים שמתמודדים מול כוח אדם לא פשוט שבונה את הדירות, רשויות ומוסדות ממשלתיים עם רגולציה בלתי אפשרית, בנקים נשכניים ודעת קהל לא אוהדת, בלשון המעטה.
ובכל זאת, הפתעה, חלחול וזעזוע אחזו בנו.

ניתן לסמן לא מעט אשמים במה שקרה. האם את המדינה שמחירי הנדל"ן הגואים מביאים את הציבור לכדי ייאוש ותסכול, המתבטאים בהתנהגות לא אחראית בכספם ונטילת סיכונים מיותרים, את כנסת ישראל שמשום מה, למרות הדיבורים והסתבכויות של קודמים, נמנעת מהסדרת תחום קבוצות הרכישה באופן שבו הציבור ייהנה מהגנה מינימאלית בבואו לבצע עסקאות כאלה ואולי, רק אולי, כפי שנוכחנו בברוטאליות ביום שישי האחרון, תגן על מארגני הקבוצות מפני עצמם, או את המארגנים והיזמים בעצמם, שלא בפעם הראשונה נופלים קורבן להצלחתם האישית, אך כן לראשונה, באופן טראגי כל כך.
מה שבטוח שמחירי הנדל"ן הגואים, מרימים את רף העסקאות לתחומי מאות המיליוני ש"ח וכשאנשים במדינה נרצחים לצערנו עקב ויכוח על חניה, ואחרים בסכסוכי חמולות, לפתע ההפתעה הופכת למדוע אנו מופתעים בכלל.

אלדד פרי ז"ל היה אדם צעיר וכריזמתי, מוכשר בכל קנה מידה וגם אוסיף, נעים הליכות. הבעיה הקשה שסבל ממנה, כך מתברר, היתה הרעב להצלחה והקושי בניהול מערכת כה מורכבת וגדולה. אני מודע בהחלט לאלפי הנפגעים שהותיר אחריו וסביר במקרה שלו, שהיה עושה ככל יכולתו על מנת לפצות ככל הניתן את מי שהיה מתאפשר ועדיין, מותו לא משרת את החוב של איש ורק מסבך ומחמיר יותר את הבעיה אליה נקלעו מאות נושיו.

פרי ז"ל קפץ מעבודתו כעורך דין אל תחום קבוצות הרכישה שהיה בשיא הפופלריות שלו לפני עשור ויותר. מה שהחל כהתארגנויות ספונטניות של קבוצות חברים, על מנת לקנות קרקע ולבנות בזול, תוך חיסכון משמעותי במס רכישה, רווח יזמי ומע"מ, לא נעלם מעיניהם של יזמים צעירים בתחום הנדל"ן שהחלו לעסקות בתחום באופן מלא.

המשותף לכולם - צעירים, רעבים ונטולי הון עצמי משמעותי, כזה אשר יכול להפוך אותם ליזמים ושחקנים חזקים בשוק. תמורת עמלת ארגון של מספר אחוזים (בניגוד לרווח יזמי שעמד באותה העת על 15%-20% לערך) הם יעשו בשבילך את הכל, זה היה המוצר שמכרו. והשיטה עבדה ועבדה בגדול. כולם היו מרוצים. מחירי הדירות המשיכו לעלות והרווח גדל יחד איתו. היזמים הקטנים והצעירים גדלו והתמקצעו. עברו לעסקאות גדולות יותר ומצאו בתוך העסקה עוד מקומות להרוויח מהם.

אבל בטבע קיים תמיד איזון. ארגוני הקבלנים זעקו על האפליה והתחרות הלא הוגנת ואט אט, החלו להיסגר הפרצות בחוק שאפשרו את החיסכון הגדול לחברי הקבוצות. תיקוני המס שנערכו הפחיתו משמעותית את שולי הרווח לחברי קבוצות הרכישה ולחצו את מארגני הקבוצות לפתרונות יצירתיים. חלקם הפכו להיות יזמים ואחרים החלו למצוא פתרונות יצירתיים להמשך הפעילות ולניסיון להמשיך לייצר ערך מוסף ללקוחותיהם, שחלקם עקב הצלחות העבר, הפכו למשקיעים שלא לומר מעריצים סדרתיים.

אחת הבעיות הקשות לאחר השוואת רכיבי המס היה לשים יד על קרקע, מה שדחק מארגני קבוצות רכישה להציע סכומי כסף, הגבוהים משמעותית ממחירי השוק ולהציע דירות ב"מחיר סופי" נמוך ממחיר השוק. המתימטיקה הזו הרי לא יכולה לעבוד אלא בדרך אחת. תגבור זכויות משמעותי בקרקע שיביא לירידה במחיר ששולם על כל יחידה ממוצעת. כל מי שבקיא בענף יודע שתגבור זכויות שכזה אורך שנים והיה ברור שלמרות שחברי הקבוצה חותמים בלהיטות על כל מה שתיתן להם לחתום בטרם נחתמה העסקה מולם, הרי שמרגע החתימה שעון החול מתחיל לתקתק וההבנה לפרקי הזמן הארוכים הנדרשים לאישורה של כל תכנית מסתיימת. וזו עוד הייתה החלופה הטובה יותר, למרות שממנה ניתן להבין שמכרו יותר דירות ממה שיש וזהו הבסיס להאשמה הידועה של מכירת דירה יותר מפעם אחת.

בחלופה הפחות טובה, למארגני הקבוצות פשוט אין מספיק אנשים למחיר הגבוה עליו התחייבו, בין אם במכרז או באופציה, ואו אז על מנת להשלים את ההון העצמי הנדרש לרכישת הקרקע, ניטלו הלוואות ממה שנקרא "גופים חוץ בנקאיים" שהם למעשה שפה מכובסת ל-גופי מימון, שוק אפור ואנשים פרטיים.

השילוב הבלתי אפשרי אצל מארגני קבוצות דוגמת פרי ז"ל, של ריבוי פרויקטים שכזה, יחד עם עלויות מימון כבדות ומשטר תאגידי ואישי ראוותני שצורך הרבה מאוד כסף מידי חודש, הביאו להסתבכויות עליהן שמענו בשנים האחרונות. ומאותו הרגע, העברות כספים בין פרויקטים, שימוש בכספי נאמנות שלא למטרות הנאמנות, עירוב בין האישי לפרטי אצל מארגני הקבוצות, נטילת הלוואות מגורמים פרטיים ומרוכשי דירות תוך עקיפת חוק המכר, הם רק חלק מהתחלואים שייצרה השיטה והשימוש הכבד שנעשה בה.

אבל על חלב שנשפך כבר אין מה לבכות ושום דבר כבר לא יחזיר את אלדד פרי ז"ל למשפחתו וילדיו.

מה שחשוב הוא למנוע הישנות מקרים שכאלה ואולי, ואני לא מאמין שאני אומר את זה בהקשר של נדל"ן, גם את הרצח הבא.

אז מה אנו הציבור יכולים לעשות? ראשית, לקנות נכסים שאנו מאמינים בהם ולא משום שהם זולים. שנית, אם מחיר הקרקע גבוה ומחיר הדירה זול באופן בו המתמטיקה אינה מסתדרת - לא לגעת!, מפתה ככל שזה יהיה. שלישית, אם כבר עשינו עסקה לדאוג להתייעץ בעורך דין ובשמאי מקרקעין שיבדקו מה מתכננים המארגנים במישורים המשפטי והשמאי וכמה זמן יארך התהליך ולבסוף, לדאוג לקבלת בטחונות מספקים על כל הכסף שמעבירים וזאת, במקביל להעברתו ולא דקה אחרי.

* הכותב הוא יו"ר לשכת השמאים לשעבר ומומחה נדל"ן.